１年ごとに１５万円…賃貸住宅の更新料「有効」 京都地裁判決

賃貸住宅の１年ごとの契約更新時に、家賃約３カ月分の更新料を取るのは無効として、京都市の消費者団体「京都消費者契約ネットワーク」が不動産会社「ジェイ・エス・ビー」（同市）に契約条項の使用差し止めを求めた訴訟の判決で京都地裁は１７日、請求を棄却した。
更新料をめぐっては最高裁が昨年７月、「賃料や更新期間などに照らし、高額過ぎるなどの事情がない限り、無効ではない」と初判断。今回は賃料が５万１千円で、１年ごとの更新時に１５万円を支払う契約条項が争点。松本清隆裁判長は「高額過ぎるとは直ちに断定できない」と指摘した。
同団体代理人の長野浩三弁護士は「高額ではないとした判決は極めて不当」とコメント。同社代理人の田中伸弁護士は「適正、妥当な判決」とした。

関東と関西では、商慣習の違うところがありますので、単純に比較できませんが
関東では、２年毎の更新料が賃料１ヶ月分とうのが一般的で、１年ごとの更新料が賃料の３倍であることが高すぎるとは直ちに断定できないというのは、関東で更新料を２ヶ月に上げても裁判では、高額でないという判決がでる可能性があるのでしょうか。そうなれば更新料を貰う立場としては有利になりますが。

首都圏の中古マンション在庫、20カ月ぶりに減少 東日本レインズ

東日本レインズは1月12日、首都圏・2011年12月の不動産流通市場動向をまとめた。それによると、2カ月ぶりに成約件数が前年同月を上回った中古マンションの在庫数が20カ月ぶりに前月比で減少に転じた。
埼玉、千葉、神奈川では依然、前月比で増加が続いたが、東京が前月比137件減少の2万4820件にとどまったことで、首都圏の在庫増加に歯止めがかかった。12月の首都圏合計の在庫数は前月より6件減少の4万3728件と微減で、前年比では依然として27.4%増の高い水準が続いている。

東京の元気がないと、その周辺も影響が出てきます。
東京が元気になってくれることを期待します。

団地再生

住まいの近所にある団地がいま大規模な再開発をしています。
老朽化した建物を一部取り壊し、そこに住んでいた住人を取り壊さずに
リフォームした建物に移ってもらい、さらに外部から入居者を集めてきています。
その為、駐車場のキャパシティーが足りなくなったのか、
比較的広かった敷地内の児童公園を壊して駐車場にしてしまいました。
団地を管理しているのは公益団体で、その児童公園は利用者も多く、公共性が高いので
なくならないと思っていましたが、公園の植木も殆ど伐採され殺風景になってしまいました。
公園の周辺に住んでいる人は、今後、車の騒音と排気ガスに巻き込まれます。
少子高齢化の影響もあるのでしょうか、団地の再開発は、住環境維持よりも利便性を
優先しているようです。

空室物件

入居者募集用の写真撮影のため、年末に入った空室、用事を済ませて出たときには
台所の床には何もありませんでしたが、年が明けて再度入ると、床の真ん中に正体不明の部品が転がっていました。部屋の鍵はすべてこちらで預かっており、年末年始は誰にも鍵は貸し出していないにも関わらず、何故床の真ん中にいきなり現れたのか、寒い部屋で余計に寒さを感じながら台所をぐるりと見回してみると、壁と天井の継ぎ目に装飾のストッパーがつけられており、その一部がかけているのを見つけ、その部品をはめてみたところ、
すっぽりとはまってしまいました。
それにしても何故無人の部屋でいきなり部品がとれたのでしょうか。
ふと思い出しました。この正月に首都圏で大きな地震がありました。
このせいで取れたかもしれません。
正月の地震が思い出せなかったら、今頃も寒気が続いていたかも知れません。

12月の首都圏分譲マンション賃料、連続下落に歯止め／東京カンテイ調査

（株）東京カンテイは12日、2011年12月の「三大都市圏・主要都市別／分譲マンション賃料月別推移」を発表した。同調査は、同社のデータベースに登録された首都圏・近畿圏・中部圏におけるファミリータイプ分譲マンションの月額募集賃料を行政区域単位に集計・算出し、1平方メートル単価に換算したもの。
首都圏の1平方メートル当たりの賃料は2,567円（前月比1.3％増）となり、8月以来の連続下落に歯止めが掛かった。都県別では東京都が2,936円（同0.4％増）、千葉県が1,574円（同0.5％増）。埼玉県は1,638円（同2.4％増）と大幅に上昇し、再び1,600円台に回復した。千葉県と埼玉県は平均築年数が若返ったことが主な要因となっている。一方、神奈川県はおおむね横ばいの2,045円（同0.0％）で2,000円をわずかに超える水準での安定推移が続いている(住宅新報)。

