大家さん

世の中には、まともな大家さんばかりかといえばそうでもありません。
自分が住んでいた家のエアコンのリモコンを自分が住んでいるときに１つ紛失してしまい
１台のリモコンで違う部屋のエアコンを２台動かさなければいけない状態でしたが
そのまま貸したところ、テナントさんがやはり不便なのでリモコンを1台欲しいといったところ
「それくらい承知で入ってきたんだから我慢しなさいよ、何でうちで手配しなければいけないのよ
自分で必要なら自分で買いなさい。」と。まだこれは我慢するとしても「建てたときにつけた備付給湯器は消耗品だから、こわれたらテナントさんが費用だして修理や取替えをするんでしょ。」と。
これにはあきれてしまいました。世の中にこんな大家さんも現実にいるんだなと思い知らされた次第です。

マンション管理

マンションの立体駐車場、使用開始から１０数年、いろいろな課題が出てきています。
３段式の不便さと、最近増加している車高の高い車が中・下段で入らず、立体駐車場が使われなくなり空きスペースが増えてきています。下段の価格を下げたり、３段式を２段式に変え、今のニーズに応えてゆく方法もありますが、駐車料金の減少は、修繕積立金の減少につながり、大規模修繕での組合員への資金負担が増大します。将来的に車の利用者が減ると、立体駐車場の存在自体も考えねければいけません。
何が、このマンションにとって一番いい方法なのか、これからの検討課題です。

部屋探し、最初にあきらめるのは「駅からの距離」 アットホーム調べ

アットホームが、賃貸物件を探している東京23区在住の男女600人を対象に行った調査によると、希望の部屋が見つからない場合に、最初にあきらめてもよい条件は「駅からの距離」が最多となった。30.3%が回答した。以下、「建物の築年数」(20.3%)、「バス・トイレが別」(6.7%)、「2階以上」(6.5%)が続いた。
また、駅からの距離の限界を聞くと、「徒歩15分未満」が39.2%で最多。これに、「5分未満」(6.2%)、「10分未満」(31.8%)を加えると、全体の77.2%に上った。
調査は2011年12月8日～12日にインターネットで行った。

自らの努力で変えられない駅からの距離や、建物の築年数をカバーできるのは、建物・内装や管理の品質を上げていくことです。条件のいい物件が周囲に出来てくるほど、
管理会社の力が問われてきます。

管理物件

管理物件の清掃やクリーニングを業者さんに委託して行います。
その後、入居者でたまたまリフォーム業者や清掃業者のひとが入ると
「お前の会社はこのレベルか。」と嫌味を言われることがあります。
こういった作業内容もレベルアップして文句を言わせないようにしてゆきたいものです。

賃貸住宅標準契約書を改訂 国交省

国土交通省は2月10日、住宅賃貸借の標準的な契約書の雛形「賃貸住宅標準契約書」の改訂版を公表した。改定版では、トラブルの未然防止に向け、明渡し時の原状回復費用に関する内容を明確化したほか、反社会的勢力の排除に関わる事項を新設。また、標準契約書を実際に使用する場合の指針となるよう、各条項の基本的な考え方や留意事項などを記述した解説を作成した。
原状回復に関する明確化では、2011年8月に改訂した貸主・借主が理解しておくべき一般的なルールを示す原状回復ガイドラインの内容を反映。明渡し時には、ガイドラインに盛り込まれた修繕分担表などに基づき借主・貸主間で協議するよう明記した(住宅新報)。

原状回復に費用に関する内容を明確化する中で、目安とされる単価は、各物件や管理会社によって異なるので、新たなトラブルが起こらないか心配です。トラブルにならないよう対策をしておいた方がいいのかもしれません。

建物管理

先日、管理物件の近所の方から電話があり、建物の敷地から水が流れてますとの連絡があり急いで駆けつけてみると、確かにコンクリート地の下辺りから、水が流れており、水道メーターの蓋を開けてみると、メーターがほぼ冠水状態でした。
一方で、管理物件にお住まいの方から、今月の水道代が異常に高いと連絡を受けたので明らかに建物内で水道管が切れているのが分かりました。
早速、業者さんに土を掘り返してもらうと、水道管の継ぎ目から勢い良く水がじゃかじゃかと出ておりました。見ると継ぎ目のプラスチック栓が見事に割れておりました。
この継ぎ目、金属製のものだとしっかりとしていますが、コストを安く上げるために、プラスチック製のものを使うことが多いそうです。建築コストが安く仕上がったような築古物件、水道管のリスクが高そうです。

