Akane Note 有山あかねの不動産・宅建ブログ

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宅建取ったら次はこれ！
信頼される営業を目指して
『不動産営業マニュアル賃貸編』
（とりい書房）
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06Feb
- 【民法】無権代理と相続（と手づくりケーキのはなし）
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com今回は、無権代理と相続について考えていきます。無権代理とは先週、無権代理については取り上げましたが、代理人として行為した者に、それに対応する代理権がない場合のことを無権代理といいます。無権代理人が本人を相続した場合無権代理人と本人が血縁関係にあり、無権代理人と本人の間で相続が発生した場合について検討します。たとえば…本人Aのひとり息子であるBが「親父の代理人ということにして土地を売却してしまおう」などと無権代理行為を行なったあと、なんと本人Aが死亡してしまい、唯一の相続人であるBが単独で本人Aを相続した場合。このとき、Bは相続によって被相続人Aの権利や義務を相続することになりますが、Aが持っていた追認拒絶権を行使することができるのかが問題となります。結論として、無権代理人は本人を相続しても、本人の追認拒絶権を行使することはできません。もし追認拒絶できるとすると、自らした無権代理行為について否定するような矛盾した状態になり、信義則に反することになるからです。本人が無権代理人を相続した場合無権代理人と本人の間で相続が発生した場合について、もう一例。今度は、無権代理行為が行われたあと、無権代理人が死亡し、本人が無権代理人を単独で相続することになった場合です。この場合、結論としては、本人は追認拒絶権を行使して、契約を無効なものとすることができます。というのも、本人は、無権代理人によって勝手に自分の物を売られてしまったような立場ですから、「相続」という自分ではタイミングなどをコントロールできない事情によって、追認拒絶権が失われるというのでは気の毒だからです。その他、無権代理と相続無権代理行為と相続に関しては、他にもいくつかのケースが考えられます。ケース１無権代理人が本人を他の相続人と共同相続した場合→他の共同相続人全員が共同して追認しない限り、無権代理行為は、無権代理人の相続分についても当然に有効とはなりません。ケース２本人が生前に追認を拒絶した後、死亡して相続が発生した場合→追認拒絶によって無権代理行為は確定的に無効となるため、その後に無権代理人が本人を相続しても無権代理行為は有効とはなりません。ケース３無権代理人を相続した後に本人を相続した場合→立て続けに不幸があって、まずは無権代理人が死亡し、その後本人も死亡し、両方の相続人になった人が主人公というケースです。この相続人になる者は、まず、無権代理人が死亡したときに無権代理人の権利や義務を相続したという扱いに。その後、本人も死亡し、続けて本人の権利や義務も相続するわけですが、簡単にいうと、無権代理人が本人を相続したのと同じような立場に立つことになります。つまり、相続した者は、追認拒絶することができず、無権代理行為が当然に有効になるわけです。以上、無権代理と相続についてでした。代理は復代理などまだ確認できていない部分もありますが、ひとまずこちらのブログでご紹介するのはこの辺りで。。次回からは、債務不履行についてです。おまけ（手づくりケーキを・・・）なんと、手づくりのケーキを…作りました！・・・と言えたらいいのですが、プレゼントしてもらいました(๑>◡<๑)ありがとうございます！お店のケーキみたいにきれいで、しかも味も最高です。わたしも、料理の勉強をして、こんなにクオリティの高いものとはいかなくても、手の込んだ料理とかお菓子を作ってブログなどでお披露目してみたいものです。なんかオシャレな感じ野菜とか入ってるカタカナの名前の料理がいいな。以上、最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかね
30Jan
- 【民法】自己契約・双方代理と無権代理
