東京23区のオフィス空室率7.6%に上昇、賃料下落も続く CBRE調べ

シービーアールイー(CBRE)は2月6日、2012年1月期の3大都市オフィス空室率・平均賃料速報をまとめた。それによると、東京都内のオフィスビルの空室率は、東京23区が7.6%で2011年第4四半期比0.3ポイント上昇、主要5区が7.4%で同比0.2ポイント上昇した。また5区を中心とするオフィス集積地域にある貸付総面積6500坪以上、延べ床面積1万坪以上、築11年未満と同社が位置付けている「グレードA」も6.7%と同比1.6ポイント上昇した。共益費を含まない基準階の坪当たりの募集賃料は、東京23区平均が1万3000円で同比50円下落。都心5区は1万3420円で同比50円下落だった。
大阪市の空室率は10.4%で同比0.3ポイント下落、募集賃料は8650円で同比80円の下落。名古屋市12.3%で同比0.2ポイント低下、募集賃料は9820円で同比50円の下落だった。

店周辺の店舗事務所も駅前であっても長期に空いている部屋が目立っています。
１年前くらいに大変安い家賃で近くの事務所を借りていた会社もいつの間にか、
退去していました。オフィスのメイン市場である東京がこのような状況だと、
郊外はさらに厳しい状況が続きそうです。

ＣＡＴＶ

先日ＣＡＴＶ会社から、賃貸物件で現行使っている増幅器では、機械によっては見れないＴＶがあり、新しい機械に交換したいとの申し出があり、若し変えなければ、今映っているＴＶも見れなくなるかも知れないといわれましたが、その切り替え時期が１ヵ月後とのこと。
当然、切り替えには費用がかかりますし、急な提案なのでさらに詳しく説明を求めましたが
結局納得いく説明が受けられず、ＴＶ電波のことがあまり理解できなかったので、他の専門家に聞くと結論として、普通に地上波を見る限りでは現行の増幅器で十分であり、一部の有料サービスや外国製のＴＶを使うときだけ支障がでるだけとの事でしたので、あまりメリットが感じられず切り替えは様子見ということにしました。物事を良く知らないと無駄なお金を使うことになります。

裁判所の調停

ある案件で、相手方より裁判所を通じて調停の申し出がありましたが、年末年始があるとの理由で調停は、申し出があってから２ヵ月後に調停の場が設定されました。２ヵ月後調停に出向きましたが具体的な話に入る前に、裁判官が相手方からの訴状を見て、「この案件は、調停を求める相手が違うので、今日は審議ができない。」と言われ、しかも「調停は１ヶ月に１回しかしないことになっているので、調停は来月になる。」と言われ、調停は１ヵ月後に持ち越されました。調停の相手先や内容など来たときに分かるはずなのに、それまで何をしていたのかと思います。
これで費用の回収がさらに１カ月遅れます。この間の時間的損失・金利負担など裁判官は当然何も考えていないと思います。このような感覚の裁判官が当たり前にいるのを目の当たりにすると、日本の国が衰退してきた原因の一端を感じます。このような裁判官、いなくなって欲しいと思います。

マンション再生で改修技術確立へ 国交省が勉強会

国土交通省は、良質なマンションストックの形成に向けて技術面での促進を図る。高齢化やエネルギー制約、災害などへの対応を踏まえ、良質なマンションとして求められる性能を検討。その上で、良質ストック実現に向けた効率的な診断、改修方法などの確立を目指す。
このほど、専門の勉強会を設置。2月6日に初会合を開く。夏までをメドに取りまとめを行い、マンション施工業者などに情報提供するほか、2013年度予算要求への反映なども視野に入れている。

新築の分譲マンションであれば、建設時にその時代のニーズにあった設備やインフラを整えれますが一旦完成した中古のマンションで、新たに設備やインフラを設置するには、設置場所と金銭面が課題となります。新しい設備を入れたくとも、設置場所に余裕がないマンションは、設置が難しく、また通常の大規模修繕計画でも積立金の不足が懸念される中で、どこからその設置費用を捻出するかが課題になります。国交省が新しい基準を設定するごとに、中古マンションへの負担はさらに大きくなってゆきます。

