Akane Note 有山あかねの不動産・宅建ブログ -3ページ目

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08May
- 【民法】遺留分の計算方法・配偶者居住権
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】スキマ時間で宅建合格Webコース - 宅建士｜LEC東京リーガルマインドwww.lec-jp.com今回は、遺留分の計算方法と配偶者居住権について取り上げます。遺留分については毎年必ず出題されるわけではありませんが、万が一計算が必要な問題が出題されても、基本の計算式さえおさえておけば、それほど難しいわけではないので、ぜひ対策しておきたいところです。遺留分遺留分というのは、兄弟姉妹以外の相続人に与えられる、必要最低限の取り分のことです。たとえば、被相続人が「お世話になっていた大親友のXに全財産を遺す」などと遺言を残して死亡した場合、被相続人の財産は、配偶者や子などの法定相続人ではなく、大親友のXに行ってしまうことになります。しかし、そうしてしまうと、配偶者や子は生活が成り立たなくなる可能性もありますから、遺留分として最低限の取り分を保証することによって、そういった状態に陥った人を守ろうとしているのです。なお、遺留分については、遺留分侵害額請求をすることによって、遺言によって相続財産を受け取った人から返してもらうことができるというものであって、相続が開始した際に自動的に遺留分相当額の財産が確実に与えられるというようなものではありません。遺留分侵害額請求権を行使して、遺留分としての取り分を返してもらうかどうかは、相続人の判断によりますから、全額がXのものになっても構わない、自分は取り分はいらない、と考えるのであれば、遺留分侵害額請求をしないという選択もあり得ます。遺留分の計算方法原則の計算方法は次のとおりです。被相続人の財産×２分の１×各相続人の法定相続分＝その相続人の遺留分たとえば、Aが6000万円を遺して死亡し、配偶者Bと子Cが相続人の場合に、Aの遺言によって全額がXに遺贈された時のBの遺留分は・・・6000万円×1/2×1/2（Bの法定相続分）＝1500万円・・・となります。上記が原則の計算方法となりますが、例外として、直系尊属のみが相続人となる場合は、２分の１ではなく３分の１となります。【直系尊属のみが相続人である場合】被相続人の財産×３分の１×各相続人の法定相続分＝その相続人の遺留分配偶者居住権配偶者の一方が死亡した場合に、残された配偶者が、これまで暮らしていた家に住み続けながら、預貯金などの金銭についても相続できるようにするのが「配偶者居住権」です。配偶者居住権については、配偶者短期居住権との違いをおさえることが重要ですので、この記事では、ポイントをまとめておきたいと思います。今年も出題される可能性はありますから、予備校に通っている方は講義をしっかり受けて、独学の方はお持ちのテキストでしっかり確認しましょう。【配偶者居住権】①配偶者居住権が認められるための要件・遺産分割で配偶者居住権を取得するものとされたとき又は・配偶者居住権が遺贈の目的とされたとき②存続期間は原則終身、別段の定めをすればその期間③居住建物の所有者は配偶者居住権の登記義務あり【配偶者短期居住権】①配偶者短期居住権が認められるための要件被相続人の財産に属した建物に相続開始時に無償で居住していたとき②存続期間居住建物について配偶者を含む共同相続人間で遺産分割をすべき場合は、遺産の分割により居住建物の帰属が確定した日又は相続開始の時から６カ月を経過する日のいずれか遅い日まで③配偶者短期居住権は登記することはできない今回の内容は以上です。出張やはた塾@LEC渋谷駅前本校LEC名古屋駅前本校のトップ講師のやはた先生が、渋谷駅前本校まで遊びにきてくれました。実は、やはた先生には、行政書士試験を受験するときに、出張やはた塾と称して家庭教師をしてもらったこともありました。出張やはた塾@LEC渋谷駅前本校の様子は、あかねとあいことやはた先生の「さんにんごと」として収録しましたので、空き教室がなくて支店長の席でコソコソと撮りましたので（笑）音がアレですが・・・また渋谷駅前本校のYouTubeが更新されたらご紹介します。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかねLEC講師募集のご案内資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！LEC 関東 T 宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集詳細LEC 関東 T（東京都中野区）の宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集要項。取得した資格を生かした仕事をしたい方、資格取得のために勉強中の方、LECで生かしてみませんか。lec-work.net詳細はURLをご確認ください。
01May
- 【民法】相続の承認・放棄、遺言
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】スキマ時間で宅建合格Webコース - 宅建士｜LEC東京リーガルマインドwww.lec-jp.com前回、相続に関する基本事項を取り上げました。今回は、相続の承認・放棄と遺言について確認していきます。相続の承認・放棄相続とは、死亡した人の財産をその死後、法律が特定の者に受け継がせる制度のこと。ところで、死亡した人の持つ財産というのは、土地や建物、お金等のプラスの財産だけなのでしょうか？相続財産はプラスのものだけでなく、借金などのマイナスの性質を持つものも存在します。そのため、相続人は相続財産を自己の相続分に応じて必ず受け継がなければならないとすると、相続によって莫大な借金を背負わされてしまう可能性もありますから、相続人は相続をするか否かを選択することができるのです。相続をすることを承認といい、相続しないことを放棄といいます。