こんばんは。
3棟28室所有のサラリーマン不動産投資家の大邑です。
不動産投資は基本的に
「自分が持っている物件を他の方に貸すことで家賃を得る」
というものですよね。
つまり、滞りなく家賃をもらい続けるためには、
空室になる可能性をいかに下げられるかということが大切になります。
そのために必要なことが、
「賃貸需要の高い物件をきちんと把握できる」と言うことだと思います。
そこで、今回は
「不動産投資に欠かせない、『賃貸需要』とは？」
について詳しく見ていきます。
このブログを最後まで読むことで、
「賃貸需要がわかる鍵」
についてがわかります。
それでは見ていきましょう。
（目次）
・人が住むエリアについて
・物件に特徴があるか
・賃貸需要の調べ方
・賃貸需要の調べ方の注意点
人が住むエリアについて
まずはじめに、一番押さえておかなければならないポイントは「立地」です。
これは一度購入してしまえば変更が効かないので当然ともいえますよね。
ですから、購入する前に購入物件のエリアの賃貸需要が高いのか
についてをきちんと調べておくことが成功への鍵となります。
そのエリア決めをする際のポイントについていくつか挙げてみたいと思います。
〜人が集まりやすいか〜
生活する上で便利なところに人が集まるのは自然な流れですよね。
その特徴については次のようなことが挙げられます。
①駅やバス停からの距離（車が必要ない場所）
②乗降客数（車が必要ない場所）
③会社、学校、病院、役所、銀行などが近い
④スーパー、コンビニ、ドラッグストアなど商業施設が充実している
これは基本的にどなたにでも当てはまるようなチェックポイントかと思います。
次に、もう少しどのような人がいるか具体的にみていきます。
•単身者の場合
単身者でしたら、会社からの距離から住む場所が便利かどうかを考えると思います。
会社帰りからよれる遅くまで営業しているスーパーや、コンビニ、飲食店
が近くにあることなどが考えられます。
単身者にとっては、住む本人が居心地の良い立地ということが大切になります。
•ファミリー層の場合
ファミリー層になると、家族それぞれにとって都合がよくなることが大切になるので、
さらに条件が増えます。子供がいれば、子供の年齢にもよって幼稚園、保育園、学校
などの教育環境や距離、また子育てしやすい土地かどうかも考慮に入ります。
またファミリーで移動する際の車を買っている方も多いような地域では
駐車場があるかどうかの確認も必要です。
ターゲットの次は、地域を考えてみます。
•都市部（かつ車がない方など）
都市部では通勤や通学に電車などの公共交通機関を用いる人が多いため、
駅までの距離や乗り入れ路線が重視されることが多いです。
•地方の場合
地方は車社会であることが多いので、敷地内に車を複数停めることができるかや、
もし敷地内に駐車場がない場合は近隣の駐車場の有無なども大切になってきます。
一方、車を利用する人であれば商業施設などは多少遠くても構わないと判断されることもあります。
単身者、ファミリー層、そして地域を掛け合わせて購入しようとしている物件
に住む人、つまりターゲットは誰なのかを予想することが大切です。
物件に特徴があるか
先ほどは住む場所についてを
ピックアップしましたが、
建物自体の設備やサービスについても
大切ですよね。
そちらについてをご紹介します。
１）設備
単身者、ファミリー層どちらにも
人気のある設備は全国賃貸住宅新聞社が毎年発表している
ランキングで一位は
「インターネット無料」だそうです。
スマホを皆さん持っていること時代でインターネットを
利用する機会が大幅に増えているため、
そういう結果になったと考えられます。
また、最近ではオートロックや
ホームセキュリティ、宅配ボックス
なども人気の設備となっています。
２）部屋が綺麗か
新築物件が人気があるのはもちろんですが、
近年では築年数が古くても
水回りが綺麗にリフォームされていたり、
リノベーションされていたりする物件にも
人気が集まっています。
どの程度修繕した履歴が
あるかについてきちんと把握しておくことや、
自分でリフォームを検討している場合は
複数の業者に見積もりを依頼するなどし、
戦略を十分に立てることが必要です。
３）ペット可
誰にでも当てはまることではありませんが、
必要としている人にとっては
欠かせない条件となることも事実です。
他の物件との差別化を図ることも
できるので、考慮に入れるのも
一つの手ではありますが、
周りの住民に迷惑にならないかや、
クリーニング費用についてもきちんと
考えなければなりません。
記事の途中ですが、お知らせになります。
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賃貸需要の調べ方
賃貸需要を調べるにあたっては、
不動産情報ポータルサイトを活用や自分が検討しているエリアの不動産会社
への直接の聞き込みが選択肢として挙げられます。
そうすることで買う前に需要がわかるので便利です。
賃貸需要の調べ方の注意点
賃貸需要を調べる際の注意点について挙げてみます。
１）ターゲットを予想する
同じ住宅でも、ファミリー層を
ターゲットにするのと
単身世帯をターゲットにするのでは、
賃貸需要が違います。
聞き込みする際などはあらかじめターゲットを予想してから会話するとスムーズに進みますね。
２）家賃が適正か
ターゲットと立地からの賃貸需要によって家賃が決まっていきますが
その家賃が適正かどうかを把握することは購入後に運営する上でも重要です。
今回は、
「不動産投資に欠かせない、『賃貸需要』とは？」
について話していきました。
賃貸需要について知っておくことで、自ずと運営だきる物件かどうかが見えて来やすくなるのではないかと思います。
ここまで読んでいただいてありがとうございました。
それでは以上です。
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