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com今回は、代理制度の自己契約と双方代理についてです。自己契約とは代理人が、本人を代理して自分と契約を締結することを自己契約と呼びます。たとえば、本人が代理人に対して「不動産を売ってきてくれ」と依頼したときに代理人が自分を買主として契約してくるような場合が自己契約に該当します。そもそも、売主は「１円でも高く売りたい」と思っており、買主は買主で「１円でも安く買いたい」と思っているでしょうから、代理人が自分を相手方として代理行為を行うのは、利益相反となり認められないことになります。以上の理由から、自己契約は原則として無権代理となります。双方代理宅建試験では、スーパーラッキーなCさんという方がときどき登場します。Cさんはある日、Aさんから「この土地を売ってきて」と売却の代理権を与えられたのですが、それとほぼ同時期に、なんとBさんからも「いい感じの土地があったら買ってきてよ」と購入の代理権を与えられるのです。Cさんは売主からも代理権を与えられ、買主からも代理権を与えられている状態ですから、AとBの双方の代理人として契約をしちゃえば、これほど楽な取引はありません。ちょー羨ましいです。しかし、これも、売主の「１円でも高く売りたい」買主の「１円でも安く買いたい」という双方の利益が相反している状態ですから、両方の代理人としてCが契約締結すると、結局一方にとっては良い取引内容になるものの、他方にとっては不満な結果となってしまうはず。そのため、双方代理も原則として無権代理となります。無権代理無権代理というのは、代理人として行為した者に、その行為に対応する代理権がない場合のことです。自己契約や双方代理が、当事者の許諾なく行われた場合には無権代理扱いとなります。そして無権代理が行われた場合、本人は、追認をして契約を有効なものとするか、追認を拒絶して契約を無効なものとすることができます。もし本人が追認した場合には、原則として、契約の時から有効な代理行為があったことに。無権代理の相手方保護無権代理が行われた場合、本人には、追認をするか追認を拒絶するかという選択肢が用意されるので、本人の権利はある程度保護されることになります。しかし、無権代理人と契約をしてしまった相手方も、不安定な立場に置かれることになりますから、一定の権利を与えて保護しなければなりません。無権代理の相手方保護の制度は次のとおり。その１　催告権相手方の要件：悪意でも可相手方が本人に対して追認するかどうか聞けるもしも本人から返事がなかったら追認拒絶扱いその２　取消権相手方の要件：善意なら可本人が追認しない間は、契約を取り消せるその３　履行又は損害賠償の請求相手方の要件：原則として善意無過失のみ結局、本人が追認してくれないとなった場合に、無権代理人にお前がなんとかしろ！と責任追求できるその４　表見代理の成立を主張相手方の要件：善意無過失のみ・本人が無権代理人に代理権を与えた旨の表示をしていたけれど、　実際のところは代理権を与えていなかった場合・代理人がその権限外の行為をした場合・代理権が消滅したあとに代理行為が行われていた場合無権代理人のした契約を有効なものとして本人に責任を取らせる以上の４つの制度によって、相手方の保護が図られます。今回は自己契約・双方代理と無権代理についてでした。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかね
23Jan
- 【民法】代理の基本とトラブル（とレコードやカーネギー・ホールのはなし）
  みなさま、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com今回からは代理制度について。代理制度とは本人に代わって、代理人が交渉して本人のために相手方と契約を結ぶことを代理といいます。たとえば不動産を売却しようとするときに、自分で進めるのは不安だから、不動産に詳しいひとを代理人にして、代理人が相手方とあれこれ交渉をして契約を結んできてもらうなどというケースです。代理の要件代理人が相手方と交渉を重ねて契約を締結してくると、その契約の効力は本人と相手方との間で生じることになります。ただし、本人と相手方との間で効力が生じるためには、ある３つの要件を備えていなければなりません。要件その１代理人に代理権があること要件その２顕名があること要件その３代理行為が行われること以上の要件のうち、どれか１つでも欠けている場合には、原則として本人と相手方との間には契約の効力は生じません。顕名とはちなみに、顕名というのは、代理人が相手方に対して、「わたしは本人の代理人です！」ということをきちんと示すことです。代理人が顕名をしなかった場合には、原則として代理人自身のために契約をしたことになります。ただし、相手方が、代理人が本人のためにすることを知っていた（悪意）、又は知ることができた（善意有過失）ときは、本人と相手方との間で契約の効力が生じます。代理行為のトラブル代理人が本人から代理権を与えられて、相手方と交渉を進めて契約を締結したものの、その交渉の最中にトラブルが発生することも。たとえば、ちょっとお人好しの代理人が、詐欺師にころっと騙されてしまった場合です。詐欺によって代理人は契約を結んでしまったわけですから、おそらく契約の内容は本人にとっては不利な内容となっているはず。