不動産の仕事
単純な仕事や、差別化しにくい仕事は、なかなか評価に差をつけるのが
難しいものです。
しかし、評価するほうから見ると、その差が意外と些細なことでもわかります。
先日、退去後のクリーニング作業をいつもとは違う新しい業者に依頼したのですが
同じクリーニング作業でも、値段が安いだけでなく、室内備品の置き方を変えて
よりきれいに仕上りを見せたり、内見のためにスリッパをサービスでつけたりして
今までの業者でなかった工夫が見られました。
些細なことや誰でも思いつきそうなことでも、意外と差別化になることがあります。
良かれと思ったことは、どんどんと行ってゆこうと思います。
難しいものです。
しかし、評価するほうから見ると、その差が意外と些細なことでもわかります。
先日、退去後のクリーニング作業をいつもとは違う新しい業者に依頼したのですが
同じクリーニング作業でも、値段が安いだけでなく、室内備品の置き方を変えて
よりきれいに仕上りを見せたり、内見のためにスリッパをサービスでつけたりして
今までの業者でなかった工夫が見られました。
些細なことや誰でも思いつきそうなことでも、意外と差別化になることがあります。
良かれと思ったことは、どんどんと行ってゆこうと思います。
東日本レインズ／9月中古マンション・戸建て成約件数2カ月ぶり増加
東日本不動産流通機構（東日本レインズ、神山靖雄理事長）は10月10日、首都圏の中古マンションと中古戸建住宅の流通動向をまとめた。マンション・戸建ての成約件数は2カ月ぶりに前年同月を上回り、増加率も2ケタ台となってマンション成約価格も2カ月ぶりに上昇し2400万円台だった。一方、戸建価格は下落して2800万円台となった。新規の戸建ての成約件数は4カ月連増で増加し、土地（100～200平方㍍）の成約件数は475件で14カ月連続の増加。千葉県を除いた1都2県で土地取引が増えた(週刊住宅ニュース)。
期末の在庫処分などの要素も大きいのかも知れませんが、
９月に今まで残っていた物件が
大多数片付いたということでしょう。
一方では、長期で売れ残っている物件も散見されます。
立地や価格プランが外れると、なかなか売れないのが今の現状のようです。
期末の在庫処分などの要素も大きいのかも知れませんが、
９月に今まで残っていた物件が
大多数片付いたということでしょう。
一方では、長期で売れ残っている物件も散見されます。
立地や価格プランが外れると、なかなか売れないのが今の現状のようです。
投資用1棟マンションの表面利回りが今年最高に／ファーストロジック調査
不動産情報サイト「楽待」（http://www.rakumachi.jp）を運営する（株）ファーストロジックは9日、2012年9月期の「投資用 市場動向データ」の調査結果を発表した。9月中に、同サイトに新規掲載された物件や問い合わせのあった物件を対象としたもの。
投資用1棟アパートの新規掲載物件の表面利回りは11.55％（前月比0.27ポイント増）、問い合わせ物件の表面利回りは13.22％（同0.35ポイント増）といずれも上昇した。掲載された物件の価格は5,706万円（同▲14万円）と大きく下落した一方、問い合わせ物件価格は4,414万円（同47万円増）と上昇した。
投資用1棟マンションの新規掲載物件の表面利回りは10.14％（同0.17ポイント増）と12年6月より上昇し続けており、今年最高となった。また、問い合わせ物件の表面利回りも11.10％（同0.31ポイント増）と増加した。新規掲載された物件の価格は1億7,121万円（同1,244万円増）と上昇。問い合わせ物件は1億8,983万円（同4,598万円増）と大きく上昇し、新規掲載物件の価格を上回った。
投資用区分マンションについては新規掲載物件の表面利回りは10.87％（同0.02ポイント増）と上昇。問合せ物件の表面利回りは12.57％（同▲0.07ポイント）と下落したものの、いずれも横ばいとなった。新規掲載された物件の価格は1,011万円（同44万円増）と上昇。問合せ物件は906万円（同▲5万円）とわずかに下落した。（株）ファーストロジック（Ｒ．Ｅ．ＰＯＲＴ）
