利回りは本当に大事？

中古投資マンションを購入する上で何をポイントとするか？

多くは「利回り」優先しがちですが、そうではありません。

管理費、修繕積立金がキャッシュフローに影響することは必然ですので、

①利回りが良い

②管理費、修繕積立金が安い

のみで購入対象にして良いのでしょうか？

全ては、キャッシュフローを重視に考えましょう。

ではキャッシュフロー重視に考えた場合、何がポイントになるでしょう？

それは、どの金融機関を利用するかになります。

金融機関の物件に対するパッケージに合う中で、探さなくてはいけません。

また借入総額や返済比率などで、いくらまで借り入れができるかや、今後の投資展開も含めてどのような物件を購入しなければならないのかを判断しなければ、効果的なレバレッジは起こせないでしょう。

いくら高利回りの物件があっても、自分が利用できる金融機関の評価が低くては現実的に購入することはできません。

また、レバレッジという意味では頭金（自己資金）をいくら充当するかでも、キャッシュフローは変化します。

しかし、申し上げたようにレバレッジを効果的に起こす場合には、まず借入れ内でいくらのキャッシュフローにするかが問題ですので、後どれぐらいの借入ができるか、また何件購入ができるかにも、その比率は変わります。

一度、全体的に計画の見直しをすることを、お勧めします。

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オリックス信託銀行で投資用ワンルームを購入した場合のシュミレーション③

さて続きです。

③築年数

これは一番重要なのポインントですね。

借入れ期間の長さはキャッシュフローに影響します。

長ければ長いほど、毎月の支払いを抑えられます。

④広さ（㎡数）

⑤総戸数

これは、オリックス信託を利用する上では制限があります。

18㎡以上、総戸数は40戸以上です。

もちろん例外もありますが、基本は上記です。

⑥価格

価格は借入金額に影響し、借入金額は直接キャッシュフローに影響します。築年数や上記制限等を考慮するとある程度の相場は決まってくるでしょう。

⑦家賃

⑧管理費

⑨修繕積立金

この3つは非常に重要で、いくら物件が良くてもこのバランスが取れていなければ、購入対象ではありません。

勿論キャッシュフローには大きく影響します。

②徒歩○分

①住所

駅近くが良いに越したことはありませんが、正直10分以上でも、この2つのエリアであれば賃貸需要はあるので、問題はないでしょう。

明日は実際にキャッシュフローを見てみましょう。

これを見ればどちらが購入対象かは一目瞭然です。

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オリックス信託銀行で投資用ワンルームを購入した場合のシュミレーション②

昨日の続きです。

まず、①②の違いは何でしょう？

以下を重要な順番に並び替えてみましょう。

①住所

②徒歩○分

③築年数

④広さ（㎡数）

⑤総戸数

⑥価格

⑦家賃

⑧管理費

⑨修繕積立金

↓↓↓

③築年数

④広さ（㎡数）

⑤総戸数

⑥価格

⑦家賃

⑧管理費

⑨修繕積立金

②徒歩○分

①住所

といなります。

続きは 午後になります。

ご協力お願いします。

ちなみに、このブログは新築マンションでの失敗をリカバーするブログです。

全て関係のない事柄ではありません。

金融機関に強くなるため、少しの勉強だと思ってください。

後に借入に関する講習等考えています。