詐欺による意思表示は取消しの対象となるのは、以前意思表示についてご紹介した際に確認しましたが、代理人が詐欺の被害にあって契約を締結した場合は、果たしてどのような扱いをすれば良いのでしょうか。いくつかのケースに分けて確認しておきます。ケース１相手方が代理人に対して詐欺や強迫をした場合→本人が契約を取り消せるケース２代理人が虚偽表示などにより契約を締結した場合→本人が契約の無効を主張できるケース３代理人が錯誤により契約を結んだ場合→本人が契約を取り消せる以上のケースは、代理人が騙されてしまったり、代理人が勘違いをして契約をしたような場合でしたが、悪いことをする代理人が登場することも。本人から「代わりに売ってきて」とお願いされた代理人が「おまかせください！１円でも高く売ってまいります！」などと張り切りすぎて、相手方を騙したり、脅したりして、むりに契約を締結させた場合などです。ケース４代理人が相手方に対して詐欺や強迫を行った場合→相手方は契約を取り消せる代理人が悪いことをして契約を締結した場合には、相手方は詐欺や強迫の被害者という立場になりますので、詐欺や強迫による取消権を行使できるということです。この場合、代理人の詐欺行為や強迫行為について、たとえ本人が善意無過失であったとしても、相手方は取消権を行使することが可能です。今回は、代理の基本的な構造と、代理行為のトラブルについて確認しました。次回も代理行為についてみていきたいと思います。おまけ（レコードやカーネギー・ホールのはなし）たしか、1年くらい前から、父が昔コレクションしていたレコードを少しずつ拝借しています。週末、また何枚かもらってきました。左から、サックス奏者のジョン・コルトレーン。ジョン・コルトレーンは、有名なMy Favorite ThingsのCDを持っているだけで、そのCDも、度重なる引越しでどこに仕舞われているのか、もはや分からなくなってしまいました。おそらく、書籍が詰まった段ボールの中で、民法改正前のウォーク問などに挟まれているんだと思います。もしMy Favorite Thingsのレコードがあれば、、と思いましたが、残念ながら見つけられませんでした。便利な時代なので、これはサブスクで聴きます。真ん中ふたつは、トランペット奏者のマイルス・デイヴィス。オレンジ色のものはAt Carnegie Hallといって、マイルス・デイヴィスが、カーネギー・ホールで演奏したライヴ・アルバムです。カーネギー・ホールといえば、去年の12月に放送されていたクライスラー特集のラジオで、クライスラーとラフマニノフの、カーネギー・ホールにまつわる面白い逸話が紹介されていました。クライスラーやラフマニノフ、そしてマイルス・デイヴィスも演奏したコンサートホール。1890年代に建築された歴史的建造物でもあります。いつか行ってみたいものです。さいごに、これはまだ聴いたことがないのですが、ジミー・ロジャースのアルバムも。音楽を聴くのは好きだけど、全く詳しくないので、趣味もかねて少しずつ勉強しようかなと思っています。ところで、「趣味」という括りにしていいのかアレですが、今年はABCクッキングにいくという目標を掲げています。ただ、友人に聞いたところ、これを実現するためには、まずエプロンを買うところから始めないといけないようで、すでにめんどくさくなってしまい挫折しそうです。。以上、趣味のはなしでした。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかね
22Jan
- 行政書士試験と「あかねとあいこのふたりごと」
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com実は、去年（2022年）、行政書士の資格試験の勉強をしていました。よく考えると、このブログでは、そのことに一切触れていなかったような気がしますので、少し書き残しておきたいと思います。そもそも、去年はあまりブログを更新しなかった…行政書士試験を受験することになったきっかけは、渋谷駅前本校に移動になったことです。今ではすっかり「渋谷の平日夜クラスの担当です」みたいな大きな顔をして（スミマセン…）渋谷駅前本校に出入りしていますが、渋谷のクラスを担当するようになったのは、2021年の12月からなので割と最近です。当時は渋谷の副支店長に杉原さんという方がいて、「有山先生、渋谷駅前本校のYouTubeで何か企画やりましょうよ」と提案をしてもらい、渋谷で行政書士試験のアドバイザーをされている愛子さんと「あかねとあいこのふたりごと」という動画を撮ることになり…企画内容はどうしようかとなったときに、なぜか、「わたしが行政書士試験の勉強をする」というはなしになり…正直、成り行きではありましたが、やると決めたら本気を出すタイプなので、、けっこう本気で勉強しました。