みなさん、こんにちは。
有山 あかねです。
【宅建とったら次はこれ】
【企業様向け不動産営業研修】
【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】
いよいよ７月になり、
申込みがはじまりましたが、
すでにお手続きはお済みでしょうか？
会場の希望も出せるので、
なる早で手続きをしておいてくださいね。
また、これから５問免除講習を受講される
業者のみなさま方は、
ネット申し込みが間に合わない可能性があるので、
書店などで願書を入手しておいた方がいいかもしれません。
今回は、抵当権と第三者との関係について、
重要なポイントをまとめておきます。
抵当不動産の第三取得者
抵当権設定者は、抵当権者の承諾がなくとも、
抵当不動産を自由に使用・収益・処分
することができるのが原則です。
使用というと、自分で使うこと
収益は人に貸して収益を得ること
処分は第三者に売却することなどを
イメージすると良いでしょう。
ということは、抵当不動産は、
抵当権者の承諾がなくとも、
抵当権をつけたまま、
第三者に売却することができるわけです。
（実務ではこんなことはほぼ起こらないですが・・・）
この場合、
抵当付きの不動産を買ってしまった第三者、
つまり抵当不動産の第三取得者は、
もし被担保債権が弁済できないとなると、
せっかく買った不動産を失う恐れがあるので、
非常に不安定な立場に置かれることになります。
そこで民法は、
抵当不動産の第三取得者を保護するために、
いくつかの制度を用意しています。
抵当不動産の第三取得者の保護
・第三者弁済
抵当不動産の第三取得者は、
債務者に代わって、被担保債権を弁済して、
抵当権を消滅させることができます。
抵当不動産の第三取得者は、
正当な利益を有する第三者に該当しますので、
たとえ債務者が反対していても、弁済することが可能です。
・抵当権消滅請求
抵当不動産の第三取得者は、抵当権者に対して、
売買代価又は自己の指定した金額を支払って、
抵当権を消滅してもらうように請求することができます。
そして、抵当権消滅請求を受けた抵当権者は、
応じるのがイヤなら、抵当権を実行しなければなりません。
抵当権消滅請求に応じるか、
競売にかけるかの二択の選択を迫られるということです。
・代価弁済
抵当権者から、売買代価を自己に支払うように
請求を受けた抵当不動産の第三取得者が、
売買代価を抵当権者に支払うことで、
抵当権を消してもらうことを代価弁済といいます。
抵当権消滅請求との違いは、
抵当権者から抵当不動産の第三取得者が
請求を受けるという点です。
・自ら競落
残念ながら抵当権が実行されてしまい、
競売にかけられた場合、
第三者は自ら競落することができます。
また、上記を行うために抵当不動産の第三取得者が支出した
保存費用等の費用については、
売主（抵当権設定者）に償還請求をすることが可能です。
抵当権に劣後する建物賃借人の保護
抵当権と第三者との関係としては、
抵当権に劣後する建物の賃借人も登場することがあります。
銀行から融資を受けて建てた賃貸マンションには、
融資の担保としてその建てたマンションに
抵当権や根抵当権が付着していることが多いですが、
その賃貸マンションを借りている人は、
抵当権に劣後する建物賃借人の立場に
立っていることになります。
抵当権が設定され、登記された建物を借りた賃借人
（抵当権に劣後する建物賃借人）は、
もし抵当権が実行され買受人から明渡しを求められると、
原則として、賃借権を対抗することができません。
つまり、新しい所有者に出ていってと言われたら、
出ていかなければならないということです。
とはいえ、３日以内に荷物まとめて出て行ってというのも酷ですから、
買受人の買受けの時から６カ月の明渡猶予期間があります。
注意点としては、建物の賃貸借の場合にこの規定が適用され、
土地の賃貸借の場合にはこのルールは適用されないということです。
100日前の大作戦会議
7月1日(土)の19時から、
新宿エルタワー本校で100日前の大作戦会議に
登壇しました。
内容としては、「定期建物賃貸借」を担当いたしました。
定期借家に限らず、民法・借地借家法の
期間や解約申入れなどのルールについては、
暗記してパッと出てくるようにしましょう！
次回のイベントは９月２４日（日）の宅建カーニバルです。
会場のとなりで即売会もやっていました。
今年も道場たくさんやります！
（おまけ）
首の後ろからつまんだら、
二重アゴとほうれい線が消えてみえる説を
試している水野先生。
（あんまり消えなかった。笑）
LEC講師募集のご案内
資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では
宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！
詳細はURLをご確認ください。