【住宅の間取りについてのスタンス】

間取り作成について。

不動産仲介をやっていますが、土地購入時の時は

お客さんの要望をまずはお聞きして

参考の間取りを作成して、土地建物でトータルで

判断して頂けるようにしています。

で、間取りを考えることが多いんだけれど

サクッと作成する事はせずに

１回なんとなくでも形にして、数日かけて仕上げていく

パターンが多いですね。

自分の中で、コトコトと煮詰めていく感じ。

たまに思うのは

お客さんと自分との【ベストの間取りに対する認識具合】。

間取りが好きな人やこだわりをお持ちのお客さんは

必然的に間取りについて考える時間が増えますが

コッチとしたら、絶対にそれを上回らないといけない。

お客さんが間取りを考える時間を１０としたなら

もしかしてコッチは３ぐらいかもしれない。

それは同時並行の案件があるので仕方ないにしても

例えて書くなら

お客さんの１が、コッチは１００くらいになってないといけないと思う。

お客さんが１０なら

コッチは３×１００で３００になってないといけない。

新しいご要望が出てきたら、それは心機一転考え直すけど

現状での間取りについては

お客さんの考えも含めて、その他色々な理由があって

『このように作成しました』

っていう状態にしておくつもりで日々考えてます。

プレッシャーはもちろんあるけれど

ずっと記憶に残る打合せになりますよ。

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【ホンマ、気をつけよう】

今日の午前中

以前に引渡しをしたお客様から電話があって

『排水の具合がよくないみたい』との話。

お客さんもガス屋に言われただけだったので

詳しくは分からないみたいで。

中古の一戸建てを購入されて

クロスのリフォームをしたという経緯です。

なので　リフォームをお願いした大工さんに電話して

『すぐに行きましょか』という事で

行ってきました。

（近くで、別の物件のリノベをしてもらってるから良かった）

で　キッチンの水道をひねって確認してみると

流れるんだけど、確かに排水の仕方が弱い・・・

キッチンの下にもぐって、排水管のジョイントを開けて

掃除してみたら、キレイに直りました。

少しゴミが溜まっていた感じで。

ついでに建具の調整もしてもらって

無事終了。

で、帰り際に大工さんが一言。

『排水のチェックがちゃんとできてなくて、すいませんでした。』

さすがやね！

クロス貼替えだけの依頼だったので

排水まで見る必要はないと言えばないのだけれど

この言葉が出てくるとは、信頼できますね。

たぶん　こういった言葉が出るっていうことは

【自分の仕事だけじゃなくて、お客さんに喜んでもらうのがメイン】

っていうスタンスだからだと思います。

いや、自分も気をつけないといけない。

『ホンマに大丈夫か？』という視点を忘れずに

頑張っていこう。

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【役所にて･･･】

今日ですね、高槻市役所まで行ってきました。

取引の件で、他の不動産会社の担当が話をするというので

一緒に聞いておこうと同席してきました。

話の内容は置いといて、よくよく今までの経緯を聞くと

市役所の方が悪いな、コレは。

今まで言ってきた事をコロコロと変えてきて

んでもって　一方的に押し付けてきてる感じ。

私は　あまり腹を立てる事はないですが

さすがにイラっときましたね（汗）

でも　こういった対応を見ていると

間違ったなら、なぜに謝らないかな？

『すいません、間違ってました。でも、●●●でした・・・』

って言われた方が、ナンボか腑に落ちる。

謝ったら負け、謝ったら余計に突っ込まれる

そんな思いでもあるんだろうか。

２０代とか、３０代なら　まだともかく

どうみても５０代の係りの人やったから・・・。

謝らんかっても、アカンもんはアカンよ。

その場で『はい、分かりました』とはならへんからね。

結局は　結論は同じような方向に向かっていくのが

世の中の常だと思います。

客観的に見たら　ものすごく分かる出来事ですが

自分もそうならへん様に気を付けよう。

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【建築条件付きをはずす】

成約事例をチェックしてたら


建築条件付きで売ってた土地が


その売り出し価格より


500万円ほど高く成約になってました。



建築条件をはずす事はよくあるので


それについてはいいんですが


コレ 逆に考えると


『その土地に建物を自由に建てる権利を


500万円で買った』という事。



本来はそんな権利なんて


ないんですよね。


業界の昔からの慣習で


建築条件が認められてるだけで