しかも、杉原さんとあいこさんのふたりに専属の講師をしてもらえるうえに、ときどき、行政書士のレジェンド横溝先生に助けてもらえるというなんとも贅沢な学習環境でした。肝心の自己採点結果については、渋谷駅前本校のYouTubeで公表しています。(あかねとあいこのふたりごと)あかね先生行政書士試験受験報告！衝撃の自己採点結果は！？LEC専任講師　あかねさんと行政書士　あいこさんがおくる資格試験受験生応援対談型バラエティ。www.youtube.comちなみに使用教材についてもYouTubeで紹介していますが、LECの宅建課のKさんという方に「教材がほしいなぁ…」と厚かましいお願いをして（笑）用意してもらいましたので、基本的には全て「合格のレック」の市販本で勉強しました。（あかねとあいこのふたりごと）R４行政書士試験　基礎法学・憲法・行政法満点（自己採点）！あかねの学習法大公開！LEC専任講師あかねさんと行政書士あいこさんがおくる資格試験受験生応援対談型バラエティ。www.youtube.com独学でとりあえずやってみようという方には、下記の教材の組み合わせがオススメです。2023年版出る順行政書士合格基本書【別冊六法付き】 (出る順行政書士シリーズ)Amazon（アマゾン）3,080〜9,655円2023年版出る順行政書士良問厳選肢別過去問題集【一問一答式・全2500肢】 (出る順行政書士シリーズ)Amazon（アマゾン）3,850〜8,501円そんなこんなで、行政書士資格試験を受験して約2カ月。いよいよ来週の水曜日が合格発表ということもあり、ちょっとドキドキしてきました。。。もっとも、行政書士試験は、180点以上で合格できるという絶対評価ですから、宅建士試験のような相対評価と比べると、多少、合否の予想をしやすいというのは良い点だなあと思いますが、それでも、合格発表前の独特の雰囲気を感じます。。また、1月25日（水）の合格発表後にこちらで結果をお伝えできればいいなと思います。以上、行政書士試験とYouTubeのはなしでした。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかね
16Jan
- 【民法】制限行為能力者制度・成年後見人の同意権
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com今回は制限行為能力者制度について。制限行為能力者制度とは一般の大人と比較して、判断能力が不十分なひと＝制限行為能力者を保護するのが、制限行為能力者制度です。制限行為能力者を守るために、①保護者をつけて保護監督させること②制限行為能力者がひとりでした行為を取消しの対象とすることという二つのルールが用意されています。制限行為能力者は4種類。・未成年者18歳未満の者・成年被後見人事理弁識能力を欠く常況にあり、家庭裁判所による後見開始の審判を受けた者・被保佐人事理弁識能力が著しく不十分で、家庭裁判所による保佐開始の審判を受けた者・被補助人事理弁識能力が不十分で、家庭裁判所による補助開始の審判を受けた者保護者の権限制限行為能力者の保護者は次のとおり。・未成年者の保護者親御さん等の法定代理人、未成年後見人・成年被後見人の保護者成年後見人・被保佐人の保護者保佐人・被補助人の保護者補助人これらの保護者は制限行為能力者をサポートするために、取消権、同意権、追認権、代理権といった権利が与えられることとなりますが、どの保護者にどのような権利が付与されるのかを整理しておきましょう。成年後見人の同意権とくに試験対策上おさえておきたいのは、成年後見人に与えられる権利についてです。成年後見人には同意権はありません。つまり、たとえ成年後見人の事前の同意を得た上で、成年被後見人が単独で契約をしてきたとしても、当該契約は取消しの対象となるのです。これは、成年被後見人が事理弁識能力を欠く常況にあり、たとえ事前の同意を得ていたとしても、同意をもらった内容通りの行動はできないだろうと考えられるからです。その他の制限行為能力者については、保護者の事前の同意を得て単独でした行為は、原則として取消しの対象とはなりません。ひっかけで問われる部分ですので、意識しておきたいところです。今回の内容はこの辺りで終わりにしますが、未成年者について、また改めてご紹介したいと考えています。というのも、未成年者に関する知識は、宅建業の免許や宅建士の登録において重要な部分がありますので、スーパー合格講座が宅建業法に入った頃に復習すべきだからです。以上、制限行為能力者についてでした。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかね
09Jan
- 【民法】心裡留保（と腕時計のベルトのはなし）
