オリックス信託銀行で投資用ワンルームを購入した場合のシュミレーション

オリックス信託銀行は、頭金は基本1.5割～2割です。

まず次の二つの物件で、どちらを購入するべきでしょう？

①渋谷区「笹塚」徒歩5分　平成2年築　18㎡　総戸数60戸

価格1,400万円　家賃85,000円　管理費12,000円　修繕積立金9,000円

②世田谷区「桜新町」徒歩9分　平成14年築　22㎡　総戸数40戸

価格1,380万円　家賃88,000円　管理費7,500円　修繕積立金4,200円

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どの金融機関を利用するか・・・

中古マンションの場合、どちらの金融機関が良いでしょう？

スルガ銀行

頭金1割、45年－築年数＝借入期間　最長30年

金利4.525～4.65％

オリックス信託銀行

頭金1.5～2割、45年－築年数＝借入期間　最長30年

金利3.225～3.375％

以前、スルガ銀行は昭和50年代の物件でも35年出していましたが、現在では古い物件は出さず、オリックス信託と同じ借入れ期間です。

それなのに、これだけ金利の開きがあっては意味がありません。

頭金1割なのか2割なのかの違いだけです。

また、同じワンルームを両行に評価してもらったところ、スルガ銀行は800万円、オリックス信託銀行は1,100万円でした。

スルガ銀行はいったい何を目指しているのか？もし都市銀行を目指していくのであれば高金利はやめていただきたい。

ということで、現在はオリックス信託銀行をお勧めします。

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次回はオリックス信託銀行で購入をした場合のシュミレーションをします。

投資マンションの借入れ状況

よく、一棟を購入する方などは、マンションは評価がでるの？などと言われます。

一般的に都市銀行（メガ）で投資ローンを組む方は殆どいないでしょう。

三井住友は地方の一棟に１００％ローンを実行していた時期もありますが、今では出しません。

現在では、100％ローンは殆ど厳しいのが現状です。

以前、スルガ銀行銀行では１割頭金を入れれば購入できましたが、現在では借入れ期間が短くなりあの高金利ではキャッシュフローが出ないのが現状です。

これまでの投資不動産の融資においては、スルガ銀行が垣根を下げたのは言うまでもありませんが、現在あれだけの高金利にも関わらず、都市銀行のような評価の出し方をしては、銀行としての方向性が理解できません。

ただ他の金融機関に比べ、返済比率や借入れ総額を超えていても借入れができますので、物件によっては利用するのも良いかと思います。

特にマンションは金融機関によってパッケージが違います。

借入れ期間、平米数他、総戸数など・・・

現在では、築年数が古いものに関しては殆ど融資が厳しいのが現状で、上記パッケージにあてはまる物件を探さなければならない。

且つ、キャッシュフローが出て場所が良い物です。

これらを逆算することで購入する物件が見えてきます。

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