ご売却の相談で枚方市まで。
昔セキスイ勤務時代に枚方のくずは展示場に3年程いてましたので、まぁ庭みたいなエリア。
今回ご売却頂いた場所も久しぶりになりますが行ってきました。20年振り位ですが、変わった様な変わってない様な感じでしたね。
ついでに近所で建てた家の前を通ってみて、全て表札が変わってないので皆さんそのままお過ごしで何かホッとしました。
ハウスメーカー時代は、千里〜くずは〜箕面〜伊丹〜千里とほぼ大阪北部をカバーすりエリアで勤務したので、かなり今に活きています。
有難い話です。
話は変わって
「材木の価格が上がる可能性あり」って知ってます？
建築会社には材木卸屋から通知がすでに出ていますが、アメリカで住宅需要が高まっていて材木がそっちに回っており、日本での材木輸入量が減るというのが要因の様です。
これから住宅を建てようとしている方・検討されている方は、価格や納期に影響が出始めてきますので要チェックです。
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
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最近はご購入のお客様の相談も多く、なかでも建築条件付きでお悩みの方が一段と増えました。
建築条件付き土地での悩みとは？
①建物の性能、仕様に満足できない。
②建築条件付き土地ばかりで、物件が少ない
この2点ですね。
この気持ち、ものすごく分かります。このブログでもかなり前から注意喚起してきましたが、この建築条件付きという販売の仕方がいよいよ時代遅れになっているという事でしょうね。①②の話になりますが、①は売主である不動産会社の問題。②はその会社に買い取る様、情報を流した不動産仲介会社の問題になります。
そもそもは②が一番の問題。
不動産仲介会社がご売却を依頼された時に、普通に一般のお客様に売出し情報を出していれば、こんな事にはなってないんですね。世の中に売りに出されている土地はほとんどが建築条件なんて無い状態です。それを仲介手数料を数回発生させたいが為だけに一般の方には売らない様にして、不動産会社への買取りに走るという仲介会社が根本の問題なんです。
不動産会社が土地を買い取って、建築条件付きとして建物も販売すると基本的に高くなります。ますますお客様が選べる物件が少なくなるという図式…。
なのに、その②の問題点を発生させている大手の不動産仲介会社に相談に行くという矛盾が生まれている状態になっています。「建築条件無し土地はあまり無いんですよー」っていう説明は話半分以下で聞いた方がいいですよ、「その原因作ってるのはソッチやろっ！」て。
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今日はちょっと感覚的な内容・・・（汗）。
２００６年に呟かれた“最初のツイート”がオークションにかけられて、約３億円で落札されたというニュースが先日ありました。デジタルな存在がオークションにかけられる時代に、正直まだ違和感がぬぐえないんですけど、数年もすれば当たり前の感覚になるのかもしれません。
ちょっと突っ込んで考えると、「仲介」っていうのも似たような部分があるかな。
不動産仲介業って、物件に対して売主様と買主様の間を取り持っている仕事。価格自体は物件に対しての価値であって、仲介手数料というのは厳密には契約書類関係の作成や取引に付随するサービスなどに対する料金になります。
お客様もそうなんですけど、不動産営業マンも間違った感覚を持っている人が多いんです。
どうしても目の前に物件があるので、その価格（価値）＝仲介手数料と勘違いする傾向があります、【物】ですね。
不動産仲介的に書くなら、こんな物件がありますよ！という【情報】になります。←今の時代はココ。
これからは【情報】の価値は段々と落ちていくと思いますので、お客様に「払う価値がある」って感じてもらえる仲介業務をしていく必要があります。ここはかなり以前から意識して取り組んできたのですが、これから変化するスピードは益々早くなると思うので、もっと考えていかないといけないなぁと感じています。
やっぱり「ブランド」って事になると思うのですが（ブランディングはかなり昔から言われています）、大手さんみたいな意味でのブランド力ではなくて、「アイ・ウィズ不動産なら、どんな判断や提案をしてくれんやろ」っていう期待感を持ってもらえる存在にならないといけませんね。まだまだ知名度が足りないので、発信とブランド、を意識してやっていこう。
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お久しぶりのブログ更新、１０日間ほど書いてませんでした･･･。
理由は怒涛の２週間だったから（汗）、ご契約・相談・調査・打合せなどがビッシリと詰まってまして、「絶対に抜けがないように」って感じで、時間があればチェック＆資料作成でなんとか無事に昨日一段落しました。
仲介って【段取りとイメージをする事】が９０％以上なんで、まぁこの年齢になってくると確認作業や資料チェックだけじゃなくて、連絡する順番とか現状を確認した上での全体の流れとか、そこらへんの方が気になるんですね。だから若い時とは頭を使う部分が変化しているかもしれない。
そういった感じでブログネタは毎日ふと思いつくんですけど･････後回しになっていましたm(__)m
この１週間も、メールでの相談やご来店頂いての相談も数件ありましたが、みなさん物件探しに苦労されています。原因はハッキリしてるんですよ。
①不動産会社による買取りが多過ぎて、建築条件付き土地・リフォーム済み物件ばっかりになっている事
②不動産営業マンの対応に満足できていない事
この２点ですね。
よく見たらお客様が原因じゃない(汗）、不動産会社側の原因なんです。
以前からブログでも書いてきましたが、ここを掘り下げてまた書いていきますね。
その他には、中古物件(一戸建て・マンション）の場合の建物価格の判断の仕方とかも書いていこうと思います。
よろしくお願いします。
PS．ちなみに今日は私の誕生日。４８回もこの日付を迎える事になりました、健康に気をつけて頑張っていきます。