さらに承認には、単純承認と限定承認といった方法があります。単純承認・限定承認・放棄単純承認・限定承認・放棄のそれぞれの意味と試験対策上のポイントをまとめておきます。単純承認→相続人が被相続人の権利義務を無限に相続すること限定承認→相続財産の限度でのみ相続債務・遺贈を弁済するという限定をつけて相続すること放棄→相続財産を一切承継しない旨の意思表示のこと限定承認か放棄を選択する場合には、家庭裁判所へ申述しなければならず、相続開始を知った時から３カ月以内にしない場合には単純承認をしたものとみなされます。また、限定承認については、相続人が数人ある場合は、共同相続人全員が共同してしなければなりません。そして、一度承認・放棄を選択した場合には、その撤回をすることは原則としてできません。つまり、単純承認をした後に、被相続人が多額の借金を残していたことを知ったとしても、「借金があるんだったら、やっぱり放棄する〜」というのは原則として許されず、単純承認をした以上はその借金まで相続してしまうということです。遺言遺言とは、法定されている相続分と異なる額を相続させたい場合などに、その意思を書き残したりすることです。特に、遺言によって財産を贈与することを遺贈といいます。遺言にはいくつかの方法が用意されており、宅建試験では稀に「船で遭難して死んじゃいそうなときの遺言の残し方」等の、なんでわざわざこれを宅建試験で出すんだろう…と思わずにはいられない出題がされることもありますが、ひとまず、大枠を掴むためには、法律上定められた方式に従って行わなければならないと覚えておけばOKです。（基本ルールが入って余裕が出てきたら、自筆証書遺言の財産目録は自書でなくても構わないなどの細かいところを確認してきましょう。）話が少し逸れますが、なんでわざわざこれを出すんだろう…的な問題は、宅建試験に限らず多くの試験で出題されているように思います。たとえば、私が受験した2022年の行政書士試験でも、緊急避難か何かの問題で、ある人が不運にも、野生のクマに襲われていました。(あかねとあいこのふたりごと)あかね先生行政書士試験受験報告！衝撃の自己採点結果は！？LEC専任講師　あかねさんと行政書士　あいこさんがおくる資格試験受験生応援対談型バラエティ。www.youtube.com話を戻しますが、遺言にはいくつかのルールがありますので、試験対策としてはまず基本ルールをおさえることです。【遺言の基本ルール】遺言能力→満15歳に達した者は遺言をすることができる。→未成年者でも15歳になっていれば遺言OK。遺言の撤回→遺言はいつでも自由に撤回できる。→前の遺言と後の遺言の内容が抵触するときは、抵触部分については後の遺言で前の遺言を撤回したものとみなされる。検認→自筆証書遺言及び秘密証書遺言の保管者は、原則、遺言を家庭裁判所に提出して、その検認を請求しなければならない→検認は、遺言所の形式等を検査・確認し、その保存を確実にするためのもの→検認を怠っても、遺言の有効・無効を判定するものではない今回は以上です。次回は遺留分の計算方法と配偶者居住権についてご紹介したいと思います。おしゃれなホットチョコレート素敵なプレゼントをいただきました。ありがとうございます！温めた牛乳に入れて混ぜるとホットチョコレートになるらしいです。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかねLEC講師募集のご案内資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！LEC 関東 T 宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集詳細LEC 関東 T（東京都中野区）の宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集要項。取得した資格を生かした仕事をしたい方、資格取得のために勉強中の方、LECで生かしてみませんか。lec-work.net詳細はURLをご確認ください。
24Apr
- 【民法】法定相続人・代襲相続・法定相続分（と生酒のはなし）
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】スキマ時間で宅建合格Webコース - 宅建士｜LEC東京リーガルマインドwww.lec-jp.com今回から相続についてご紹介していきます。宅建試験においては毎年のように出題される頻出の内容ですから、近年の改正も踏まえてしっかりと対策を取りたいところです。相続とは相続とは、死亡した人の財産をその死後、法律が特定の者に受け継がせる制度のことです。死亡した人のことを被相続人と呼び、特定の者、つまり、被相続人の財産を受け継ぐ立場にある人のことを相続人と呼びます。相続人はだれがなるのか相続人になれるか否かと、その順位については、次のとおりです。配偶者→常に相続人となる第一順位：子（嫡出子、非嫡出子、養子、胎児）→常に相続人となる第二順位：直系尊属（父母や祖父母）→被相続人に子や孫、ひ孫等がいない場合に相続人となる第三順位：兄弟姉妹（けいていしまい）→被相続人に子や孫、ひ孫等がおらず、直系尊属もいないときにだけ相続人となる以上のように、配偶者以外の者たちには相続権が与えられるかどうかの順位があります。そのため、相続権が与えられるのは、配偶者ともう一種類の人々に限定されるということになるのです。たとえば、配偶者と子、直系尊属がいる場合には、配偶者と子が相続人となり、直系尊属は相続人にはなりません。また、配偶者はおらず、子と直系尊属がいる場合は、子のみが相続人となり、直系尊属は相続人にはなりません。代襲相続被相続人の子が被相続人の死亡以前に死亡していた場合や、被相続人の子が被相続人を殺す等して相続欠格者である場合及び被相続人を虐待する等して廃除され、相続権を失った場合には、孫が子に代わって相続します。この本来は子が相続すべきものを孫が代わりに相続することを、代襲相続といいます。代襲相続に関する試験対策上のポイントを以下にまとめておきます。