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com権利関係の基本のキ。意思表示の最後の内容は心裡留保です。心裡留保心裡留保とは簡単にいうと、冗談のこと。これは、決して実話ではないですが、売る気もないのに人とコミュニケーションを取りたくて「ワシの土地を売ってやる」と心にもないことを言ってしまう地主のおじいちゃんなど。自分でもそんなことは思っていないことを認識しながらも（悪意で）、ついついノリで意思表示してしまうという点で、自分では勘違いしていることに気づかずに、意思表示をしてしまう「錯誤」とは異なる扱いとなります。心裡留保の有効・無効心裡留保による意思表示は、口に出した以上は責任を取れ！という考えで原則は有効となります。しかし、相手方が心理留保について、知っていたり、あるいは、知らなかったけど、ちょっと確認すれば知ることができたのでは？と判断される場合には、相手方を保護する必要性もありませんから、心裡留保による意思表示は、無効です。つまりまとめると、相手方が…悪意又は善意有過失→無効善意無過失→有効ということになります。心裡留保の無効と第三者心裡留保の無効を主張できるときに、（つまり相手方が悪意か有過失のとき）取引に第三者が登場していた場合はどうでしょうか。この場合、やはり表意者には心裡留保という落ち度がありますから、第三者の利益を踏まえた上で、どちらを保護すべきか考える必要があります。そこで、第三者が…悪意→無効を対抗可能善意→無効を対抗不可というルールとしました。第三者が保護されるための要件は、単に善意でありさえすれば良い点に注意が必要です。言い換えると、たとえ第三者に、知らなかったことについて過失があったとしても、第三者が守られるということです。以上、心裡留保についてでした。意思表示に関しては基本的な内容は今回で終了です。次回は制限行為能力者について取り上げます。おまけ（腕時計のベルトのはなし）かなり昔にブログに書いたような気もしますが、わたしの父の趣味は古い国産時計のコレクションです。そんな父から、ときどき時計をプレゼントしてもらうのですが、最初にもらったのはSEIKOの1970年代の手巻き時計でした。もらった当時からエルミテックスという、イタリアのメーカーの金属ベルトがついていて、このベルトが素敵なのですが、なかなか厄介で、長さを調整するにかなり苦労した思い出の時計です。父からもらってすぐに、長さを調整してもらおうと、ニュー新橋ビル（なんでも揃って、どんなお店でも入ってて、何でもできる場所…と当時は思っていた）の中にある時計屋さんにふらっと持っていったところ、「エルミ（と呼ぶらしい）の調整は、昔はやっていたけどもううちではできない。パーツが小さくて大変だから扱えるお店も多くないと思うよ」とのことで、ちょっとしたエルミテックスの知識と、調整が難しいことを親切に教えてもらいました。それから、何件か時計屋さんに持ち込んでみたのですが、たしかに、新橋の時計屋さんが教えてくれたとおり、なかなか調整してくれるお店が見つからず…中野新橋にある正和堂さんというところで、やっと調整してもらえました。そんな思い出の時計が、先日から、どうもネジが軽くなって、巻いても動かなくなってしまいました。父に相談したところ、オーバーホールに出してくれるというので、日曜日、久しぶりに父とデートへ。壊れてしまったものと同じ機械が入っているという時計を、またプレゼントしてくれました。すごく嬉しいです。しかも、エルミテックスもセット。。（笑）今は父がその場でつけてくれた革のベルトで、そのままでも可愛いのですが、せっかくなので、この時計も、エルミテックスで使ってみようかな。お店の予約がすぐに取れるかはわかりませんが、今月中に調整にもっていければいいなと思っています。最後まで読んでいただきありがとうございます！有山　あかね
02Jan
- 【民法】錯誤による意思表示（と趣味のはなし）
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com権利関係の基本のキ。錯誤による意思表示について確認します。錯誤による意思表示錯誤というのは勘違いのこと。甲土地を売ろうと思っていたのに、乙土地を売却してしまった…5億円で売却しようと思っていたのに、5,000万円で売却してしまった…等が具体例としてあげられます。そして錯誤による意思表示は、取消しの対象です。数年前の民法改正によって、錯誤無効から錯誤取消しへと、ルールが変わっていますから注意です。錯誤取消しの要件錯誤というのは簡単にいうと勘違いですが、いくら勘違いがあったからとはいえ、なんでもかんでも取消しが可能だとすると、取引の相手方としても気の毒です。ですから、「法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるとき」に錯誤を理由とした取消しが可能となります。そして、表意者（勘違いしちゃったひと）に、重大な過失がないことも原則的な要件として求められます。