オリックス信託銀行で投資用ワンルームを購入した場合のシュミレーション④

さて、時間がかなり経ってしまいましたが、「オリックス信託銀行で投資用ワンルームを購入した場合のシュミレーション③」の続きです。

一件つづ算出していきましょう。

キャシュフローベースで考えると一目瞭然です。

念のため頭金2割で計算します。

①渋谷区「笹塚」徒歩5分　平成2年築　18㎡　総戸数60戸

価格1,400万円　家賃85,000円　管理費12,000円　修繕積立金9,000円

まず頭金2割を充当するの場合、1,120万円の借入になります。

まこの物件の場合、平成2年ですので借入れ期間は26年です。

変動金利3.3％で26年間のローンは月々53,524円になります。

＋家賃85,000円

－管理費12,000円

－修繕積立金9,000円

－ローン支払53,524円

--------------------

＋月間ＣＦ10,476円

となります。

②の物件は次回へ

不動産投資における金利上昇のリスク（続）

インフレの場合は貨幣価値より、物件の価値が上がります。

その場合、金利が上昇したとしても物件の価格も同時に上がります。

インカムゲインを主体とした不動産投資ですので、収益の計算上のキャピタルは推奨しません。

しかし、キャッシュフローを圧迫するぐらいのインフレになった場合は売却をすることが望ましいでしょう。

ではその場合に、獲得した売却益はどのようにするかが問題です。

常識ですが、不動産を買うなどはタブーです。

当たり前の話ですが、インフレの際には、高金利低利回りです。

この時ばかりは、繰上げ返済をしてキャッシュフローを増やしましょう。

インフレの場合、他の不動産も含めて資産の組み換えとしてはチャンスになります。

借り入れが多い場合は複数の物件をキャピタルを取りながら売却し、他の物件に繰り上げ返済をしてキャッシュフローを上げます。

同時にデフレになった際に高利回りの物件を購入できるよう用意をしておきましょう。

金利上昇のリスクは？

①キャッシュフローを圧迫する場合は売却する。

②複数ある場合は、トータル的にポートフォリオを良くするチャンス。

③他の物件に繰り上げ返済をし、キャッシュフローの厚みを作る。

④借入れを減らし、デフレに備える。

になります。

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不動産投資における金利上昇のリスク

良く聞かれる話ですが、金利上昇した場合はどうするべきか？

キャッシュフローが出なくなり、売ることもできなくなるのでは？等々・・・

そもそも急激に3％上がることはあまり現実的ではありません。上がるとしても金融機関が期間をもって上げていきます。

しかし、念のため数字で算出してみましょう。

1,000万円を30年2.5％で借りた月額の支払額が、39,510円

これが3％アップし、金利5.5％に上昇した場合は、56,670円

差額は17,160円

キャッシュフローがもともと20,000円以上取れていればまだキャッシュフローが出ます。

ですので、購入段階で20,000円以上のキャッシュフローを取ることは必須になります。

但し、一般論で金利が3％アップするということはインフレです。

インフレの場合は貨幣価値より、物件の価値が上がります。

次回はインフレについてです。

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