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テーマ動画（土地値物件は買い！？）
テーマ動画を深堀解説します。
高属性サラリーマンや富裕層と一般的
なサラリーマンでは、セオリーも各々
変わります。
今回は一般的なサラリーマン属性の方
の為の解説です。
高属性サラリーマンや富裕層は、投資
戦略の選択肢が更に増えますが長文に
なり過ぎるので今回は書きません。
【不動産価格の予備知識】
また、「土地値」と単純に一括りでは
定義・判定は出来ません。
一般的な知識としては…
一物四価と言う見方があります。
実勢価格
公示価格
固定資産税評価額
相続税評価額（修正路線価）
また、不動産鑑定評価では…
正常価格
限定価格
特定価格
そして算定手法では…
取引事例比較法
積算原価法（再調達価格法）
収益還元法（単純法とDCF法）
この様に不動産の価格だけでも見方や
考え方が複数あるのでそんなに単純な
お話しではありません。
これは、実際に買う時は勿論、融資の
際の評価でも、目的に応じて使分けて
計算する必要があります。
各々、こうした事も不動産の予備知識
として学ぶ必要がある訳です。
不動産投資の知識は即席で得られるも
のではなく深く広いのです。
さて、本題に入ります。
まず、フェーズを3段階で考えます。
第1フェーズ…（投資初期）
2種類、あります。
一つ目はCFを重視します。
それには出来るだけ利回りが高い物件
で融資を長期（25年以上）で引く様
にします。
（築古木造一棟アパート投資法）
二つ目は、目先のCFは諦めて頭金を
多目に入れて、出来るだけ低い金利で
融資を受けてかつ短期（10～15年）
で引いて早く完済して無担保物件を
作ると言う方法論です。
（共同担保不動産の量産戦略＝与信強化策）
第2フェーズ…（資産拡大期）
第1フェーズで投資規模が3億円を超
えてきたら、次はアパートローンから
プロパーローンに切替て資産規模を
６億から10億程度までを一気に物件
を買い増していきます。
企業で言う成長期に当たります。
ここからが正念場であなたの経営手腕
が真に問われる時期です。
第3フェーズ…（資産保全期）
第2フェーズを達成したら土地値物件
などの資産性がある物件を買い純資産
保全をして賃貸経営の財務基盤を盤石
にして資産入替を適宜実施します。
その後は税金との戦いになります。
法人税、所得税、住民税、社会保険税
や相続税に備える事がメインの仕事に
なる富裕層フェーズに移行します。
本当にザックリですが、これが一般的
なサラリーマンが不動産投資で富裕層
や超富裕層になる為のセオリーであり
そのプロセス（フロー）になります。
以前は光速流不動産投資法（中古RC
造一棟マンションの連続購入法）で
超短期間で可能だったのですが…
現在は融資情勢や不動産投資の過熱と
資産インフレ化で一般的な属性のサラ
リーマンによる光速流不動産投資法は
オワコン化しています。
一定の時間は掛かりますが、ステップ
・バイ・ステップで地道にやっていく
しかありません。
【知識の活用・応用編】
参考動画（では、例題です…）
例えば、この動画で欠落している観点
が分かりますか？説明できますか？
この話は部分的には正解ですが…
築22年以上の木造建物は資産価値が
ゼロと考えるのは早計です。
収益還元法は実際的・現実的で築22
年超の木造アパートを正しく建物保全
（メンテナンス）をしていれば法定耐
用年数以降も家賃は何十年でも得られ
続ける訳です。
だから価値がゼロと言うのは実際には
非現実的な不正解なのです。
金融機関が建物評価をゼロ扱いにする
事はありますがそうしない金融機関も
あると言う事です。
こう考えて下さい…
不動産賃貸業に明るい金融機関は積算
評価も収益還元評価も、バランス良く
キチンと数値化・評価します。
法定耐用年数を超えた木造アパートの
価値は土地値+建物で購入後の将来に
得られるであろう税引き後のCFとな
る訳なのです。
「税引き後」と言うのがミソです。
税還付金が多い人と少ない人では同じ
物件を買ってもCF＝実質の手取り額
が税金によって変動するのです。
法定耐用年数とは税務上のお話で現実
とは乖離しています。
しかし、その乖離を逆手にとって逆用
するのが減価償却税制を駆使した築古
木造アパート投資法の極意なのです。
一部の金融機関がこうした評価をしな
いのは内部的な事情に過ぎません。
このように正しい知識と土地値の理論
を理解していれば、参考動画の視点・
論点の不足を指摘できる訳です。
これがプロの実践的な知識なのです。
もちろん参考動画の方の意見を全否定
している訳ではありません。
しかし、こうした動画を鵜呑みにして
はいけない！得られた知識を縦横に駆
使して自分の頭で考えよ！と言う事を
お伝えしたい訳です。