ブローカー情報

最近ブローカー情報というのは減ってきているようですが、依然としてそのような類の物件情報は来るもので、そういう物件は、情報元が物元や売主ではないので、物件内容は面白そうであっても、本気にはなりません。また物件情報が独り歩きしているため、現実の状況とは全くかけ離れていることもあります。
先日もある知り合いの不動産屋の社員が、大型案件を入手して買い取り業者に持っていったのですが情報を見た途端、「この物件、３日前に契約終了した物件だよ。」と馬鹿にされてしまいました。
この情報も、情報元と物元が繋がっていない物件でした。依然としてブローカー情報は巷に流れています。

資産相続

ある女性の方、教師一筋で真面目に生きて、かなりご高齢まで現役を続けてこられ、
資産も多くお持ちで自宅も二軒所有されていますが、あいにくご病気になられ、病院で長期入院となってしまいました。そうした途端、身寄りがいないことを知っている女性の方と親しくしていたり、高齢になってからお世話になったりした人達が、頻繁に病院へ訪れ、「家を私に譲ってください。」とか「あの高級な品物を私に下さい。」と、寄ってたかられているそうです。先生、先生とあがめて擦り寄ってくる人間の本質とはこういうものかもしれません。
いい事を言って擦り寄ってくる人間や変に親切な人間ほど信用できないようです。

2011年住宅着工は83.4万戸 マンション市場回復も震災など影響で微増に

国土交通省の調査によると、2011年の住宅着工は前年比2.6%増の83万4117戸だった。利用関係別に見ると、持家は前年比0.1%増の30万5626戸、貸家が同4.1%減の28万5832戸、分譲マンションが同28.9%増の11万6755戸、分譲戸建てが同5.8%増の11万6798戸。国交省は、「分譲マンションが市場の需給改善で大幅増加し、全体の着工を押し上げた一方、東日本大震災や厳しい雇用、所得環境が影響したため全体としては微増だった」と話している。東日本大震災の影響を見ると、福島県が顕著だ。震災による原発事故を背景に、7826戸で前年比16.2%減。都道府県別では全国最大の下落率となった(住宅新報)｡

店周辺では、古家の建替えや、相続や資産整理による土地家屋の売却地での新築住宅の建設が目立っており、相当の期間で売れているようです。その分中古住宅がなかなか売れていないようです。
このご時世で山を切り開くような大規模開発はあまり聞かなくなりましたが、新築需要は着実にあるようです。

賃貸市場

管理している物件で少し長く空いていた物件が決まる一方で、更新を控えて退去する物件も目立ってきています。動きとしては去年よりも活発になっています。
店周辺では逆に昨年よりも入退居の動きがあまりなく、物件もあまり出てきていません。
昨年末にはまだあった物件も条件のいいのもから次々と決まっている状況ですが、
周辺で新築物件が増えたせいもあってか、築古で内装や設備が陳腐化していたり、
特徴のない物件は、苦戦している様子です。
シーズン中で空き室が残らないようにしてゆきたいと思います。

サブリース物件

空き室が長期化していたサブリースの物件に入居者が決まりました。
サブリースでは、オーナー様に定額の家賃保証をしているので、
空き室を抱えることは大きな負担となります。
特に世帯数の少ない物件では、１部屋が空き室になっても赤字になることもあります。
長期の空き室に耐えかねて、オーナー様に許可を得ず勝手に家賃を極端に下げて、他の部屋の家賃とのバランスを著しく崩したり、ペット禁止の物件にペット飼育する入居者を入れて、管理を解約された会社もあります。
サブリース物件は、管理会社にとってもリスクの高い物件です。

日常業務

ここのところ管理物件での細かい動きが多く、その対応に時間が多く取られています。
契約締結、退去立合い、精算、リフォームの手配、経費未払者への督促、また入居者からのクレーム処理など直接売上には結びつかない仕事が殆どですが、これをきっちりやっておかないとさらに余計な時間を費やすことになってしまいますので、放っておく訳にはいきません。この物件が動くシーズンに売上もあげておきたいので、仲介の仕事にも時間を割いていかねばいけません。
効率的な仕事が求められている今日この頃です。