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テーマ動画（提携ローンは要注意！）
私が当ブログで書いている内容とほぼ
一致する内容の動画です。
初心者や素人は参考にして下さい。
ちなみに動画内のS社ってどこ？みた
いなスカタンな質問をする人は業界地
図から勉強しないとダメです…
私は正真正銘のカモです！と言ってい
る様なものです。
内容を補足すると…
新築一棟アパートはベテラン投資家で
なければ提携ローンでなくても原則は
NGと考えて下さい。
この点は私とは意見が違います。
築古木造一棟アパートが最強なのです
が融資のハードルは非常に高いです。
融資が一番の難所になります。
そこで一定の基準を示しておきます。
まず、年収が500万以下なら不動産投
資は原則としてやらないで下さい。
アパートローンを使いたいなら、年収
500万以上がマストだからです。
出来れば年収一千万以上が理想です。
そして自己資金は年収の２倍は見せ金
として必要です。（要エビデンス）
チャンと貯めたプロセスが分からない
と借りたお金か貯めたお金かわからな
いので通帳で自分の力で貯めた証拠を
残して下さい。
例えば年収600万なら1200万です。
なぜかと言うと、その程度の預貯金が
ない人には金融機関があなたの定性的
な評価に疑義が生じるからです。
そんな程度のお金も貯めないで厚かま
しくも当行から融資を受けて不動産投
資するつもりですか？と言う事です。
そして年収に対して最初の適正規模は
アパートローンだけの場合は５倍から
30倍程度です。
①年収500万×5倍＝2500万
②年収600万×6倍＝3600万
③年収1000万×10倍＝1億
④年収2000万×20倍＝4億
⑤年収3000万×30倍＝9億
計算式：年収×（年収÷100）倍
アパートローンは一般的には約10億
程度が上限です。
それ以降はプロパーローンになるので
経営手腕次第で青天井になります。
結論として最初にお勧めするのは…
築22年以上40年未満の木造か軽量鉄
骨造・二階建のアパートです。
賃貸需要がしっかりとある事と大規模
修繕など資金繰りも計算に入れて適正
価格（利回り）で買う事が重要です。
必要に応じて自己資金を入れて返済率
が60％以内になる様にして下さい。
CF的に危険だからです。
中古一棟RC造マンションの連続購入
法である光速流不動産投資法は年収二
千万以上でかつ自己資金五千万以上が
最低条件です。
RC造を築22年以内で出来るだけ安い
金利で25年以上の融資を引きます。
利回りが10％以上あればCFもそこそ
こ出ますしアパートローンも連続で引
く事がやりやすいのです。
物件選定が適切なら10億程度は数年
で達成できます。
光速流不動産投資法の基本的な考え方
はこの本に書いています。
まあ相場的には物件利回りが8％あれ
ば御の字なのであまりお勧めしません
が自己資金を多めに入れてCFを確保
出来るならあり、です。
つまり返済率が50％以内なるように
自己資金を調整して入れる事です。
高属性のお金持ちや自己資金が潤沢な
資産家でないと光速流不動産投資法は
今は難しいと思います。
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