アットホーム／中古マンション2000万円台割込む、新築戸建ては上昇
アットホームはこのほど、首都圏８月の中古マンションと新築戸建ての登録価格と成約価格の調査をまとめた。中古マンションの1戸当たりの成約価格は平均1975万円で、前年同期に比べて6.4％下落し2カ月連続のマイナスとなった。2年8カ月ぶりに2000万円台を割り込んだ。東京23区が同13.5％と大きく落ち込んだのが要因で、前月比でも5.9％下落して再びマイナスに転じた。
一方、新築戸建ての成約価格は、1戸当たり平均3230万円で、前年同月比1.1％上昇し6カ月ぶりにプラスとなった。成約が多い神奈川県の上昇と東京23区で成約が大幅に増加したのが主な要因だった。横浜市と川崎市は引き続き好調で同2カ月連続の上昇なった。ただ、その他のエリアは下落が続いており、千葉県は同8カ月連続、埼玉県は同6カ月連続でマイナスだった(週刊住宅新聞)。
市場価格の下落で、都心近くで高嶺の花だった新築一戸建てが買えるようになったのが、大きな要因でしょう。人口の減少とともに、人も便利で住みやすい街の中心部に向かってシフトしてきます。建替えや仕様の変更が難しい中古マンションは、新築価格の下落に伴い、価格も厳しくなっていますが、逆に中古物件はよりお買い得になっているともいえそうです。
一方、新築戸建ての成約価格は、1戸当たり平均3230万円で、前年同月比1.1％上昇し6カ月ぶりにプラスとなった。成約が多い神奈川県の上昇と東京23区で成約が大幅に増加したのが主な要因だった。横浜市と川崎市は引き続き好調で同2カ月連続の上昇なった。ただ、その他のエリアは下落が続いており、千葉県は同8カ月連続、埼玉県は同6カ月連続でマイナスだった(週刊住宅新聞)。
市場価格の下落で、都心近くで高嶺の花だった新築一戸建てが買えるようになったのが、大きな要因でしょう。人口の減少とともに、人も便利で住みやすい街の中心部に向かってシフトしてきます。建替えや仕様の変更が難しい中古マンションは、新築価格の下落に伴い、価格も厳しくなっていますが、逆に中古物件はよりお買い得になっているともいえそうです。
ハウステックが浴室の意識調査、設置したいオプション機器トップは「浴室（暖房）乾燥機」に
ハウステックは、今後５年以内に新築かリフォームの意向を持つ２１５人の男女に対してインターネットアンケートを行った。これによると、浴室に必ず設置したいオプション機器（複数選択可）で最も多かったのは「浴室（暖房）乾燥機」で、半数以上の５０・２％が設置したいと答えている。
(住宅産業新聞社)
持家に限らず、賃貸住宅にもこの傾向は反映されてきます。
築古物件には、浴室乾燥機のない物件もあります。
導入するかどうか、悩むことになってきそうです。
(住宅産業新聞社)
持家に限らず、賃貸住宅にもこの傾向は反映されてきます。
築古物件には、浴室乾燥機のない物件もあります。
導入するかどうか、悩むことになってきそうです。
「年収2,000万円あったら不動産投資したい都市」、トップは東京23区／ホームアドバイザー
オウチーノ総研はこのほど、インターネットによる「年収2,000万円以上あったら、不動産投資したい都市」のアンケート結果を発表した。有効回答は国内編636人、海外編446人。
国内編では、「東京23区」が44％で圧倒的1位となった。「賃貸需要があるから」という回答がもっとも多く、「低リスク」や「投資効率が良い」といった理由が続いた。第4位には「改革が進みそう」、「活気が出てきそう」などの「将来性」を理由に大阪市がランクイン。被災地の「仙台市」が復興への期待の高さで10位となった。
海外編では、「ニューヨーク」が僅差で1位に。「需要の高さ」、「資産価値の高さ」、「世界の中心だから」という意見が多く、都市としてのステイタスの高さからくる安定感が重視された。第2位のホノルルは、「日本人に貸して安定した収益が生めそう」などの意見が多数を占めた。第3位の「上海」は、今後の経済成長を期待する意見が多かったものの、急激な開発による都市としての成熟度の低さや、将来のバブル崩壊リスクが懸念材料になっている。