錯誤に陥るということは、そもそも確認不足、落ち度があるわけですが、さすがに、落ち度が大きい場合には、保護の対象とはならないのです。錯誤による取消しと第三者AB間でAが所有する甲土地の売買契約が締結されたものの、Aが錯誤を理由に契約を取り消したときに、すでに甲土地が第三者Cに転売されていたら、甲土地の所有者は誰になるのでしょうか。Aとしては錯誤を理由に契約を取り消したわけですから、Cに対してその土地を返してと言いたいことでしょう。一方、Cの立場としては、急に昔の持ち主が現れて、「実は勘違いしてBに売っちゃったのよね〜AB間の契約は取り消したから、申し訳ないんだけど、それ、返してくれる？」などと言われても当然納得できません。そこで民法は、第三者Cがどのような状態であったかで勝敗を決めることにしました。第三者Cが…悪意又は善意有過失→取消し対抗可善意無過失→取消し対抗不可これは詐欺による意思表示と同様のルールですね。錯誤は他にも、・重大な過失がある場合でも取消しできるふたつの例外・動機の錯誤等、重要なポイントがありますが、まずは基本からご紹介しました。上記内容はまた今後改めて。渋谷駅前本校のスーパー合格講座の2周目が始まった頃に書きたいと思います。以上、錯誤による意思表示についてでした。おまけ（趣味のはなし）リビングの壁が寂しかったので、年末、320mm×320mmの額縁を買って、自宅にあるレコードを1枚、壁に飾ってみました。レコードは実家に寄るたびに、父の昔のコレクションを少しずつ拝借しています。笑ロン・カーターという有名なジャズ・ベーシストのUPTOWN CONVERSATIONというアルバムの裏面です。実は、コントラバスを習うようになってはじめてロン・カーターの存在を知りましたが、この頃はすっかりお気に入りで、自宅で仕事をするときによく聴いています。たしか、去年の夏、ブルーノート東京でロン・カーターのステージがあり、どうしても行きたかったのですが、残念ながら休みが合わず行けませんでした・・・もっとも、大変な人気でしょうから、タイミングが合ったとしても席が取れたかはわかりません(>_<)ブルーノート東京は数年前の冬にインコグニートを聴きに行ったきりなので、今年は行けるといいなと思っています！有山　あかね
- 明けましておめでとうございます／2023年の目標
  みなさま、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜6,380円【法人様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com明けましておめでとうございます！2023年もよろしくお願いいたします。結局、年末年始は東京で過ごすことになり、初詣は東京大神宮にいきました。たしか、、、毎年、新年の抱負といいますか、「今年の目標」のようなものをブログに書いていたはずなので、2023年の目標を残しておきたいと思います。【講座や研修について】①スキマ宅建と道場のレベルアップLECには道場という講師のオリジナル講座があります。数年前に私個人の道場からスタートした『スマホで宅建士・スキマ宅建』ですが、ご好評いただき、数年前からメインコースの一つとなり、今年からはパンフレットにもメイン講座のひとつとして掲載されることになりました。いよいよ1月から収録も始まりますので、出題傾向等も踏まえて、今年も、よりレベルアップした内容でお届けしたいと思います。また、現行のオリジナル講座の道場についても、ブラッシュアップしていきたいです。2022年度の有山道場『とにかく図を書く権利関係攻略講座』『まるっと丸暗記講座』（通称有山あかねのカラオケ大会）『数字と計算克服道場』（通称オトナのさんすう教室）『最後の暗記ポイントチェック』②楽しく学べる内容に今年の漢字は「楽」にしました不動産や宅建の勉強が好きになれるような、楽しい講座を作っていきたいというのは、いつもお伝えしていることですが、今年の講座は、これまで以上に具体例を豊富に、楽しくて、一度聞いたら忘れない内容にしたいです。③「重説音読クン」の撲滅これも、日頃からよくお話していることですが、重説や関連書類を音読する"だけ"の宅建士＝重説音読クンや、そういったエージェントさんを減らしたいという目標があります。営業研修で、今後もお伝えしていきたいです。【個人的な目標について】①行政書士の実務（相当気が早いですが…笑）お世話になる事務所も決まりましたので、今年は行政書士としてもお仕事を始める予定です。まだ合格発表前ではありますので…お世話になっている皆さまには、改めてご挨拶に伺いたいと思います。②資格試験の勉強今年も何かチャレンジします。行政書士試験のように、発信していくかは未定です・・・③健康的に過ごす昨年の秋口に気管支の調子が悪くなり、以来、ほんとうに大したことではないのですが、しばらくお医者さんのお世話になっていますので、まずは完治！そして、健康第一！でいきたいです。・講義があっても夜1時までに寝る・今年こそ週に４日はジムに行く(去年は7月か8月頃に一度挫折し、その後、回数激減…)以上、今年の目標を書いてみました。2023年もどうぞよろしくお願いいたします！有山　あかね