投資用物件の利回りは、ネット利回りが重要です。
表面利回りが高くても、空き室が多かったり、経費が高くかかったり、
想定家賃の設定が高かったりすると、実際の利益は低くなる場合もあります。
目先の利回りだけでなく、将来の家賃動向や費用計画も考慮して評価をするのが大事です。不動産は、個々に物件が違いますので、そのあたりを良く精査しなければいけません。不動産を買う目的も明確にしましょう。
投資用1棟アパートの新規掲載物件の表面利回りは11.55％（前月比0.27ポイント増）、問い合わせ物件の表面利回りは13.22％（同0.35ポイント増）といずれも上昇した。掲載された物件の価格は5,706万円（同▲14万円）と大きく下落した一方、問い合わせ物件価格は4,414万円（同47万円増）と上昇した。
投資用1棟マンションの新規掲載物件の表面利回りは10.14％（同0.17ポイント増）と12年6月より上昇し続けており、今年最高となった。また、問い合わせ物件の表面利回りも11.10％（同0.31ポイント増）と増加した。新規掲載された物件の価格は1億7,121万円（同1,244万円増）と上昇。問い合わせ物件は1億8,983万円（同4,598万円増）と大きく上昇し、新規掲載物件の価格を上回った。
投資用区分マンションについては新規掲載物件の表面利回りは10.87％（同0.02ポイント増）と上昇。問合せ物件の表面利回りは12.57％（同▲0.07ポイント）と下落したものの、いずれも横ばいとなった。新規掲載された物件の価格は1,011万円（同44万円増）と上昇。問合せ物件は906万円（同▲5万円）とわずかに下落した。（株）ファーストロジック（Ｒ．Ｅ．ＰＯＲＴ）
投資用物件の利回りは、ネット利回りが重要です。
表面利回りが高くても、空き室が多かったり、経費が高くかかったり、
想定家賃の設定が高かったりすると、実際の利益は低くなる場合もあります。
目先の利回りだけでなく、将来の家賃動向や費用計画も考慮して評価をするのが大事です。不動産は、個々に物件が違いますので、そのあたりを良く精査しなければいけません。不動産を買う目的も明確にしましょう。
フラット35、２カ月ぶり金利低下
住宅金融支援機構は長期固定金利の住宅ローン「フラット35」の10月の適用金利を決めた。主力の21年以上は取扱金融機関の最低金利が1.88％と前月比で0.01％低下した。20年以下も1.6％と前月に比べて0.02％下がった。金利低下は2カ月ぶり(ニュースNIKKEI)。
ローンの需要が減っているのでしょうか。
動向を見続けてゆきます。
ローンの需要が減っているのでしょうか。
動向を見続けてゆきます。
住宅地盤の液状化対策、評価制度導入先送り 国交省
軟弱な地盤で起きやすい液状化の対策について、国土交通省が「住宅性能表示制度」への早期導入を断念したことが分かった。東日本大震災を受けて今年度内に盛り込む方向で検討を進めていたが、土質などの正確な調査に戸建て住宅１戸あたり数十万円程度の費用がかかることが判明。低コストの調査手法は確立されておらず、利用者に負担させるのは困難と判断した(朝日新聞)。
客観的な安全表示がなければ、今あるデーターを自分で調べるしかありません。
昔の地図や、地層図などを調べて判断するしかありません。
不動産の購入は大きな買い物ですから、それくらいはしておいたほうがいいです。
客観的な安全表示がなければ、今あるデーターを自分で調べるしかありません。
昔の地図や、地層図などを調べて判断するしかありません。
不動産の購入は大きな買い物ですから、それくらいはしておいたほうがいいです。
賃貸市況
ここのところ、１ルームの賃貸に空き部屋が目立っているようです。
リーマンショック前に投資用として１ルームマンションが
大量に供給され、それが今だぶついているとのことです。
限られた値段の高い土地で最大限に利益を上げようとすれば、
できるだけ部屋を細分化するほうが、グロスの収入は多く得やすくなりますし、
今後単身世帯の需要増加も見込まれますが、供給過多になれば当然、