まず、被相続人の子が被相続人の死亡よりも前に死亡していた場合に代襲相続が発生するという内容について。たとえば、子と被相続人が同時に死亡した場合や、被相続人が死亡して相続が開始した後に死亡した場合には、代襲相続とはなりません。そして、もう一点。相続放棄は代襲相続の要件ではありません。子が相続を放棄した場合は孫が代襲相続する等という内容が出題されることがありますが、これは誤りですから注意してください。（今後ご紹介しますが、相続を放棄すると、その者ははじめから相続人ではなかったという扱いになりますから、相続分も元からなかったと考えられるからです。）法定相続分誰が相続人になれるのかが判明したら、次は相続分についてです。配偶者と子が相続人の場合配偶者　２分の１子　２分の１配偶者と直系尊属が相続人の場合配偶者　３分の２直系尊属　３分の１配偶者と兄弟姉妹が相続人の場合配偶者　４分の３兄弟姉妹　４分の１配偶者のほか、子が3人いる場合、子の相続分は平等となりますので、子に対して与えられている２分の１の持分を、子全員の頭数で割った分がそれぞれの相続分となります。つまり、1/2×1/3＝1/6子の一人あたりの相続分は6分の1ということです。同様に、直系尊属や兄弟姉妹の相続分も原則として平等なので、頭数で割った分がそれぞれの相続分になるのですが、例外的に、片親の違う兄弟姉妹がいる場合には、他の者（両親が同じ兄弟姉妹）の２分の１の相続分となります。今回の内容は以上です。次回は相続の承認・放棄と遺言について扱いたいと思います。ピチピチフレッシュな日本酒これまで不動産に関する仕事専門できましたので、全くの畑違いなのですが、しばらく、日本酒に関するお仕事をお手伝いすることになり…全くのシロートなので少しだけお勉強をはじめました。（勉強と言いながらおいしいお酒を飲むだけの・・・笑）なんて話を先月、大阪梅田本校のイベントにいった際に、かず先生（岡本和子先生）にちらっとお話したところ、大変貴重なお酒をプレゼントしていただきました。ありがとうございます(>_<)♡天山酒造という蔵元の『新緑しぼり』という生酒で、毎年200本限定生産の完全予約制のお酒です。ところで、日本酒のラベルにはよく「生貯蔵」や「生詰め」等と記載があります。生と書いてあるわけですから、なんとなく火入れをしていないフレッシュなものをイメージしてしまいがちですが、どちらも実は、１度は火入れの処理がなされています。今回いただいた新緑しぼりは生酒でしたので、同封されていたご案内にも記載がありますが、炭酸ガスが含まれているため少しシュワシュワしていて、まさに「ピチピチなフレッシュ感」がありました。ちなみに、炭酸ガスが含まれているのは、酵母が糖分を分解する際に、アルコールといっしょに炭酸ガスが生成されるかららしいです。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかねLEC講師募集のご案内資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！LEC 関東 T 宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集詳細LEC 関東 T（東京都中野区）の宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集要項。取得した資格を生かした仕事をしたい方、資格取得のために勉強中の方、LECで生かしてみませんか。lec-work.net詳細はURLをご確認ください。
17Apr
- 【民法】契約不適合責任・代金減額請求や通知期間の制限
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】スキマ時間で宅建合格Webコース - 宅建士｜LEC東京リーガルマインドwww.lec-jp.com契約不適合責任とは売買契約の目的物に契約の内容に適合しない部分があった場合に、売主が負うべき責任を契約不適合責任といいます。契約の不適合は、種類・品質・数量・権利・一部他人物・全部他人物といった種類がありますが、全部他人物以外の不適合に関しては、基本的には買主は次の請求をすることができます。・履行の追完請求・代金減額請求・解除権の行使・損害賠償請求前回、履行の追完請求について確認しましたので、今回はその他の内容についてです。代金減額請求買主が相当期間を定めた履行の追完請求をしたのに、その期間内に売主による追完の履行がなされない場合に、買主は、売主に対して代金の減額を請求することができます。ポイントは、履行の追完請求をして、それでもダメだったときに代金減額請求ができるということです。つまり、引渡しを受けた目的物に不適合があったから、即、「値引きして！」と要求することはできないのです。しかし、以下の場合には、履行の追完の催告をせずに、すぐに代金減額請求が可能です。・履行の追完が不能であるとき・売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき・契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の時又は一定期間内に履行をしなければ目的を達することができない場合に、履行なくその期間を経過したとき上記は、簡単にいうと、履行できない状態になっていたり、もはや履行する必要がない状態になっているわけですから、すぐに代金減額請求ができるのです。解除権の行使と損害賠償請求解除権の行使と損害賠償請求は、債務不履行に関するものです。売買契約の目的物に不適合があったということは、売主（債務者）は、きちんと債務の履行をお行えていない状態ですから、買主（債権者）は、債務不履行を理由とした解除権の行使や損害賠償請求権の行使ができます。ただし、債務不履行についてご紹介したときにも触れたと思いますが、その不適合（不履行）が、軽微なものであるときは解除をすることはできませんし、損害賠償請求をするには、売主（債務者）の責に帰すべき事由が求められますから、出題されたときには、きちんと要件を満たしているか確認をしてください。