オウチーノ総研(R.E.PORT)
日本の不動産投資がいいと思うのは、日本の建築品質レベルが高いことです。
隣の国のように平時でも簡単に倒壊するような新築の高層マンションが発生するようなところでは、安心して不動産投資など出来ません。あと治安も世界の都市と比較してよいことも理由です。
ただ将来的には政治的リスクがあるのが懸念されるところです。
国内編では、「東京23区」が44％で圧倒的1位となった。「賃貸需要があるから」という回答がもっとも多く、「低リスク」や「投資効率が良い」といった理由が続いた。第4位には「改革が進みそう」、「活気が出てきそう」などの「将来性」を理由に大阪市がランクイン。被災地の「仙台市」が復興への期待の高さで10位となった。
海外編では、「ニューヨーク」が僅差で1位に。「需要の高さ」、「資産価値の高さ」、「世界の中心だから」という意見が多く、都市としてのステイタスの高さからくる安定感が重視された。第2位のホノルルは、「日本人に貸して安定した収益が生めそう」などの意見が多数を占めた。第3位の「上海」は、今後の経済成長を期待する意見が多かったものの、急激な開発による都市としての成熟度の低さや、将来のバブル崩壊リスクが懸念材料になっている。
オウチーノ総研(R.E.PORT)
日本の不動産投資がいいと思うのは、日本の建築品質レベルが高いことです。
隣の国のように平時でも簡単に倒壊するような新築の高層マンションが発生するようなところでは、安心して不動産投資など出来ません。あと治安も世界の都市と比較してよいことも理由です。
ただ将来的には政治的リスクがあるのが懸念されるところです。
賃貸管理
ここのところ、家賃の価格競争が激しく、
家賃の引き下げを大幅に強いられる物件で
利益確保のため、退去後のリフォームコストを下げるべく、
パフォーマンスの良い業者を検討することになり、２社に見積の依頼を出したところ、
１社は、すぐに飛んできて現場を調べ、翌日に見積りが出てきました。
片や、もう１社は、問い合わせると、忙しいので２，３日後に連絡しますとのこと。
そして、数日後、業者からは何の連絡もありません。
それから数日経っても、何の連絡もありません。
おのずと業者は、決まりました。
仕事はスピーディーさが大事です。
家賃の引き下げを大幅に強いられる物件で
利益確保のため、退去後のリフォームコストを下げるべく、
パフォーマンスの良い業者を検討することになり、２社に見積の依頼を出したところ、
１社は、すぐに飛んできて現場を調べ、翌日に見積りが出てきました。
片や、もう１社は、問い合わせると、忙しいので２，３日後に連絡しますとのこと。
そして、数日後、業者からは何の連絡もありません。
それから数日経っても、何の連絡もありません。
おのずと業者は、決まりました。
仕事はスピーディーさが大事です。
アットホーム、８月期の新築戸建・中古マンションの登録価格、成約価格を公表
アットホーム（株）は９月27日、同社の全国不動産情報ネットワークにおける、８月期の新築戸建・中古マンションの登録価格、成約価格を公表しました。
それによりますと、首都圏の中古マンション登録価格の平均は１戸当たり2,055万円で、前年同月比2.7％下落し、６ヵ月連続のマイナス。前月比は1.3％下落して２ヵ月連続のマイナスとなりました。
また成約価格は１戸当たり1,975万円で､前年同月比6.4％下落し、２ヵ月連続のマイナスとなり、２年８ヵ月ぶりに2,000万円を割り込みました。これは、前月同様、価格の高い東京23区で大きく下落（同13.5％減）したことが要因。
前月比については、3,000万円以上の物件の成約が低調なことから再び下落。また、成約価格の平均は、登録価格の平均を再び下回っています。(日刊賃貸住宅ニュース)
可処分所得の伸び悩みと所得の二極分化が進み、かつて中間所得層が購入していた価格帯の物件が減り、新築の価格も下がると中古の価格もさらに下がります。
今後、人口の減少で供給がだぶついてくることを考えると、全体的に価格の下落は続きそうです。