ある意味、業者は打合せもなく


楽をして500万円の利益を出したと


言ってもいい感じですね。



やっぱ【建築条件付き】は取引の上で


マイナス要素の方が大きい。


いっその事、建築条件無し土地で


利益も含めた価格で


売り出ししてくれた方が分かりやすい。


『ウチの会社で建物建ててくれたら


土地金額を下げます。』


こっちの方がシックリくる。



・・・・・


まぁほとんどの会社は


建築の受注はムリでしょうけど。


その前に土地金額下げへんか（汗）



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【茨木市の新築マンションをみてみる】

不動産仲介をやっていると

ほぼ新築マンションは取り扱わないのですが

現在分譲されている新築マンション情報は気にはなります。

で　非常に簡単ではありますが

ネットで確認した現在の茨木市の新築マンション状況でも。

坪単価で判断します。

住宅業界に長くいてると、住戸の設備とか仕様って

ぶっちゃけ　そんなに重要ではなくなる。

コンクリートの厚みとか構造的な部分は比較したいとは思うけど

特に設備なんて、業者とロットで価格を決める訳なんでね。

まずは　【ウエリス茨木】。茨木市中津町。

元カネカの社宅跡地ですね。

ネットに出てる情報をピックアップすると

５，２９０万円　７８.０３㎡　３LDK　→坪単価２２４万円

＊ココで書く坪単価は住戸の特徴（階数・角・特殊住戸などに

よって変わるのですが、ほぼ全体の価格を反映してるはず。

坪単価２００万円を当たり前の様に超えていくんですよね（汗）

次は　【プレサンス　グラン茨木】。茨木市小川町

５，５５０万円　８８.６１㎡　４LDK　→坪単価２０７万円

【ユニハイム茨木永代町】。茨木市永代町。

元ほうせんか病院の跡地。

５，８９０万円　７６㎡　４LDK　→坪単価２５５万円

【ジオ茨木東宮町】。茨木市東宮町。

一般的な住戸情報がなかったので、広めの住戸で。

６，４６０万円　９２.６５㎡　４LDK　→坪単価２３０万円

軒並み坪単価２００万円超えていってますね。

私　新築マンションの企画もやった事あるので書きますが

中古マンション派です。

現在茨木市で、駅徒歩圏の中古マンションの坪単価は

需要が高い、人気のある中古マンションとして

おおむね１５０万円～１８０万円くらいで推移してます。

私やったら　それをリフォームして住んで

自己資金を残すか、ローン金額を少なくして

余裕をもって暮らしていきたいって考えちゃいます。

ちなみに　南茨木駅エリアで久しぶりに出る新築

【エスリード南茨木】。茨木市若草町。

４，３５０万円　７５.３４㎡　４LDK　→坪単価１９０万円

南茨木なんで若干下がるとはいえ　２００万円弱。

売れていくんやろうか・・・？　

状況を見ていきます。

＊余談ですが、東京で完売した超高級マンションって

どんな位かご存知ですか？

史上最高か？　と言われている住戸。

場所は　超人気の港区六本木４丁目。

【パークマンション檜町公園】

そこの最上階の住戸　５５億円。

約５８０㎡（１７６坪）で、坪単価　約３，１３０万円。

意味がわからん・・・（汗）

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【RC打ちっぱなしの壁･･･】

不動産には全然関係ないんだけど

ウチの事務所って、ＲＣ打ちっぱなしのビルなんです。

ＲＣっていうのは鉄筋コンクリートのこと。

で　内部もコンクリートのまま。

（事務スペース内部の写真）　白い部分がRCの壁です。

断熱材はさんで、内部に壁作ってたらいいんだけど

コンクリートむき出し・・・

コレ　ホンマに寒いっす。

業務用の暖房を入れとけば、暖かくはなりますが

朝なんか来たら、外より寒いやん・・・ってなりますからね。

しばらくはずっと底冷えがするんですよ。

発泡スチロールでも貼っとこうかな、しかし。

まぁ　この事務所は３方向の角だし

なんならもう１つの方向も　廊下・階段だから

４方向が全部外に面してるようなもん。

余計に寒くなりやすいんですよ。

この時期がくると

『断熱ってホンマに大事やな～』って実感します。

壁・床・窓

しっかり断熱の事も考えましょう。

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【リフォーム済みを買いますか？】

リフォーム済みの物件が


相変わらず多い。


建築条件付き土地もしかり。



見てると


リフォーム（リノベ）をして


リフォーム前の相場価格から


プラス1000万円位になってる


ケースが非常に多いですね。


例えば、相場2,500万円の物件が


リフォーム（リノベ）をして


3,500万円で販売されている感じです。