通知期間の制限種類又は品質の契約不適合の場合には、特別ルールがあります。売主が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない目的物を買主に引渡した場合において、買主がその不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しないときは、買主は不適合を理由とした責任追求ができなくなります。つまり、契約不適合に関しての責任を追求したいのであれば、不適合を発見してから１年以内に売主に対して「おたくから買った家の大黒柱にシロアリの害があったんですけど…」「購入したものにこんな不具合があったんですけど…」というように、その不適合があった事実を伝えなければならないということです。あくまでも、不適合があったという事実を伝えれば良いので、１年以内に履行の追完請求や損害賠償請求等の権利を行使しなければならないわけではないので、その点は注意してください。契約不適合責任については、宅建業法の自ら売主制限でも登場する内容ですから、基礎として民法のルールはしっかりと覚えておきましょう！次回からは相続について取り上げて行きたいと思います。おまけ（今日のランチはラーメンでした）この頃、おいしいお店をいろいろとご紹介いただく機会が増えて、美味しくて楽しい反面、スカートのウエストがいよいよきつくなってきました。しかも、先日スーツ屋さんにフラワーホールをつけてもらいに行ったら、、(フラワーホールをつけてもらったはなし↓)（あかねとあいこのふたりごと）行政書士バッジ授与式をやってみたLEC専任講師あかねさんと行政書士あいこさんがおくる資格試験受験生応援対談型バラエティyoutu.be　「スカートもお直しで、両側に少しずつゆとりを持たせることがきますよ〜」とやんわりとご指摘を受けましたので・・・（笑）多少、ダイエットをしようかと思っています。。考えてみると（考えるまでもないですが）、炭水化物と脂質の摂取が明らかに過剰なので、食事の内容から見直したほうが良いように思われます。でも、炭水化物と脂質の組み合わせが美味しいんですよね。今日の日中は、所用で高田馬場におりまして、知人からおすすめされたラーメン屋さんでランチをしてきました。…ダイエットは明日からかなぁ。みなさまは、勉強をすると決めたらその日から始めてくださいね。。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかねLEC講師募集のご案内資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！LEC 関東 T 宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集詳細LEC 関東 T（東京都中野区）の宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集要項。取得した資格を生かした仕事をしたい方、資格取得のために勉強中の方、LECで生かしてみませんか。lec-work.net詳細はURLをご確認ください。
10Apr
- 【民法】契約不適合責任・履行の追完請求
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】スキマ時間で宅建合格Webコース - 宅建士｜LEC東京リーガルマインドwww.lec-jp.com先週、ブルーノート東京でクレイジーケンバンドのライブがありました。すごく行きたかったのですが、基本的に平日の夜は仕事があるので、、、この頃は「東洋一のサウンドマシーン」を聴きながらブログを書いたり仕事したり。。・・・と、全く関係ないことを書いてしまいましたが、今回は、契約不適合責任についてです。数年前の民法改正よりも昔は、瑕疵担保責任と言われていたものですが、改正によりシンプルなルールとなり、瑕疵（かし）という難しい言葉も使われなくなりました。売主の契約不適合責任とは売買契約を締結して、売主が買主に引き渡した目的物に不具合があった場合に、売主が買主に負うべき責任を「契約不適合責任」や「担保責任」といいます。ちなみに、目的物に不具合があった場合というのは、不動産に限らず、さまざまなケースが想定されます。たとえば、本屋さんで購入した書籍のページが破れていたり、落丁していたり・・・ゴールドの時計を購入したのに、届いたものを開封してみたらシルバーの時計だったり・・・買主が追求できること上記はあくまでも一例ですが、このように引き渡された目的物が種類・品質・数量について契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対して「責任をとれー！」と要求することが可能です。具体的には、・履行の追完請求・代金減額請求・損害賠償請求・解除権の行使を買主が行えるようになります。履行の追完請求履行の追完請求についてより細かくみていくと…買主は、売主に対して、修補請求・代替物の引渡し請求・不足分引渡し請求をすることができます。修補請求たとえば、引渡しを受けた時計が壊れていて、ネジを巻いても動かないような場合に対して、修理をしてきちんと使えるように請求ができます。代替物の引渡し請求たとえば、購入したスマートフォンに初期不良があって、調子が悪いようなときに、新しいものを引き渡すように請求ができます。不足分引渡し請求たとえば、100㎡の数量指示売買をしたら、実測してみたら80㎡しかなかったのであれば、不足している土地の引渡しを請求できます。買主の請求と異なる方法による履行の追完買主は履行の追完請求をするときには、自身が希望する方法による追完を請求することが可能です。つまり、目的物が壊れていたような場合（品質の不適合がある場合）には、修理をしてほしいと請求をしてもいいし、代替物を引渡してほしいと請求をしてもいいということです。基本的には、売主は、買主の請求に応じて履行の追完をすることになりますが、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることもできます。