今日は朝イチでご売却をお預かりしたマンションに行ってから、その後は土地購入のご相談。
午後からは物件調査をして、15時位からひたすら新築一戸建ての間取りを考えていました。
3件分の間取りをひたすら考える、気付けば日付けが変わろうとしている…
セキスイ時代は毎日遅くまで仕事してたけど、よく体力が持ったなと（汗）
特に阪神大震災の後は、毎日仕事終わるのが夜中の2時・3時が当たり前だったなぁ…
さすがに今それをやると体が持たん（汗）。てか、それが良いとも思わんけどね。
明日は昼からご売却打合せで東大阪まで行くので、今日はこのへんで終わって、また明日続きをしまーす。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
現在工事中の新築一戸建て現場めぐり
まずはもうすぐ完成の現場へ。
キッチン対面のカウンター下を収納に。
家事用品・本・子供さんのおもちゃ等がかなり入る容量。
キッチンの向こう側、アーチ開口の部分はパントリー。洗面所・浴室への動線も確保。
階段部の吹抜けにあるFIX窓。かなりの採光をこれだけ確保出来てますね。
撮影時はシャッターを全閉めしてましたが明るさは充分。
書斎から眺める景色
続いては、基礎着工した現場へ。
基礎配筋されているところ。
棟上げは来月。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
以前にも同じような事を書いたかもしれませんが、「新築（建売）が売れなくなった」と不動産業界内でよく話題にでてくるので、それについて考察。
不動産業界内で新築建売が売れなくなった理由としてよく挙げられるのが
・土地相場＆建築価格上昇により、販売価格が上がったから
・そもそも土地の仕入れが減ってきた
この2点になっています。たしかにその理由は当たっているでしょう。
不動産相場って、純粋なエリア相場以外にも、【建売の相場】っていうのもあるんです。
数年前の茨木市なら、「土地３0坪で4LDKの建物なら3,000万円後半～4,500万円まで」みたいな感じ。
5,000万円超えると建売は売れにくくなる、この価格を超えてくると建物にコダワリも持っているお客さんが多くなって注文建築寄りの価格帯になるという理由です。
それが最近は土地価格も上がり・建築価格も上がりで、普通に4,000万円台後半～6,000万円クラスの建売が多くなって「そりゃ売れにくいよね」って話になっています。
でも住宅畑が長いと、「建売住宅のクオリティーを上げないと、そりゃ無理でしょ」って感覚。住宅業界にいてる人なら分かってもらえるはず。
言い方が悪くなっちゃいますが、ストレートに言った方が伝わりやすいので書くと
・土地を仕入れて、4LDKの家建てて、はいどうですか！って時代ではない
・「２・3分で間取り考えたんかな･･･」って建売が多くて、そりゃお客さんは感覚的にも魅力感じないでしょ
建物の配置計画や外構・採光なども考慮した間取りや隣地との兼ね合い・収納計画など、「よく考えられてるなぁ」と思える建売を目指さないといけないと思います。
そうすれば、価格帯というのは上がっていくはず。
設備のグレードやポイントクロス・照明計画などデザインの問題ではなく、物件自体によく考えられた形跡が感じられる事が重要だと思います。
仲介する不動産営業にもこういった部分をチェック出来るスキルが求められてきます。
今の状態じゃ、売出し当初は高過ぎて売れず･･･、何度も価格変更を経て、やっとエリア相場＆建売相場に入ってきた物件だけが売れるという状況は変わらないんじゃないかなぁ。
本日は、物件のご紹介ブログ。
売出し開始したばかりのマンションです。
場所は、茨木市舟木町８－２４
【ファミール茨木・舟木町弐番館】
阪急「茨木市」駅から徒歩5分の非常に需要の高い人気の場所
駅徒歩5分なんだけど住宅街に入った立地ですので、非常に静かで環境もGOODです。
では、物件についての詳細をご説明
まずは間取りはこんな感じ↓
南面にLDKをすべて配置したタイプ。キッチン横にはバルコニーへの勝手口もあります。
各部屋の収納はもちろん、大きめの玄関部収納とキッチン内にパントリーもあります。
売出し内容は以下となっています
・価格 4,880万円
・専有面積 75.65㎡
・3LDK 南向き 2階部分
・1999年6月建築
・管理費7,200円、修繕積立金18,300円
・大池小学校 東中学校
・空き家
そして、売主様自身で購入時に大幅なリフォームもされています
【2016年 リフォーム履歴あり】
キッチン・浴室・トイレ交換、全室クロス貼替
洗面所・トイレの床貼り替え、給湯器交換
洗濯パン交換、スイッチ・コンセント交換中
お客様の現地確認次第にはなりますが
私的には設備関係はハウスクリーニングでOKかと。
気になられるようであれば、クロスの貼替えで充分かなと思います
2階部分ですが、先程の書きましたように南側は一戸建ての住宅街になっていて日当たり良好。
また下の階（1階）は住戸ではありませんので、小さな子供さんがいても音の心配が少なくてそこはかなりのメリットになるかと思います。
最大の特徴としては、なんといっても立地
言葉で書いてもアレなんで、簡単に地図でご説明
阪急茨木市駅までは徒歩5分表示だけど、体感はむしろ３・４分。
信号が2ヶ所あるので、その運次第ですね。
エントランスを出ると斜め向かいにはコンビニ（セブンイレブン）があり、なにかと便利。
普通にスーパーも周辺に結構あるんです。
イオンを筆頭に、サタケ・サンディ・阪急オアシス＆駅周辺の店舗。
すべてが徒歩圏ですので、生活利便性は文句ないでしょう。
ご見学開始は1月17日（金曜）から可能。
空き家になりますので、お気軽にご見学ください。
●ホームページへはコチラ↓
https://www.i-with.co.jp/d27024700123020000004931
ここ1週間は3組のお客様の新築一戸建て間取りを考えていまして、頭の中がパズル状態になっています。
