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テーマ動画（木造アパート一択で！）
築古中古一棟木造アパートが総合的に
一番キャッシュが残ります。
それは利回りも高目で減価償却による
税還付金もあり固都税も安くメンテナ
ンス・維持管理費用などのランニング
コスト安くなるからです。
しかし、火災保険料は高くなりますが
他のコストが安いので吸収できます。
特に二階建の木造や軽量鉄骨造が良く
大規模修繕コストも一番安いです。
RC造や重量鉄骨造は金食い虫です。
更にエレベーターやオートロックなど
があるとランニングコストは爆上りに
なります…
3階建以上になると足場代も高くなり
陸屋根だと防水工事代も大変です。
4階建以上だと大規模修繕は千万単位
で必要になります。
二階建の木造アパートはその点、気楽
なのです。
あと新築一棟木造アパートは良い投資
なのですがプロ向けです。
自分で安く土地を仕入れて建物企画が
きでる力が付いてからやる事です。
融資は付きやすいので新築アパートは
上手くやれば儲かります。
しかし、最初は誰でもそんな力はない
ので築古木造一棟アパートから始める
方が無難です。
また、業者企画の新築アパートは建築
代や土地代を水増ししてボッタクられ
るので絶対に止めましょう。
築古木造一戸建は現金買いなら良いと
思います。
但し、将来に共同担保にできる土地の
価値が高い物件を選ぶ事です。
辺鄙な場所の一戸建は、土地担保力が
希薄なのでNGです。
木造アパートにトライする時に与信を
強化する意味でも築古木造一戸建投資
はそうした布石の意味もあります。
中古一棟RC造マンションの連続買い
である光速流が一番なのですが…
現在は金融機関も高属性や富裕層にし
か付いてこないし価格が高過ぎて利回
り的に成立しないケースが多いです。
光速流で物件を増やす場合でも利回り
は10％以上がマストです。
築22年以内のRC造一棟マンションは
利回りが都心では5％未満、地方郊外
でも7％未満です。
これではハイ・レバレッジではとても
CFは出ないので頭金を30～40％以上
は入れないとCF的に危険です。
小粒な一億円の物件でも諸経費と運転
資金も合わせて5千万以上の現預金は
必要になります。
年収も一千万では微妙で二千万はない
と銀行にも渋い顔をされます。
一千万以上が上位4％ですので殆どの
サラリーマンはたった一億円の物件で
も買えないのですからインデックスに
しておいた方が良いと言う訳です。
まあ、無理に不動産投資に拘る必要性
はありません。
昔の様な不動産投資ゴールドラッシュ
の良き時代ではないからです。
インデックス投信は地味に優秀な投資
なのです。
