【売却システムを思いつく】

お盆休み、真っ只中。


時間がある時は、売却や購入で


お客さんの役に立てる様な


新しいやり方ないだろうか？


と考えたり、情報収集。



そしたら・・・


売却の良いシステムを思い付きました。


詳しい内容というかシステムは


これからチェックしていきますが


なかなか良いと思う。




売却をする時に査定しますよね。


不動産会社の営業マンとしては


売却を依頼されたいが為に


いい事を言う傾向があると思う。


高過ぎる査定金額を提示して


売却を依頼されるのが


目的という会社もあります。



ポイントは この査定でして


お客さんに査定額を提示するなら


その金額に会社として


責任持ちましょうというシステム。



不動産会社って、売れなくて


価格下げても、責任取らないでしょ。


一番タチ悪いのは


買取りになる様に操作し


価格をかなり下げる様にして


（売主さんが大損）


「はい、もちろん仲介手数料は


キッチリ頂きます。」


みたいな不動産会社。



ネームバリューがあるってだけで


信用している売主さんが


いっぱいいてるんです、現実は。



どういった反響が出るかは


やってみないと分かりませんが


早速取りかかっていきます。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【りそな銀行の手数料定率型ローン】

りそな銀行が始めてる


手数料定率型の住宅ローン。


金利が0.470%と安いんだけど


実際どーなんでしょう？



通常は保証料の他に


事務手数料が32,400円とか


定額になってる住宅ローンが


ほとんどです。



りそな銀行のこのタイプは


融資手数料が借入額の2.16%。


保証料は金利に含む形となり


事務手数料は同じく32,400円


となっています。



りそな保証って会社が


保証はしてるんですが


そこらへんのお金は


りそなグループの内々で


何かの流れがあるんでしょう。



それは今回考えない事にして


りそな銀行のメリットは


手数料が多くなるので


利益が確定できる事。


ちなみに、繰り上げ返済しても


一括で払った融資手数料は


返却されません。



ここがポイントかな。


保証料は繰り上げ返済すれば


早く返した期間分の保証料が


（いくらか）返ってきます。



文字で書いても分かり難いので


実際に計算してみます。


借入金額3,000万円、35年返済


・金利0.470%→月々77,478円

・金利0.525%→月々78,207円


その差は月々で729円。


年間で8,750円ほどの支払い差。



一方、ローン諸費用の差は


・りそな銀行→65万円程

・その他の銀行→61万円程


その差は、4万円くらい。



5年くらいでペイしますね。


これだけを考えれば


金利が安いりそな銀行の


住宅ローンがお得になります。



・・・・・が


10年、15年くらいで一括返済を


お考えでしたら


保証料が返却される


その他の住宅ローンの方が


特になる可能性があります。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【建物の金額】

建築条件付き土地の場合に


（新築一戸建てでもですが）


よく気をつけて頂きたいのが


建物の仕様と性能。



「建物坪単価60万円です」


って言われ、仕様・設備の資料を


さぞかし良い内容の様に


説明されて、納得。


そんな感じで決めるのは禁物。



特に設備なんて、100万円位の


オプション設備が付いてても


坪単価に換算したら、3万円位。


設備のプレゼンテーションに


惑わされない様にして下さい。



不動産会社の利益を含めても


建物が坪単価60万円するのか？


という価値の見極めが必要です。



売主である不動産会社は


良い事を説明しますから


本来なら仲介する不動産会社が


一般論もまじえながら


キチンと説明する、もしくは


フォローしないといけません。


でも、ほとんどの仲介担当って


契約が目的になってて


その後の建物の打合せには


興味ないんでしょうね（汗）。



仲介業務も総合的に提案する


時代に入ってますよ。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【不動産の書類は事前に】

不動産の契約をする時