さすがにこの価格では売れずに


価格変更していくでしょうが・・・


コレについて何もいう事はないですが


買取り・再販売ではなく


仲介をメインにしている私としては


『この物件でいいと思いますよ』


とは絶対に言えない。



相場が2,500万円なら


それにリフォームしても2,800万円位。


リノベーションでも3,000万円まで。


それが3,500万円ですからね。


いくらリフォーム済み物件の方が


お客さんの見た目はいいとはいえ


キチッと全部説明しておくのが


仲介としての役割だと思います。



『リフォームの打合せが面倒くさい』


『どこに頼んでいいか分からない』


っていう方も多いでしょうが


その作業に500万円の価値を


出せるかどうか検討すべきかと。



そんなにややこしい作業ちゃいますよ。


ご相談いただいたら


物件探し＋リフォーム打合せ、そして


建築会社の手配も


全部提案していますので


不動産仲介の見方が変わるかと思います。


んでもって、金額もね。


大工さんや建築会社を直で紹介しますので


割安にはなってるはずです。



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【アカン不動産会社は、アカン】

今日は不満発信のブログ。

茨木市の物件更新を毎日やっていますが

物件のチェックをしてると、ええ加減な会社が多いな・・・と。

たとえば

・新築一戸建ての物件で、現状はまだ古家あり。

で、別途費用に【地盤改良費５０万円】。

古家建ってんのに、地盤調査してへんやん！

地盤調査というのは、解体して更地にしてから

新しく建てる家の角と中心を調査するもんです。

やってもないのに、地盤改良費必要はないやろ・・・（汗）

・以前にネットの情報を確認していて分かった事で

一般の方が売主さんの土地があったのですが

その土地に勝手に間取りを掲載して

【新築一戸建て●●●●万円】とネット掲載してる。

アカンやん（汗）・・・ウソやんか。

土地で、参考プランを掲載するならまだしも

新築一戸建ては絶対にアカンやろ。

まだまだあるのですが、キリがないのでこの辺でやめとこ。

てか知らずに、そのまま契約になるお客さんがどれだけいるのか・・・。

ウチで仲介せんでもいいから、一回確認の相談してくれてもいいので

ええ加減というか、お客さんの利益を考えずに

儲ける事しか考えてない不動産会社が

仕事できない業界になってほしいわ～。

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【どーでもいい話】

年末っぽくなってきましたね。

テレビでも　歌の特番がやってます。

XJAPANのYOSHIKIがドームツアーがなんかで

ドラムを叩いてる途中に　失神して

そのまま運ばれて、そのままコンサートが終了。

『なんか、スゴイ！』みたいな感じで言われてますが

・・・・・でも、仕事中！

ちなみに先に書いておきますが

Xの曲はものすごく好きです。

今聴いても　すげ～なって感じる。

でも　途中で終了はどーなん？

私が　間取りを考えている途中に

あまりにも集中しすぎて、失神。

・・・・・・アポイントが延期になるだけか（汗）

私が　契約中に重要事項説明書を読んでいて

あまりに感極まって　途中で失神。

・・・・・・契約がなくなるだけか（汗）

うん、頑張ろ。

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【間取りに悩んだら･･･】

おかげさまで、最近はプラン作成が増えてきてますが

何回考えても、悩みますね（汗）

間取りは完成させてるんですが

本当にコレでいいのか？

間取りに悩むというより、自分の納得感に悩む感じ。

数えた事はないですが、今まで２００棟以上は

打合せをして、住宅を建ててきました。

【家】という引き出し自体はだいぶ持っていると

自分自身では思ってます。

お客さんの疑問点には大体すぐに答えられると思う。

でも　その２００棟以上の住宅は

当たり前ですが、同じ間取りなんかない訳でして。

なので余計に悩むんだろうな・・・。

ハウスメーカー時代は、会社の設計ルールがあるので

完全な自由設計という訳にはいきませんでしたが

多くのお客さんの要望に触れたのは良い経験でしたね。

その後は、設計事務所や工務店と直接やり取りをしたり

いわゆる建築家と関わったりもして

(どっちかというとコチラの方が【家づくり】という感じ）

住宅業界全般と関わってきたのは、本当によかった。

２０年以上建築・設計をやってきて

ただ１つ分かったのは

『悩んだら・・・お客さんと話す・お客さん宅を見る』

コレですね。

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