誕生日祝いは、ホームページの会員登録・相談依頼とかがムチャクチャ嬉しいので待ってます。
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不動産仲介業界の事を書くと（仲介の話です、新築一戸建てで現地待機している販売の人とかは別です）、業界内部での移動がかなり多いんですよ。以前は大手の不動産会社にいてたとか、茨木市の●●不動産に勤務してたとか、いわゆる「●●出身なんです」って言えばなんだか思い出話ができる世界ですね。
私はハウスメーカー(セキスイハイム）出身という事で、どっちかというと異質な存在。独立した時なんかは周りのほとんどの不動産会社が知らない状態だったんです（まぁそういうのをよく知らなかったんですけどね・・・）。
仲介の仕事って、売主様側と買主様側で不動産会社が分かれて業務を進めていく事もありますので、知っていた方がいいんですよ。さすがに今となっては少なくなったと思いますが、当初は「アイ・ウィズ不動産？・・・どんな会社、大丈夫なん？」みたいな感じで周りの会社には思われていたかもしれません。
でもですね、ハウスメーカー出身でよかった事の方が多くて、【建物の事が分かっている】。まずはコレがでかいっ！住宅について説明できるのは大きかったですね。それも住宅を販売している立場じゃないので、第３者としてお客様側にたってアドバイスできるのでものすごくやりやすいんです。
もう１つありまして、【不動産業界の慣習に染まっていない事】。この業界の悪習っていうのも多いんですね。情報を囲い込んだり、書き出したらキリがないんですけど。
そんな悪習を正面からオカシイって感じられるし、そんな普通じゃない事をしたらアカンって素直になれるのは良かった。大手の不動産会社でも、結構良い大学も出て不動産会社に入って、やってる事は「お客さんにウソついてる」って話なんですよね。コレは営業マンが悪いんじゃなくて会社（上司）が間違いなく悪い！初めて社会に出て、初めて教えられる事が･････って考えると「可哀そうやなぁ」って思います。
不動産仲介って、販売ではなくて【お客様の代理】みたいな立場。何年か前に、宅地建物取引主任者から宅地建物取引士に名称が変わったんですけど、まさしく仕業なので責任もってお客様のメリットの為に正確に業務をする必要があります。
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新規物件をチェックしていて、ふと「この１０年でも需要のあるエリアっていうのは変化してるなぁ」と感じました。相場という意味ではなく、純粋にお客様の需要の話。日々仕事しているとそれほど変化に気付かないんですけどね。
１０年前なら「出たっ」って思った場所でも、現在ではあまり心が揺さぶられないエリアが実際あります（汗）。
私個人的な意識の変化かもしれないし、現在ご相談頂いているお客様のエリアに入っていないという様な個々の要因も多少あるかもしれませんけど･･･需要のあるエリアというのは確実に狭くなっているのは間違いない。
この先１０年後はどうなっているんだろう？想定外の出来事が待つ可能性がありますので予想する事は難しい。
駅距離・商業施設・街並み＆雰囲気、これだけじゃなくてハザードマップや都市計画も含めてお客様に良い提案をしていきたいですね。
今は気付かないけど、１０年経ったら「ココにして良かったやん」っていうのも理想です。
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火曜日は不動産会社も定休日が多いので、比較的ゆっくりと資料作成に取り組めます。
という事で、今週にご案内予定のお客様の案内資料を集中して作っていました。当社ではご案内する時は下記の項目をチェックして、資料として揃えてお渡しできる様に準備しています。
①見学する物件の資料･･･コメントを付けたり、注意事項を入れる
②近隣の現在売出中の物件資料･･･競合している物件と比較できるように用意しています。
③近隣物件の過去の成約事例･･･表にして、グラフで表示。見学する物件の価格がどこに位置するかを判断できる様にするのが目的。
④（マンションなら）過去３年分位の成約事例･･･見学する物件が相場に入っているか？また適正価格はどの辺りかを説明できるように。
こんな感じになります
たぶんココまで用意している不動産会社はほとんどないはず。理由はお客様には適正な価格・内容で購入を検討してもらいためです。多くの不動産会社は隠そうとするでしょ（汗）、思いっきり相場より高いのに「今はこんな感じですよ」とか「検討している他のお客さんがいてるので早めに決断ください」とか言うだけで、根拠をキチンと示さないといけないですよね。
バカ正直にやってます（笑）ので、お気軽にご相談くださいね。
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事務所の打合せスペースの改良をまた考えています。前回は棚付けたり・床にマットを敷いたりして終わったんですけど、もっと【木と緑】を増やしたいなぁと思ってまして、木材買ってきて再度ＤＩＹで製作していく予定。
不動産会社って入りにくいイメージや最近ではムッチャお洒落にしてカフェみたいな雰囲気にしている会社もありますけど、当社はもっとアットホームな雰囲気で緑を使って内装をまとめていく予定。
業務の合間に作っていきますので、４月いっぱい～ＧＷを目途にします。
ちなみに当社事務所の向いは、昼はパソコン教室・夜は英会話教室をしていて結構人の出入りが多いんですね。英語教室なんかは子供向けだから、夕方にお迎えの親が階段や踊り場で待っている状態ですので、なんだったら解放してウェイティングルームで使ってもらってもいい位･････やっぱ気を使うか（汗）。
雑誌(住宅系メイン）や本を置いて音楽でも流しておくのもアリなんじゃないかな～。
気軽に使ってもらって、もし家を探す時には来てもらいやすい環境にしておくというのも、当社にメリットもあるしな。
まずは作ってから考えよう。
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