激安投資マンション！？
久しぶりのブログになります。
現在、不動産市況が悪く（本当は金融庁の締め付けによる不動産【業界】の市況が悪いですが・・・）私の周りでも音信不通の業者や営業マンが数しれずの状況です。
私自身はというと、クライアントのＣＦを上げ、不労所得へ近づけるべく、仲介という立場で不動産投資のコンサルをしているため殆ど影響はありませんが、業界には沢山の釜の飯を食べた同士がいますので、何とも寂しい限りです。
但し、これら状況は主に収益（投資用）を購入する側にとっては、またと無いチャンスに越したことはありません。
本来であれば、プライベートのブログ（メルマガ）にしたいのは山々ですが、以前お世話になった会社が、すぐにでも売却したいとの相談があり、今回のみ購入者を募集します。
ご興味のある方は早めにご連絡ください。
都内NET9%～14％ぐらいまで400万～2500万ぐらい約50物件です。
但し、この内容に関しては情報漏えいを防ぐため、しっかりと個人情報をいただけ、連絡を確認できる常識のある方を対象にしたいと思います。
下の問い合わせメール宛に「ブログの情報」の題をご記入の上、お問い合わせください。
現金いくらで中古マンションを購入できますか？
650万円の投資用マンションの場合。
通常は物件の10％の頭金＋諸費用65万で130万といったところでしょうか？
但し以下の内容であれば100％融資の可能性もあります。
・物件の担保評価が650万円以上であること
・年収が800万以上
その場合、諸費用は物件価格の10％ぐらい65万で購入ができます。
もちろん他に物件をお持ちで共同担保が付けれる場合（バッファーがないと駄目です）は頭金なしでもいけますが、やはり諸費用分はご用意ください。
自己資金が少ない方や大きくレバレッジを掛けたい場合は某地方銀行しかありません。
しかし、皆さん地方銀行や不動産業界では有名ノンバンク系は、殆どの不動産投資家は利用しています。
自己資金が少なくても上手くレバレッジを使ってお金を回してます。
購入方法としては金利が高くても確実にCFの取れる物件です。
注意点
・場所だけは良いエリアにしましょう。
・CFをできれば30,000円以上取りましょう。
・ボロ、古の中で比較しましょう。
・CF利回りとROIのバランスが大事です。
リスクは物件ではなく、CFが出ているかです。
区分は複数所有してリスク回避します。
できるだけ早く戸数を増やしましょう。
複利という言葉をご存知だと思います。
すぐに始めましょう。
自分が住める物件を買う？
投資物件を購入する際にポイントとして
「自分が住みたいと思える物件を購入しましょう！」
などと言う営業マンがいます。
意味がありません・・・
自分が住むつもりになったら額の高い物件か、新築の良い物しか購入できません。
おそらくそのような物件を取り扱う業者の営業マンが言う台詞でしょうが・・・
そのような物件がまともなキャッシュフローを生むとは思えません。
例えば3,000万台の物件に半分以上の現金を充当するのであれば話は別ですが・・・
ただ、1,500万の現金があれば一棟アパートの方がキャッシュフローの面や、空室のリスクの面を考えると良いに越した事はありませんね。
通常であれば区分を数戸保有し、その後に一棟アパートという計画になるかと思いますが・・・
では一棟アパートのお部屋に自分が住む目線で購入ができますか？
当然無理です。
それより賃借人の目線になって考えたほうが良いです。
48,000円の家賃であれば、自分が住む目線ではなく、そこに賃借人として住む目線にならくてはいけません。
その地域の特色や周辺での生活環境や、大学の多い場所であれば学生の目線になったり、若いサラリーマンがこの部屋をどのように使うのかを考えます。
お客様から「自分が住める物件しか投資しないから」と言われたことが何回かあります。
自分の所有物件が可愛くてしょうがない。という感じです。
キャッシュフローが出ていないリスクのある物件で。。。
そういう方は、借入ればかり増えないようにしてください。
まだまだ理想ばかりで投資を理解していません。
一番重要なのはお金の流れがスムーズにいくかです。
キャッシュフローを考えましょう。
再度言いますが不動産投資ではなく、投資家が不動産に投資をしているという観点でみましょう。
それであれば何事にも感情を入れずに冷静に考えられます。
それと、冷静に考えられる方はポチットお願いします。。。
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