それによりますと、首都圏の中古マンション登録価格の平均は１戸当たり2,055万円で、前年同月比2.7％下落し、６ヵ月連続のマイナス。前月比は1.3％下落して２ヵ月連続のマイナスとなりました。
また成約価格は１戸当たり1,975万円で､前年同月比6.4％下落し、２ヵ月連続のマイナスとなり、２年８ヵ月ぶりに2,000万円を割り込みました。これは、前月同様、価格の高い東京23区で大きく下落（同13.5％減）したことが要因。
前月比については、3,000万円以上の物件の成約が低調なことから再び下落。また、成約価格の平均は、登録価格の平均を再び下回っています。(日刊賃貸住宅ニュース)
可処分所得の伸び悩みと所得の二極分化が進み、かつて中間所得層が購入していた価格帯の物件が減り、新築の価格も下がると中古の価格もさらに下がります。
今後、人口の減少で供給がだぶついてくることを考えると、全体的に価格の下落は続きそうです。
木造賃貸アパートの居住比率が大幅に低下／みずほ信託銀行
みずほ信託銀行（株）は、「不動産マーケットレポート2012年9月号」を発行、東京23区における賃貸住宅居住の変化を考察した。
賃貸住宅の住宅タイプごとの居住世帯数は、08年までの10年間で、賃貸マンションが36％増となる一方で、木造アパートは38％減となっている（非木造アパートは52％増）。また、居住比率（一戸建て持ち家などを含めた全世帯に占める各住宅タイプの世帯数比率）では、木造アパートの居住比率は、1998年時点で15％超だったが、2008年は10％を切る水準まで低下した。一方で、賃貸マンションの居住比率は28％と3割に近づいた。
東京23区では、2000年代に入り、都心居住指向を背景とした人口流入増がみられ、賃貸マンションが賃貸住宅の中で主にその受け皿となった。賃貸マンションは全般的に、耐火性のほか、防犯性、耐震性、遮音性、設備の充実など、アパートよりも建物・設備の水準面で優位にあり、結果として居住者に支持・選択され、賃貸マンションの居住比率上昇、木造アパートの居住比率低下の一要因になったとしている。
みずほ信託銀行（株）(R.E.PORT)
木造は建築コストが安いですが、耐久性、防火性という点では、鉄骨や鉄筋のほうが
優れているので、家賃レベルも木造のほうが安いため、賃貸住宅が非木造へシフトしていくのも致し方ないと思われます。木造建築の良さは、賃貸共同住宅で活かすのは難しそうです。
賃貸住宅の住宅タイプごとの居住世帯数は、08年までの10年間で、賃貸マンションが36％増となる一方で、木造アパートは38％減となっている（非木造アパートは52％増）。また、居住比率（一戸建て持ち家などを含めた全世帯に占める各住宅タイプの世帯数比率）では、木造アパートの居住比率は、1998年時点で15％超だったが、2008年は10％を切る水準まで低下した。一方で、賃貸マンションの居住比率は28％と3割に近づいた。
東京23区では、2000年代に入り、都心居住指向を背景とした人口流入増がみられ、賃貸マンションが賃貸住宅の中で主にその受け皿となった。賃貸マンションは全般的に、耐火性のほか、防犯性、耐震性、遮音性、設備の充実など、アパートよりも建物・設備の水準面で優位にあり、結果として居住者に支持・選択され、賃貸マンションの居住比率上昇、木造アパートの居住比率低下の一要因になったとしている。
みずほ信託銀行（株）(R.E.PORT)
木造は建築コストが安いですが、耐久性、防火性という点では、鉄骨や鉄筋のほうが
優れているので、家賃レベルも木造のほうが安いため、賃貸住宅が非木造へシフトしていくのも致し方ないと思われます。木造建築の良さは、賃貸共同住宅で活かすのは難しそうです。
基準法政令改正し、増改築時の既存不適格規制を合理化
政府は１４日、容積率算定の基礎となる延べ床面積算定方法の緩和と既存不適格建築物の規制合理化に関する建築基準法施行令改正を閣議決定した。