物件はだぶついてきます。その状況を反映してか、店周辺でも
募集件数の多いのが１ルーム物件です。
供給数の少ない振り分けの２部屋物件は、募集件数が少ない状況です。
これからの新築物件は、家賃収入の価格の安定度を考えると
１ルームよりも２部屋の物件がいいのではと感じています。
リーマンショック前に投資用として１ルームマンションが
大量に供給され、それが今だぶついているとのことです。
限られた値段の高い土地で最大限に利益を上げようとすれば、
できるだけ部屋を細分化するほうが、グロスの収入は多く得やすくなりますし、
今後単身世帯の需要増加も見込まれますが、供給過多になれば当然、
物件はだぶついてきます。その状況を反映してか、店周辺でも
募集件数の多いのが１ルーム物件です。
供給数の少ない振り分けの２部屋物件は、募集件数が少ない状況です。
これからの新築物件は、家賃収入の価格の安定度を考えると
１ルームよりも２部屋の物件がいいのではと感じています。
東京都、８月の貸家の新設着工数、前年同月比2.5％増で２ヵ月ぶりの増加
東京都は10月４日、８月の新設住宅着工数を発表しましたが、それによりますと、都内における８月の新設住宅着工戸数は１万2,628戸。前年同月比は分譲住宅が減少したが、持家、貸家が増加し、全体で9.4％減と３ヵ月連続の減少。
このうち貸家は、前年同月比2.5％増の4,811戸で２ヵ月ぶりの増加となっています
(日刊賃貸住宅ニュース)。
来年の需要期に向けて、新築の貸家が増えます。
中古物件の空室は、ますます苦戦を強いられそうです。
このうち貸家は、前年同月比2.5％増の4,811戸で２ヵ月ぶりの増加となっています
(日刊賃貸住宅ニュース)。
来年の需要期に向けて、新築の貸家が増えます。
中古物件の空室は、ますます苦戦を強いられそうです。
帝国データバンク、９月の景気動向指数２ヵ月連続で悪化
（株）帝国データバンクは10月３日、「TDB景気動向調査」と「特別企画調査:2012年度の業績見通しに対する企業の動向調査」を発表しました。
それによりますと、９月の景気動向指数（景気DI：0～100、50が判断の分かれ目）は、前月比0.9ポイント減の36.8となり、２ヵ月連続で悪化しました。
また、業界別景況感の不動産の「現在」については、「消費税増税を控えその前の購入を検討しているのか動きが良くなっている」（不動産仲介）、「消費者の優先順位が低価格商品にシフトしている傾向にあり、売り上げが縮小傾向にある」（不動産賃貸）、「公示価格が公表されたが、下落基調で新築用物件に買い手がつかない。中古物件は多少、動いている」（不動産賃貸）、「引き合い物件が減ってきている」（不動産賃貸）。
一方、先行きについては、「消費税率の引き上げ前の駆け込み需要とその後の反動減でどちらともいえない」（住宅分譲）、「消費税増税の駆け込み的な需要が息切れする可能性がある。また、金融円滑化法の失効により、中小企業の倒産も見込まれることから、来年度は、需要が減退すると考える」（不動産仲介）、「総選挙が行われる可能性が大きく、その影響による経済停滞を危惧している」（貸ビル）としています。
不況になると、不要不急のものへの出費が控えられます。
また、家賃の高い物件から家賃の安い物件へのシフトも多くなりますが
一方では、引越し代や引越し先での敷金・礼金・仲介手数料・保険料などの出費が
発生するため移転を控える動きもあります。このような動きで、世の中の金回りは
鈍くなり、さらに消費税の負担が重なると、ますます出費が抑えられ、
経済の停滞に拍車がかかりそうです。
それによりますと、９月の景気動向指数（景気DI：0～100、50が判断の分かれ目）は、前月比0.9ポイント減の36.8となり、２ヵ月連続で悪化しました。
また、業界別景況感の不動産の「現在」については、「消費税増税を控えその前の購入を検討しているのか動きが良くなっている」（不動産仲介）、「消費者の優先順位が低価格商品にシフトしている傾向にあり、売り上げが縮小傾向にある」（不動産賃貸）、「公示価格が公表されたが、下落基調で新築用物件に買い手がつかない。中古物件は多少、動いている」（不動産賃貸）、「引き合い物件が減ってきている」（不動産賃貸）。