賃貸管理

とんとん拍子に契約が決まった物件、あまりにスピードが早すぎて少しいやな予感がしていましたが見事に的中してしまいました。賃貸をより長くより多くこなしている方々には、よくあるケースかも知れませんが、そんなに数多くない件数の中でいざ実際に出くわすと衝撃的です。とにかく早期解決に向けてアクションするのみです。

売買物件

ここ最近、売買物件の情報が増えてきました。
３月末を控えて、今まで動きのなかった物件を一気に処分してしまおうという
動きなのでしょうか、中には急ぎで換金を希望する物件や、抱かえる期間が長すぎて
買主がなかなか手を出さず尻に火が付き出した物件もあります。
今年は昨年よりも売買物件の動きが活発になりそうです。

投資用区分所有マンション、表面利回り過去最高に／ファーストロジック調査

不動産情報サイト「楽待」（http://www.rakumachi.jp）を運営する（株）ファーストロジックは7日、「投資用 市場動向データ2012年1月期分」の調査結果を発表した。08年月8月1日～12年1月31日の期間に、同サイトに新規登録された物件を分析したもの。
投資用1棟マンションでは、表面利回りが9.65％（前月比▲0.14％）と下落傾向となったが、09年以降横ばいが続いている。1棟アパートは、表面利回りが10.64％（前月比▲0.03％）で、11年8月の10.88％から緩やかな下落が続いている。
一方、投資用区分所有マンションは、家賃収入に対する物件価格が前月比下落傾向となり、表面利回りは11.99％（前月比0.58％上昇）と過去最高を記録した。（株）ファーストロジック

売らんがなために作られたところが多く見受けられる投資用区分マンション。
バブル期に建てられた物件は、設備が陳腐化して、時代にそぐわない物件は、家賃が下がってもなかなか入らず、売却価格が安くても売れない状況がつづいています。
利回りが上がるということは、同時に空室リスクも上がるということです。
税金対策で買った新築投資用区分マンションの行く末はこんなところかもしれません。

不動産競売増加の兆し、不良債権処理が加速か

競売の先行指標とされる配当要求終期公告件数が、東京都区部で増加に転じていることが三友システムアプレイザルの調査でわかった。09年をピークに競売の開札件数は減少傾向だったが、長引く不況を背景に今後は増加に向かう可能性もあると同社では指摘している。
配当要求公告は、競売の申し立てを受理した裁判所が、競売申立者以外の債権者に対して債権を届ける旨を通知するもの。公告がなされた物件のうち、一部は任意売却となるものの、大多数は競売市場で売却されることから競売の先行指標と言われている。
都区部の配当要求公告件数は、直近のピークだった09年上期が１７９１件だったのに対し、競売申し立てが一服した翌上期は前期比24・０％減の１３６１件だった。ローンのリスケジュールなど柔軟な対応を金融機関に求める中小企業金融円滑化法の効果も影響した。
ところが11年上期は１４３４件と再び増加に転じた。長引く不況で、円滑化法を利用してもなお債務者が返済に行き詰まるケースが増えていると見られる。大阪の11年上期開札件数は前期比２割増となっており、東京でも今後は開札件数が増加に転じる可能性もある。
政府は昨年、円滑化法を来年３月まで再延長すると発表した。だが施行から３年が経ったことや、延長が今回に限られる見通しであることなどから、金融機関は返済の見込みがない債権については処理を急ぐ動きが活発になっているという声もある。
不動産鑑定サービスを提供する同社では、年明けから昨年はほとんどなかったサービサー経由の鑑定依頼が増えたといい、「地方の有力金融機関などでは早めの損失処理に乗り出すところもあるようだ」としている(週刊住宅新聞）。

最近、競売物件の数が少なくなり、落札価格が上昇している傾向がありましたが、
物件数が増えることで、価格が下落するのか、競売の参加者が増えて、
さらに過熱していくのが注目したいところです。
人気物件が出るとますます加熱しそうですね。