これから賃貸の需要期にはいり、家賃が高くなるのを期待したいところです。
築古物件は、新築物件との競合で、なかなか苦戦しそうですが、この時期に何とか
決まることを願っています。

貸家物件

賃貸物件の下見に行ってきました。
建物は、建ててから10年以上経っていますが
大手ハウスメーカーが建てた大変立派な純和風の木造家屋で庭が広く、
注文建築の持家なら申し分ない造りであります。
しかし、こと賃貸するとなると、こういった物件は、障子や襖、柱も高級木材を使っているため借主は、大変気を使いながら暮らさなければいけません。小さな子供など住まわすと、
どれほど原状回復費が請求されるかわかりません。また、広い部屋が多くあるため、
光熱費がどれほどかかるか想像がつきません。このような物件は、なかなか借り手が
みつかりません。庭も広ければ手入れも大変です。
入居前にある程度手入れしてきれいにしておかなければ、
見ただけでそっぽを向かれてしまいます。
どのようにすれば、借主が早く見つかるか、模索中です。

築古物件

以前、居抜きで貸家を売買したとき、貸家の借主が大工さんで、部屋の内装や設備は自分で手直しをしているという物件がありました。昨今、築古物件の改装費用がかさばる中、内装費用をテナントさんが負担して、内装をテナントさんが自由に変えれるような契約にする方法も良いのではないかと考えています。好みの内装に出来ることで、長期間住んでもらえれば、家賃収入も安定すれば、大家さんにとってもメリットがあります。築古物件の供給が増えていく中、貸し方も今までと違った発想も考えていかねばいけません。

住宅地地価、値下がり傾向続く 野村不アーバンネット調査

野村不動産アーバンネットの調査によると、2011年10～12月の首都圏の住宅地地価は、平均で0.9%下落した。値上がりを示した地点は3.6%、横ばいは59.3%、値下がりが37.1%。東京都区部や東京都下で1%を超える下落になったのをはじめ、前回調査(2011年7～9月)に引き続き、全エリアで平均変動率がマイナスになった。また、中古マンション価格も首都圏エリア平均で1.1%下落。住宅地地価同様、全エリアで平均変動率がマイナスだった(住宅新報)。


店の周辺では、レインズ等で情報がオープンになっている物件が一般顧客よりも、
建売業者の購入が目立っています。そのような物件ですから価格は高めです。
果たして利益を出して売り切ることができるのでしょうか。動向が気になります。

不動産業者

借地人が無断で、他の借地人に借地を転貸していたことが発覚し、すぐに転貸を止めなければ借地契約を即刻解約すると警告しましたが、事の発端は、この借地人が少し愚鈍なことにつけいり、己の私服を肥やそうとした、不動産会社の仕業であることも判明しました。
同業者であり、社長は本も出しているような会社であるにもかかわらず、素人を騙し私服を肥やそうとした行動に対して、憤りを感じると同時に、この会社に対する信頼を一気に失ってしまいました。いつまでも不動産業界の信頼性は、向上しないようです。

相続

不動産業界で仕事をしている人間にしてみれば、不動産の所有権者は、登記簿に登記されていないと第三者に対抗できないことは知っていますが、こういうことに関係のない仕事をしている人や無縁に生活を送っている人達は、こういうことを知らなかったり、登記簿の存在すら知らない人もいます。親の財産を兄弟数人で分けることになったのですが、長兄が「相続することになったアパートは、我々共有の財産にする。」と弟妹に話をしておきながら、名義は長兄だけにしてしまい、長兄が作った協議書をよく確かめもせず、長兄を信じてめくら判を押して、しばらくして、大騒ぎになってしまった事があります。判を押したときに著しく判断能力に欠けていなければ、それを覆すことは、大変難しくなります。
世の中の一般常識は、良く知っておかないと、取り返しのつかないことになりまねません。