一方、先行きについては、「消費税率の引き上げ前の駆け込み需要とその後の反動減でどちらともいえない」（住宅分譲）、「消費税増税の駆け込み的な需要が息切れする可能性がある。また、金融円滑化法の失効により、中小企業の倒産も見込まれることから、来年度は、需要が減退すると考える」（不動産仲介）、「総選挙が行われる可能性が大きく、その影響による経済停滞を危惧している」（貸ビル）としています。
不況になると、不要不急のものへの出費が控えられます。
また、家賃の高い物件から家賃の安い物件へのシフトも多くなりますが
一方では、引越し代や引越し先での敷金・礼金・仲介手数料・保険料などの出費が
発生するため移転を控える動きもあります。このような動きで、世の中の金回りは
鈍くなり、さらに消費税の負担が重なると、ますます出費が抑えられ、
経済の停滞に拍車がかかりそうです。
緊急通報サービス、高齢者住まい法改正が追い風。15年には80億円市場に／冨士経済調査
（株）冨士経済はこのほど、国内セキュリティ関連市場調査を発表した。6分野26品目のセキュリティ関連機器・システムと7つのセキュリティサービスの市場を調査。ビルや店舗、住宅などシーン別に分析した。
11年の国内セキュリティ関連市場規模は4,711億円（前年比▲3.5％）。うち機器・システムが3,774億円（同▲5.8％）、サービスが936億円（同7.3％増）。東日本大震災やタイの洪水の影響で縮小したものの、既築リニューアル需要の確保などで、今後は順調に拡大すると予想され、15年には5,349億円（11年比13.5％）まで拡大するとしている。
主要機器・サービスの市場規模は、ホームセキュリティサービスが11年758億円（前年比7.1％増）。中間取得者層をターゲットにサービスや料金の多様化が進み市場が拡大。15年には1,020億円（11年比34.6％増）まで拡大を見込む。
高齢者向け見守りサービスは、緊急通報サービスが高齢者住まい法改正で高齢者向け住宅への設置が義務付けられたことから、需要拡大を予想。11年68億9,000万円（前年度比3.3％増）が15年には79億6,000万円（11年比15.5％増）と80億円に迫るとした。
（株）冨士経済 (R.E.PORT)
入居者のセキュリティーに対する意識の高まりと、高齢者の一人暮らしが増えるにつれてセキュリティー設備とサービスのニーズはこれからも多くなるようです。
築古マンションでもオートロックドア設備の追加も検討せねばいけませんが、
なんといっても莫大なコストがかかります。それが悩みどころです。
11年の国内セキュリティ関連市場規模は4,711億円（前年比▲3.5％）。うち機器・システムが3,774億円（同▲5.8％）、サービスが936億円（同7.3％増）。東日本大震災やタイの洪水の影響で縮小したものの、既築リニューアル需要の確保などで、今後は順調に拡大すると予想され、15年には5,349億円（11年比13.5％）まで拡大するとしている。
主要機器・サービスの市場規模は、ホームセキュリティサービスが11年758億円（前年比7.1％増）。中間取得者層をターゲットにサービスや料金の多様化が進み市場が拡大。15年には1,020億円（11年比34.6％増）まで拡大を見込む。
高齢者向け見守りサービスは、緊急通報サービスが高齢者住まい法改正で高齢者向け住宅への設置が義務付けられたことから、需要拡大を予想。11年68億9,000万円（前年度比3.3％増）が15年には79億6,000万円（11年比15.5％増）と80億円に迫るとした。
（株）冨士経済 (R.E.PORT)
入居者のセキュリティーに対する意識の高まりと、高齢者の一人暮らしが増えるにつれてセキュリティー設備とサービスのニーズはこれからも多くなるようです。
築古マンションでもオートロックドア設備の追加も検討せねばいけませんが、
なんといっても莫大なコストがかかります。それが悩みどころです。