延床面積算定方法の緩和では、防災のために備蓄倉庫などを設置する場合や床に備え付けの蓄電池、自家発電設備、貯水槽について、その床面積を一定の割合を容積率算定の前提となる延床面積に算入しない(住宅産業新聞)。
時代の流れに沿って、法律も改正されています。
改正された点は、チェックをしておきましょう。
延床面積算定方法の緩和では、防災のために備蓄倉庫などを設置する場合や床に備え付けの蓄電池、自家発電設備、貯水槽について、その床面積を一定の割合を容積率算定の前提となる延床面積に算入しない(住宅産業新聞)。
時代の流れに沿って、法律も改正されています。
改正された点は、チェックをしておきましょう。
首都圏の居住用賃貸成約数、前年同月比3ヵ月連続で増加／アットホーム調査
不動産総合情報サービスのアットホーム（株）は25日、同社の全国不動産情報ネットワークにおける8月の首都圏居住用賃貸市場動向を発表した。
同月の首都圏居住用賃貸物件の登録数は、30万2,497件（前年同月比15.7％増）。1平方メートル当たりの登録賃料の首都圏平均は、賃貸マンションが2,727円（同▲2.0％）、賃貸アパートが2,277円（同▲3.1％）。1戸当たりの平均では、賃貸マンションが9万6,500円（同 ▲1.1％）、賃貸アパートが6万1,300円（同▲0.6％）となった。
一方、成約件数は1万5,626件（同6.5％増）と3ヵ月連続の増加。特にアパートの成約が堅調で、増加率ではマンションを5ポイント近く上回る結果となった。また、エリア別では、埼玉県が1,460件（同18.5％増）と15ヵ月連続で増加し、うち二ケタ増が10ヵ月を占めた。一方、神奈川県ではシングル向き（30平方メートル未満）・カップル向き（30～50平方メートル）アパート等がふるわず4,677件（同▲1.7％）と3ヵ月ぶりに減少に転じた。
1平方メートル当たりの成約賃料の首都圏平均は、賃貸マンションが2,593円（同▲2.3％）、賃貸アパートが2,163円（同▲1.3％）となった。1戸当たりの平均では、賃貸マンションが8万8,900円（同▲2.6％）、賃貸アパートが6万1,800円（同▲1.1％）。
アットホーム（株）(R.E.PORT)
埼玉県と神奈川県で差が出ているのが気になるところです。
昨今の経済事情を反映して、人口密度が高く、家賃相場が高く、
築年の古い物件が多い神奈川県よりも、家賃相場が安く、
新しい物件が多い埼玉県のほうに人気が多くなったのでしょうか。
いずれにしても賃料の下落は止まらず、貸主にとっては厳しい状況が続きます。
同月の首都圏居住用賃貸物件の登録数は、30万2,497件（前年同月比15.7％増）。1平方メートル当たりの登録賃料の首都圏平均は、賃貸マンションが2,727円（同▲2.0％）、賃貸アパートが2,277円（同▲3.1％）。1戸当たりの平均では、賃貸マンションが9万6,500円（同 ▲1.1％）、賃貸アパートが6万1,300円（同▲0.6％）となった。
一方、成約件数は1万5,626件（同6.5％増）と3ヵ月連続の増加。特にアパートの成約が堅調で、増加率ではマンションを5ポイント近く上回る結果となった。また、エリア別では、埼玉県が1,460件（同18.5％増）と15ヵ月連続で増加し、うち二ケタ増が10ヵ月を占めた。一方、神奈川県ではシングル向き（30平方メートル未満）・カップル向き（30～50平方メートル）アパート等がふるわず4,677件（同▲1.7％）と3ヵ月ぶりに減少に転じた。
1平方メートル当たりの成約賃料の首都圏平均は、賃貸マンションが2,593円（同▲2.3％）、賃貸アパートが2,163円（同▲1.3％）となった。1戸当たりの平均では、賃貸マンションが8万8,900円（同▲2.6％）、賃貸アパートが6万1,800円（同▲1.1％）。
アットホーム（株）(R.E.PORT)
埼玉県と神奈川県で差が出ているのが気になるところです。
昨今の経済事情を反映して、人口密度が高く、家賃相場が高く、
築年の古い物件が多い神奈川県よりも、家賃相場が安く、
新しい物件が多い埼玉県のほうに人気が多くなったのでしょうか。