たとえば、購入した給湯器が壊れていた場合に、買主からは修補請求を受けたものの、修理業者を手配してパーツを取り寄せて修理をするよりも、新品の給湯器を引渡したほうが売主側のコストが安くすんで、買主も特段困らないのであれば、修補ではなく、代替物の引渡しによって履行の追完をしても良いのです。今回の内容は以上です。次回は、代金減額請求権、損害賠償請求、解除権の行使について、ポイントを紹介していきたいと思います。おまけ（おいしくて楽しい週末）この前の週末、なつかしい友人と会い、友人おすすめのロブスターのお店に連れて行ってもらいました。調理前にもぞもぞと動いているのを見せてもらったときは、想像以上に大きくてちょっとヒエッとなったのですが、、（笑）食べたら美味しすぎて、無言で頬張ってしまいました。カニとかを食べるときにみんな無言になるのはなぜでしょう。身をほぐすのに夢中になるからかな。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかねLEC講師募集のご案内資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！LEC 関東 T 宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集詳細LEC 関東 T（東京都中野区）の宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集要項。取得した資格を生かした仕事をしたい方、資格取得のために勉強中の方、LECで生かしてみませんか。lec-work.net詳細はURLをご確認ください。
03Apr
- 【民法】第三者の弁済・弁済による代位
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】スキマ時間で宅建合格Webコース - 宅建士｜LEC東京リーガルマインドwww.lec-jp.com今回は、第三者による弁済と弁済による代位について確認していきます。第三者の弁済前回確認しましたが、弁済とは、「やらなければならないこと」をすることです。この「弁済」を、債務者以外の第三者が行うことはできるのでしょうか？債権者の立場に立って考えると、満足を得られるのであれば、誰が弁済したとしても問題はありませんから、原則として第三者弁済は有効となります。しかし、例外的に第三者の弁済が無効となるときも。第三者弁済が無効となるとき・債務の性質が第三者による弁済を許さないとき・当事者が第三者による弁済を禁止し、又は制限する意思表示をしたとき・弁済をするについて正当な利益を有しない第三者で、債務者の意思に反するとき正当な利益を有しない／有する第三者弁済をするについて正当な利益を有しない第三者というのは、たとえば、単なる親、兄弟、友人などのことで、反対に、弁済をするについて正当な利益を有する第三者というのは、物上保証人や抵当不動産の第三取得者などです。つまり、単なる親や兄弟が、債務者が反対しているのに弁済をしてもその弁済は無効となりますが、物上保証人が代わりに弁済をした場合は、たとえ債務者が反対の意思を表示していたとしても有効な弁済となります。正当な利益を有するというのは、その弁済によって利害関係があるかどうかということです。物上保証人は、債務者がきちんと弁済をしないと、抵当権の目的となっている土地や建物などが競売にかけられてしまうわけですから、もちろん、利害関係がある第三者ということになります。弁済による代位債務者以外の第三者が債務者に代わって弁済をした場合、そのひとは支出をしたのですから、債務者に対して求償することが可能です。とはいえ、何も保証がない状態で債務者から回収をするのは大変ですから、弁済をした者は、この求償権を確保するために、債権者に代位することができます。これを弁済による代位と呼びます。弁済による代位というのは、たとえば、債権者がもっていた抵当権を実行することができるようになるのです。この弁済による代位は任意代位と法定代位という、ふたつの種類があります。・任意代位単なる親・兄弟などの正当な利益を有しない第三者が弁済をして代位する場合・法定代位保証人や物上保証人などの弁済をするにつき正当な利益を有する第三者が弁済して代位する場合法定代位の場合は、当然に代位することができるのですが、任意代位の場合は、弁済者が債権者に代位したことを債務者及び第三者に対抗するためには一定の要件があります。任意代位の対抗要件・債権者から債務者への通知または・債務者の承諾（これは債権譲渡における要件と同様です）今回の内容は以上です。弁済には他にも、代物弁済や弁済の場所などの出題可能性のある部分はありますが、出題頻度が低いため、次回からは契約不適合責任について取り上げたいと思います。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかねおまけ（建築確認取消しマンション）むかし住んでいた家の近くに、建築確認を受けて建築が進んでいたものの、諸般の事情で建築確認が取消しとなった某マンションがあります。建築確認取消処分についての取消し訴訟を起こしていましたが、結局、建築確認は取り消された状態となり、だれも暮らすことのないまま・・・先日、近くにいく機会があったので、ついでに寄ってみましたら、今もそのまま残っていました。。LEC講師募集のご案内資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！LEC 関東 T 宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集詳細LEC 関東 T（東京都中野区）の宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集要項。取得した資格を生かした仕事をしたい方、資格取得のために勉強中の方、LECで生かしてみませんか。lec-work.net詳細はURLをご確認ください。
