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テーマ動画（収益物件を金融商品と
同様に数値化する基本テクニック）
テーマ動画で重要な投資指標につい
て解説されていますのでその算出法
と使い方は特に書きません。
非常によくまとまっているので暗記
するまで見る事です。
しかし、こんなのは「基本のキ」で
あり現場力＝実践力の両方がないと
まるで意味がないのです。
将来的な修繕費も見積もりが出来な
いと見掛けの利回りがいくら良くて
も莫大な大規模修繕費が必要になる
とそれまでに積上げた家賃CFは経費
で消えてしまいます。
そうした意味で新築や築浅アマパン
投資系は修繕費を見積るのが比較的
簡単で楽に選定出来ます。
しかし、楽に選定できる分、価格も
割高になり融資も引きやすいので競
争も激しくなり相乗効果で物件価格
は上り利回りは大幅に下がります。
利回りが下がると家賃CFは低下する
ので収益性が悪化します。
この様に収益不動産は考える要素が
非常に多くまた経験値の少ない素人
には、その判断や見積もりは極めて
難しい作業なのです。
それなら上記テーマ動画の数値で最
も良いものだけ買って安全率を上げ
れば良いじゃん！と思うかもしれま
せんがそうなると相場価格の二割や
三割は安く買わないといけません。
しかし、ただでさえ大人気の不動産
投資で物件獲得競争の中で安く買え
る道理などないのです。
プロの宅建業者でさえ人気のエリア
なら高値を承知で買取る時代です。
ましてや非宅建業者のド素人さんが
プロの業者を出し抜いて安く買える
事など滅多にありません。
毎日、多くのポータルサイトで物件
検索を毎日しても３年に一度当たり
物件を買う事すら困難でしょう…
だから、結局、相場価格前後で買う
以外に方法はありません。
あとはその物件と言う素材を如何に
高収益化するか？と言う賃貸事業者
としての手腕が問われます。
もちろん、その前に資金力や与信力
が十分にある事が大前提です。
属性的に融資が使えないなら中古一
戸建ての現金買いからのスタートに
なります。
時間が余分に掛かるので中古一戸建
投資は出来るだけ若い時から始める
様にして下さい。
そうしないと「健康寿命」の方が先
に来てしまい本末転倒になります。
投資は少なくとも3５歳までに始め
ないと大抵は間に合いません。
余程の才覚があって年収１億とかに
なれるなら年齢は無視できますが…
一般庶民は地道にやる事です。
ちなみに私も低属性サラリーマンか
ら不動産投資をスタートしています
が始めて中古の収益一戸建を買った
のは20代後半です。
ただ、私は高校生の時から不動産や
株式投資に興味津々だったので始め
る年齢も少し早かったと思います。
不動産投資と聞いて何かモヤモヤし
て嫌な感じがするなら多分、向いて
いないのでインデックス投信系の方
が良いと思います。
不動産投資はその人の資質や性格を
シビアに選びます。
向いていない人には地獄です。
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