いずれにしても賃料の下落は止まらず、貸主にとっては厳しい状況が続きます。
賃貸オーナー調査、「利益は減少も、質の向上に意欲」／エイブルリサーチ・インターナショナル
（株）エイブルリサーチ・インターナショナルは21日、「第1回エイブル観測」の調査結果を発表した。同調査は、（株）エイブルと取引のある物件オーナー約2,000名に対し、居住用賃貸市場の業況感、家賃動向、物件動向の現状と先行きに関して調査し、DI方式で数値化したもの。
これによると、「入居率」に関しては「良くなった」が▲22.6、「半年後良くなる」が▲28.7、「賃料」に関しては「上昇した」が▲75.1、「半年後上昇する」が▲57.3、「リフォーム意欲」が「増加した」が20.7、「半年後増加する」が18.0等の結果が出ている。
同調査の協力者である千葉商科大学大学院の吉田 靖教授は、「物件の競合が激化し、入居率も低下しているが、賃料や敷金などはそれ以上に低下しており、賃貸経営の利益の減少は今後も続く見通しを持つ物件オーナーが多いことが分かる。
それに対応し、建て替えまでには至らないものの、リフォームへの意欲や社会的に安全意識が高まる中で、賃貸住宅の質の向上、防犯・防災設備などへの意識、意欲の高まりが見られる。
賃料の下落を認識しているオーナー層の設備投資への意欲の高まりが行動に移れば、今後、賃貸住宅の質の向上がさらに進む可能性が大きい」とコメントしている。
（株）エイブルリサーチ・インターナショナル(R.E.PORT)
今後、賃貸物件は、二極分化してゆくと思われます。
その時の賃貸ニーズに合わせたリフォームを行い、付加価値を高め、家賃を維持・向上してゆく物件、大掛かりなリフォームをせず、ひたすら価格を追求してゆく物件の二方向に向かって行きそうです。中途半端な物件は淘汰され、特徴のある物件が残ってゆくでしょう。
これによると、「入居率」に関しては「良くなった」が▲22.6、「半年後良くなる」が▲28.7、「賃料」に関しては「上昇した」が▲75.1、「半年後上昇する」が▲57.3、「リフォーム意欲」が「増加した」が20.7、「半年後増加する」が18.0等の結果が出ている。
同調査の協力者である千葉商科大学大学院の吉田 靖教授は、「物件の競合が激化し、入居率も低下しているが、賃料や敷金などはそれ以上に低下しており、賃貸経営の利益の減少は今後も続く見通しを持つ物件オーナーが多いことが分かる。
それに対応し、建て替えまでには至らないものの、リフォームへの意欲や社会的に安全意識が高まる中で、賃貸住宅の質の向上、防犯・防災設備などへの意識、意欲の高まりが見られる。
賃料の下落を認識しているオーナー層の設備投資への意欲の高まりが行動に移れば、今後、賃貸住宅の質の向上がさらに進む可能性が大きい」とコメントしている。
（株）エイブルリサーチ・インターナショナル(R.E.PORT)
今後、賃貸物件は、二極分化してゆくと思われます。
その時の賃貸ニーズに合わせたリフォームを行い、付加価値を高め、家賃を維持・向上してゆく物件、大掛かりなリフォームをせず、ひたすら価格を追求してゆく物件の二方向に向かって行きそうです。中途半端な物件は淘汰され、特徴のある物件が残ってゆくでしょう。
物件管理
最近、家賃の下落が止まらない物件が。
近くの再開発が頓挫して、街の勢いが停滞してしまったことも影響してか
周辺の賃貸物件も、空き家が目立ち、家賃も次々に引き下げられています。
先日、退去した入居者から「随分家賃が下がりましたね。」と言われました。
契約していた家賃と比べて、募集家賃が月額１万円近くも下がっていては
こういわれても仕方がない状況です。
この状況、いつまで続くことやら。
近くの再開発が頓挫して、街の勢いが停滞してしまったことも影響してか
周辺の賃貸物件も、空き家が目立ち、家賃も次々に引き下げられています。
先日、退去した入居者から「随分家賃が下がりましたね。」と言われました。
契約していた家賃と比べて、募集家賃が月額１万円近くも下がっていては
こういわれても仕方がない状況です。
この状況、いつまで続くことやら。