27Mar
- 【民法】受領権者としての外観を有する者への弁済など
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】スキマ時間で宅建合格Webコース - 宅建士｜LEC東京リーガルマインドwww.lec-jp.com今回は弁済について。弁済の基本事項と、受領権者以外の者への弁済について確認していきます。弁済とは弁済とは、「やらなければならないこと」をすることです。たとえば、売買契約を締結したら、買主は代金を支払うという債務を負いますが、この債務に基づいて「売買代金を支払う」ことが弁済です。こういうと、弁済と履行の何が違うのか？と疑問に思う方もいるかもしれませんが、弁済も履行も同義(同じ意味)です。ただ、弁済は債権債務の消滅という観点からのことばで、履行は債権債務の効力という観点からのことばという違いがあるのです。宅建試験においては、ひとまず、同義と認識しておけばOKです。受領権者以外の者への弁済基本的に、弁済は、債務者から債権者(受領権者)に対して行われるものですが、もしも、何かしらの間違いがあって、債務者が受領権者以外の者に弁済してしまった場合、この弁済は効力を持つのでしょうか？受領権者が受領できていない＝満足をしていない以上は、この弁済は無効となります。受領権者としての外観を有する者への弁済ところが、受領権者以外の者にした弁済であっても、例外的に、有効となるケースがあります。それは「受領権者としての外観を有する者」に、債務者が善意かつ無過失で弁済をしたときです。【受領権者としての外観を有する者】・受領権者の代理人と詐称する者・受取証書や債権証書の持参人などこの人は受領権者の代理としてきたんだと、債務者が過失なく信じたときには、有効な弁済という扱いにするわけです。ただ、受領権者としての外観を有する者への弁済が有効になるということは、債権が消滅してしまうわけですから、満足を得ていない受領権者(債権者)としては、当然、納得できません。そこで、受領権者は、弁済を受けたニセ受領権者に対して、不当利得の返還請求をすることが可能です。不当利得というのは、受け取る権利(原因)もないのに得た利益のこと。ニセ受領権者には、弁済を受ける権利はないわけですから、それを返せ！と、ホンモノの受領権者は請求をすることができます。今回はこの辺りまで。次回は第三者による弁済を中心にまとめたいと思います。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかねおまけ(梅田駅前本校のイベント)たいへん多くの方にお越しいただき嬉しかったです。ありがとうございました！次回の「あかねとかずこ」は「あかねとかずこのなでしこ宅建」かなあ。と"個人的な目標"を書いておきます😽笑受講生さんから、ステキなお手紙をいただきました。こちらこそありがとうございます！！またお会いしたいです！実はイベントの前日には大阪にいて、バカラのバーでかず先生とデート。…の前に、1件目は魚料理とにごり酒。楽しくて美味しい大阪の夜でした(๑˃̵ᴗ˂̵)LEC講師募集のご案内資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！LEC 関東 T 宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集詳細LEC 関東 T（東京都中野区）の宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集要項。取得した資格を生かした仕事をしたい方、資格取得のために勉強中の方、LECで生かしてみませんか。lec-work.net詳細はURLをご確認ください。
20Mar
- 【民法】危険負担
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】スキマ時間で宅建合格Webコース - 宅建士｜LEC東京リーガルマインドwww.lec-jp.com【合格のLEC！特別講座説明会】【合格のLEC！マン管・管業特別企画】今回は危険負担についてです。数年前の民法改正によりルールが大きく変更されましたので、出題頻度は高くないですが、おさえておきましょう。履行不能と危険負担の問題建物の売買契約を締結していたけれど、売主が引き渡す前に火災によって当該建物が滅失してしまった場合について考えてみましょう。火災の原因が売主の火の不始末だったら、これは、売主の債務不履行、履行不能の問題として扱われることになります。では、火災の原因が、落雷や第三者による放火等の場合はどうでしょうか？表現を変えると、売主（債務者）の責に帰するべき事由がないということになりますが、このような場合は債務不履行ではなく、「危険負担」の問題として扱われることになります。危険負担の問題とは「危険負担」とは、建物の売買契約を例にすると、建物が地震、落雷、第三者の放火などの売主の帰責性が認められない原因によって滅失又は損傷した場合に、買主は自己の債務の履行として、代金の支払わなければならないのか、それとも、代金の支払いを拒絶することができるのかという問題のことです。もう少し簡単にいうと、建物が燃えてなくなっちゃったときに、建物を手に入れることができなくなっても、売買契約を結んでいるという事実はあるわけだから、買主はお金を払わないといけないのか、それとも払わなくてよいのか…という問題のことです。この場合、買主が代金を支払わなければならないとすると、目的物滅失の損失・リスク（危険）を買主が負うことになり、買主が代金の支払いを拒絶することができるとすると、目的物滅失の損失・リスク（危険）は売主が負うことになります。そして、民法では、売主つまり引渡し債務の債務者が危険を負担することになり、買主は代金の支払いを拒絶することができるというルールを採用しています。つまり、売主はせっかく自分が持っている建物を売却してお金をもらおうと思っていたのに、建物が燃えてなくなってしまったうえに、買主に代金を請求しても支払いを拒絶されてしまうということです。