「コレが一番良い」ってなる時もあれば、数パターン思い付いて「どれがベストだろ？」って悩む時もある。
そういう時は全てのパターンをCAD入力して、お客様と一緒に考えていこうというスタイル。
これはお客様によって分かれる所でもあるんですが、「いくつかのパターンを見たい」って人の方が多いんじゃないかなぁ。
30年ほど住宅設計に携わってきた身としては、いくつも間取り作成するのはプロとしてどーなんかな……って思う部分は正直あるんですよ（汗）
プロってベストの案をバシッと提案する雰囲気あるじゃないですか。
まぁでも「色々思い付いたのですがどうしましょ？」っていう新人っぽさもサービス業として持ち続けていくのも大事かなと感じています。
お客様の気持ちに合わせて仕事していきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
「物件について教えてほしい」という相談割合が多くなっています。
すでに売り出されている特定の物件というわけではなく、【これから出てきたら】という意味合い。
昔みたいに物件情報だけですぐに売れる時代ではなくなってきています。
なので初回相談の時は、すでにある物件の打合せをする事はほぼ無いかな。
初めて会った時は
・お客様のご要望やイメージを把握する
・茨木市の不動産市況を説明する
・物件探しで気を付けた方がいい事を伝える
・業界的な裏話
・住宅建築やリフォームなどの当社の取組み
・資金計画の組み方や住宅ローン仕組み
といったアドバイス的な内容で終わる事がほとんど
売りに出た物件のアドバイス（価格や懸念事項など）や実際のご見学は初回以降になってきます
まぁこれから物件情報自体の価値は低くなって、（現在の不動産会社による物件情報の囲い込みがなくなり）売出し情報がフル・オープンで出てくるようになっていくでしょう。
そうなった時に、仲介の役割は残るとして、「誰に相談しようか？」という事になる
その相談内容としては
①価格が相場帯か？
②物件の懸念事項など、専門的なアドバイスが欲しい
③客観的に判断して、自分達の要望に合致しているのか？
④新築建築やリフォームなどトータルで判断したい
こういった事を、正直に専門的に伝えてくれる担当を望まれていると思います。
要は【正直で、不動産・建築も含めた専門的な人】
これは当社が以前から目指しているのと一致していますので、今年も頑張って発信していきます。
年が明けて明日から仕事始めの方も多いかと思います。
朝晩は結構冷え込むし、明日は雨模様ですので、体調には気を付けてくださいね。
（出勤前に寄った新築現場。基礎の掘り方が始まってます）
当社では本日もアポイントが3組あり、なかなかのタイトなスケジュール。
ホームページ更新が出来ておらず申し訳ございません……明日の朝イチには更新しますので、また見にいらして下さい。
去年から引き続き、物件と予算のバランスでお悩みのお客様も多く、より多くのお手伝いが出来ればと年新たに気を引き締めております。
ぜひご相談くださいね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
明けましておめでとうございます。
本年もよろしくお願い致します。
今年はどんな物件に出会えるのか？お客様だけでなく、私も楽しみにしております。
年末に配信したメルマガでも書かせて頂きましたが、物件に出会うという事は最終的には【運・タイミング・雰囲気】の部分が大きくなりますが
私の仕事は大きく2つ。
①お客様のより良い決断のために、色々な判断材料をご提案し、アドバイスする事
②お客様が物件と出会う流れに違和感がないかを俯瞰してチェックする
今年も引き続き不動産のコンサルティングをしていきます。
あと今年は建築（新築・リフォーム・リノベーション）提案を更に強化していきたい！
当社は4日から始業しております。よろしくお願い致します。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
間取りについて考える
たまに思うんだけど、AIが進んで「間取りが一瞬で完成する」ようになったら、人は満足するのか？って話。
間取りってすぐに答えが出てきたら嬉しい反面、【考えるまたは打合せする】時間も大切な気がしてます。
AIと会話しながら間取りが出来上がっていくのもよさそうだけど…、AIに指示する能力も必要だしね。とはいえ、数年以内にはこういった世界が来るんでしょう。
そうなった時に住宅・不動産担当はどういった役割を担えるのか？
結局は【人】の部分になってくる。経験や記憶を交えて、お客様に安心してもらえる様に伝えていきます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
中古マンションと新築マンションについて。
これは好みによるのでどちらの優劣もありませんが、ここ数年は特に新築が非常に高い。
「なかなか買われへん…」って声もよく聞きます。
茨木市で需要の高いエリアで比較してみると、（かなり大雑把ではありますが）中古マンションだと坪単価200万円前後が相場（築20年前後）
一方新築マンションは坪単価300万円前後、いや300万円以上という相場になっています。
これ75㎡の3LDKとすると、
・中古マンションで坪200万円だと価格は約4,500万円ほど
・新築マンションで坪300万円だと6,800万円になります。
中古マンションだとフル・リフォーム工事が必要になるので700万円位をプラスすると5,200万円。
5,200万円vs6,800万円での戦いという感じになります。
私なら中古マンションにして好きにリフォームする方を選びますね･･･
もし同じ価格で判断するなら
・中古マンションは75㎡でフルリフォーム済みが5,200万円
・新築マンションだと同じ5,200万円なら57㎡の広さになってしまう
この差をどう判断して、どっちを選ぶのか？
「新築」という響きだけで選ぶには差がある気がします。