26Dec
- 【民法】通謀虚偽表示・仮装譲渡
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com権利関係の基本のキ。今回は虚偽表示についてです。虚偽表示多重債務者のAは、債権者からの取り立てを恐れ、弟分のBと示し合わせて、自己が所有する甲土地を、Bに売却したかのように装います。「お前、オレの土地買ったことにしとけや」「おまかせくださいアニキ」というように、AB間で売ったふり買ったふりをするのです。そうすることによって、A名義の不動産がなくなりますから、債権者がいざ強制執行をしようとしても、とれる財産がない…という状態に。このような虚偽の意思表示を虚偽表示通謀虚偽表示等といい、それによる売買契約を、仮装譲渡と呼びます。試験では単に一言、AとBが通じてと表現されることもあるので注意です。そして、この虚偽表示は、そもそも、売る気もなければ買う気もないわけですから、契約や意思表示自体無効となります。虚偽表示と第三者虚偽表示の問題にも第三者が登場することがあります。兄貴分のAから「お前買ったことにしとけや」と命じられ、いわば土地を預かっている状態のBが、なんと兄貴分Aを裏切り、当該土地を第三者Cに売却してしまうのです。この場合、AはAB間の契約が虚偽表示により無効であることを、第三者Cに対抗することができるのでしょうか？民法はウソつきが大嫌いですから、ウソをついたAやBと第三者Cであれば、Cを保護したいと考えています。そのため、第三者Cが…悪意→無効主張可能善意→無効主張不可というルールとしました。注意しなければならないのは、詐欺による第三者保護の要件は、善意無過失であることでしたが、虚偽表示の第三者は、単に善意であれば保護されるということです。以上、通謀虚偽表示・仮装譲渡についてでした。有山　あかね
19Dec
- 【民法】強迫による意思表示
  みなさん、こんにちは。有山　あかねです。【宅建とったら次はこれ】不動産営業マニュアル賃貸編Amazon（アマゾン）2,200〜7,956円【企業様向け不動産営業研修】【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。a2kikaku.com権利関係の基本のキ。今回は強迫による意思表示について確認します。強迫による意思表示とってもステキな土地を持っているA。その土地に目をつけたコワイ人B。BはAに対して、破格の値段で土地を譲れと迫ります。「もしも、売ってくれなかったら、大変なことになると思うなあ…夜道は危ないから気をつけて帰ってね…」大変なことになっては困りますし、夜道が危なくなるのはAとしてもイヤですから、Aはいっそのこと売却してしまうことに。強迫とは、このように、おどして意思表示をさせること。強迫による売買契約は一応は有効に成立しますが、詐欺と同様に取消しの対象となります。一度は売却の意思表示をしたAが、あとから勇気を出して取消すと、契約は初めからなかった状態に戻ります。第三者による強迫では、第三者Cにおどされたことによって、Aが売却の意思表示をした場合はどうでしょうか。第三者の詐欺による意思表示の場合は、相手方が善意無過失だと取消しできず、それ以外の場合には取消しできるというルールでした。これは、詐欺の被害者も、ころっと騙されてしまったわけですから、少なからず落ち度があるよねという考えに基づくものです。一方、強迫の被害者には、落ち度はあるのでしょうか？以前、大学の授業で、「強迫の被害者に落ち度があると思うか」と、学生さんに聞いたところ、「気が弱い」という返答をもらいましたが、気が弱いのは落ち度にはなりません。笑結論として、強迫の被害者は、詐欺の被害者とは異なり落ち度がないため、相手方が善意無過失でも取消し可能となります。取消し前に登場した第三者AB間で、Bの強迫によって売買契約が締結されていたときに、第三者が登場した場合についても考えておきましょう。Aが勇気を出して強迫による意思表示を取り消したとき、既に土地が転売されてしまっており、第三者Dの物になっていた場合です。詐欺の場合には、第三者Dが善意無過失だったのか、それ以外だったのかで結論は異なりましたが、強迫の場合にはやはりAには落ち度がないため、たとえ第三者Dが善意無過失だったとしても取消しを対抗できます。以上、強迫による意思表示についてでした。有山　あかね

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