履行不能と危険負担の比較建物が滅失してしまい引渡しができなくなったときに、それが債務不履行（履行不能）の問題となる場合には、買主は、損害賠償請求と契約の解除をすることが可能です。一方、それが危険負担の問題となる場合には、買主は代金の支払いを拒絶できますが、損害賠償請求をすることはできません。※もちろん、引渡しができなくなってしまった原因が買主にあるような場合は、買主は代金の支払いを拒絶することはできません。また、注意しなければならないのは、たとえ目的物が滅失しても、契約はそのまま有効ですから、「目的物が売主の責に帰することができない事由により滅失した場合、契約は無効となり…」などという問題が出てきたらそれは誤りです。まとめますと、危険負担は、不動産の売買契約においては、原則として、目的物滅失の危険（リスク）を売主が負担することになり、買主は代金の支払いを拒絶できるということです。（ちなみに、民法が改正される前は、危険を買主が負担するという規定でした。）次回は弁済についてです。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかねおまけ（おいしい贈り物）すてきなプレゼントをいただきました。かわいいショコロンとすごいお店（語彙力・・・笑）のクッキーおいしくいただきました(>_<)ありがとうございます。LEC講師募集のご案内資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！LEC 関東 T 宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集詳細LEC 関東 T（東京都中野区）の宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集要項。取得した資格を生かした仕事をしたい方、資格取得のために勉強中の方、LECで生かしてみませんか。lec-work.net詳細はURLをご確認ください。
13Mar
- 【民法】解約手付・手付解除
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】スキマ時間で宅建合格Webコース - 宅建士｜LEC東京リーガルマインドwww.lec-jp.com【合格のLEC！特別講座説明会】【合格のLEC！マン管・管業特別企画】今回は解約手付・手付解除についてです。手付解除については、宅建業法の自ら売主制限で、手付の額・性質の制限としてよく問われますから、民法の基本的なルールはしっかり覚えておきましょう。手付金とは手付金とは、契約の締結に伴って、買主などが相手方（売主）に交付する金銭のことです。手付金の種類・証約手付・違約手付・損害賠償額の予定としての手付・解約手付この中で、宅建士試験の対策として重要になるのは解約手付です。基本的に、宅建士試験で「手付」の二文字が出てきたら、解約手付の性質があるものとして扱っていきます。なぜなら、民法上、手付金が交付された場合、その手付金は解約手付と推定されることになっているからです。言い方を変えると、手付金を交付するときに、違約手付や損害賠償額の予定としての手付であると取決めをしなかったのであれば、解約手付として扱われるということです。手付解除の方法手付解除は次の方法によって行われます。買主からの手付解除買主は手付金を放棄すれば契約解除できる売主からの手付解除売主は手付金の倍額を現実に提供すれば契約を解除できるたとえば、解約手付として100万円が交付されていた場合…買主は売主に支払っている100万円を放棄することで契約を解除でき、売主は、買主に対して預かっていた100万円を返すのとあわせて、自分のお財布からさらに100万円を出して、合計で200万円を買主に支払うことで契約を解除することができるということです。手付解除の時期手付解除は、要するに、当事者の気が変わったから契約をキャンセルするということですから、いつでも手付解除ができるとすると、相手方にとっては非常に迷惑です。とくに、居住用の土地や建物の買主の中には『夢追い人』が一定数いて、この土地（建物）にしよう！と決意して、売買契約を締結した後にも関わらず、世の中にはもっと理想の物件があるんじゃないかしら…という幻想を抱き続けます。そして、そんな『夢追い人』は、すでに売買契約を締結しているのに、いつまでもポータルサイトを閲覧したり、こっそり他の宅建業者の営業とコンタクトを取って、別の物件を探し続けたりします。そんな夢追い人と取引をした売主としては、いつ「やっぱり手付を放棄して契約やめます！」と言われるか気が気ではないわけですから、「手付解除は相手方が履行に着手するまで」というルールが設けられています。言い方を変えると、契約の相手方が履行に着手した後は、手付によって契約を解除することはできないということです。相手方に手間暇かけさせて履行に着手させたあとに、「気が変わったからやっぱり契約やめます」は迷惑だからダメということです。ちなみに、あくまでも相手方が履行に着手したか否かが基準ですから、自分が履行に着手したかどうかは無関係です。つまり、自らが履行に着手していても、相手方が履行に着手していなければ、手付によって契約を解除することができるのです。これは判例の知識ですが、試験で問われる可能性もありますので、おさえておきましょう。以上、解約手付・手付解除について確認しました。次回は危険負担についてです。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかねおまけ（ちょっと早めのホワイトデー）ちょっと早めの・・・ホワイトデーのプレゼントをいただきました！かわいいし、美味しい！ありがとうございます(๑>◡<๑)♡LEC講師募集のご案内資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！LEC 関東 T 宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集詳細LEC 関東 T（東京都中野区）の宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集要項。取得した資格を生かした仕事をしたい方、資格取得のために勉強中の方、LECで生かしてみませんか。lec-work.net詳細はURLをご確認ください。
06Mar
- 【民法】債務不履行による契約解除
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】スキマ時間で宅建合格Webコース - 宅建士｜LEC東京リーガルマインドwww.lec-jp.com【合格のLEC！特別講座説明会】【合格のLEC！特別企画】今回は債務不履行を理由とした契約の解除について、要件等を確認していきます。宅建業法の自ら売主制限の割賦販売契約の解除等の制限にも関連がありますので、要点をおさえておきましょう。契約の解除とは解除とは、契約が締結されたあとに、当事者の一方的意思表示によって契約がはじめからなかった状態に戻すことです。基本的に、契約というのは一度締結したら、反故にすることはできませんが、相手方が履行すべき義務を果たさないときなど、一定の要件を満たす場合には、トクベツに契約を解除することが認められています。つまり、債務不履行があった場合には、債権者が契約を解除するという旨の意思表示をすることによって、契約をはじめからなかった状態にできるということです。解除の効果債務不履行が理由で債権者によって契約が解除されると、その契約がはじめからなかった状態に戻ると、下記のような効果が生じます。①未履行の債務は履行の必要がなくなる例：売買契約における売主は目的物を引き渡さなくてよくなり、買主は代金を支払わなくてよくなる。②履行済みのものがある場合、原状回復義務が生じる例：売買契約において目的物を引渡した売主は、目的物の返還を買主に請求することができ、さらに解除されるまでの間に買主が所有者として物を使用収益したことによる利益や、受領の時以後に生じた果実をも返還請求可能となる。買主は、支払い済みの代金の返還を売主に請求することができ、これに受領の時からの利息も併せて返還されることになる。③（契約を解除しても）損害賠償請求ができる契約解除によって、契約がはじめからない状態になったとしても、債務不履行によって発生した損害については、債務者に帰責事由があれば、損害賠償請求が可能です。契約を解除すると、契約ははじめから無効だったことになるから、損害賠償請求もできなくなる等というひっかけには注意してください。解除と第三者債務不履行が理由で契約を解除したときに、第三者が登場した場合はどうなるでしょうか。具体例で確認していきます。売主Aは買主Bとの間で建物の売買契約を締結し、登記と引渡しを済ませました。しかし、Bがなかなか代金を支払わないので、怒ったAが契約を解除しました。ところが、Aが契約を解除する前に、BがCに当該建物を売却し、BからCへと登記も移転していることが発覚しました。Aは契約を解除したわけですから、当然、原状回復義務の履行を求めて、建物を返せと要求するはずです。そして、Cはこの建物をBから購入している買主の立場に立っていますから、自分のものだと主張するでしょう。この場合、当該建物はAのものになるのか、Cのものになるのか…今回のケース、結論としては「A対CはCの勝ち」です。なぜなら、「契約の解除によって原状回復をするにあたり、当事者は、第三者の権利を害することができない」というルールが民法にはあるからです。ただし、目的物が土地や建物の場合は、第三者の権利が保護されるには、第三者が登記を備えていることが要件となります。今回のケースでは、BからCへと登記が移転している…つまり、第三者であるCが登記を備えているという要件を満たしているので、Cの買主としての立場が守られることになり、Aは契約を解除して原状回復義務の履行をBに求めても、Cから建物を取り戻すことはできないのです。履行遅滞の場合の契約解除履行遅滞の場合、債権者はただちに契約を解除することはできず、相当期間を定めて債務者に履行を催告し、その期間内に履行がなければ、契約を解除することができます。履行遅滞というのは、約束の期日に遅れてはいるものの、履行自体はまだ可能な状態ですので、即座に契約解除！などということはせずに、債務者にラストチャンスを与えてあげようという考えです。ただし、催告をしていても、その期間を経過したときにおける債務の不履行がその契約及び取引の社会通念に照らして軽微であるときは、解除をすることはできません。履行不能の場合の契約解除一方、履行不能の場合には、債権者はただちに契約を解除することができます。履行不能であるということは、目的物が火災等によって滅失したなど、もはや催告をしたところで履行することはできない状態になっているからです。また、債務の一部が履行不能になっている場合には、残存する部分のみでは契約をした目的を達成することができないときは、催告をすることなく（無催告で）、ただちに契約を解除できます。以上、債務不履行を理由とした契約の解除についてご紹介しました。次回は手付解除についてです。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかねおまけ（久しぶりの鳩サブレー）鳩サブレーをもらいました。ありがとうございます(๑>◡<๑)ひさしぶりの鳩サブレーさくさくしてて最高です。LEC講師募集のご案内資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！LEC 関東 T 宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集詳細LEC 関東 T（東京都中野区）の宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集要項。取得した資格を生かした仕事をしたい方、資格取得のために勉強中の方、LECで生かしてみませんか。lec-work.net詳細はURLをご確認ください。