確認する書類は色々ありますが

重要なのは【売買契約書と重要事項説明書】。

で、このとても大事な書類を

確認する流れについてですが

契約する時に初めて見て、説明を受ける

という方も多いんじゃないでしょうか。

事前にメールとかで書類を受け取って

「目を通しておいてください」って事もある様ですが

契約時にサーっと読まれて・・・

書類の内容わかります？

中には　ほとんど説明もしない業者もあると聞く。

コレ　できれば事前に読み合わせした方がいいですよ。

不動産取引って　なにかが起こった時には

ほとんどの事はこれらの書類に書いてありますから。

当社では　事前の読み合わせをする様にしてます。

スケジュール的に書きますと

土・日に購入申込みをしたとすると

契約は早くて翌週の土・日。

または２週間後の土・日になる場合が多い。

もし翌週に契約になるのなら

お仕事上可能なら　木曜か金曜の夜。

もしくは　土曜の午前中とかで

要は　契約時より前の段階で

これらの書類の読み合わせを完了させています。

ゆっくりと気軽な状態で聞いてもらいたいので

お客さんのご自宅で行ったりもしています。

契約時なら売主様がいてたりして

聞きたい事も聞きにくかったりするでしょ。

私とだけだったら、気さくに聞いてもらいやすいし

事例や図で書きながら　詳しく説明もできます。

もっと書きますと

事前に充分に読み合わせ・確認ができてたら

当日は楽ですよ。

「もう大丈夫ですから」みたいな気分。

書類が間違ってないかの再確認くらいの感覚です。

できるだけ事前

これ鉄則です。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【物件資料の威力･･･】

朝に　マンション情報を見ていたら

こんな売出し情報が。

大阪市西区　専有面積１３０㎡超で

価格は　３億１、０００万円。

３８階建ての最上階で角部屋のようです。

この価格がどうなのか？は別にして

マンションで３億超やもんな～。

茨木市では「うわっ　高っ！」って思っても

１億はいかへんから、やっぱ市内は高いな。

まっ　そんなマンション情報よりも

個人的に気になったのは

不動産会社から出てる物件資料。

マンションの文字情報の他に

こんな間取りが書かれています。

この間取りだけかよ（汗）

マンション名で、大体分かるっちゃ分かるけど

３億超の物件で　この間取り図だけの紹介・・・

せめて外観・眺望写真やマンションの特徴とか

高級感を醸し出して欲しい気がする。

物件資料だけでも　不動産会社(担当）の

センスってのが見えてきますね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【住宅建築って独特な業界だと･･･】

ここ数年　不動産会社がリフォーム部門を

立ち上げたりしてる事が多い。

物件を購入する時にリフォーム工事を

一緒にする事が多いからなんですが

そんな簡単に連携できる話でもないです。

住宅・建築っていうのは

なんといいますか、特殊な業界（分野）だと思う。

住宅業界に長くいてたから実感できますが

不動産業界での仕事のスタンスでは

住宅業界ではハッキリ言って、無理です。

住宅やリフォームって、他の業界からしたら

利益率がよかったりして

ものすごく良く見えるらしいんですよ。

昔　大手の商社がそんな感じで

住宅業界に参戦してきた事がありましたが

ほどなく聞かなくなりました。撤退という事ですね。

それなりの営業や設計を集めたら出来るっていう程

あまいもんじゃないと感じます。

不動産仲介＆リフォームにしても

不動産営業マンは基本的に住宅に興味がない

人間が多いかと・・・（汗）　根本的な問題ですが

そんな担当と選んだ住宅を

リフォーム部門の人間が引き継いでもね・・・。

そのリフォーム部門が不動産部門と一緒で

イケイケの提案ばかりだとしたら最悪です。

デザインばっかの提案で、価格は高いという。

不動産仲介とリフォームはセットであるべきだけど

部門が分かれてても　あまり意味がないかな～。

一番イイのは　設計担当もいながら

営業が建築知識があり、間取り提案もしながら

最後までお客さん対応していく事だと思いますね。

って事は　人間性を磨く事が一番です。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

茨木市南部の交通事情〜車編〜

茨木市南部の交通事情（車）。



真砂の方面から中環に出る道。


よ〜混んでる🚗


昔はさくら通りで分断されて


直接にまっすぐ行けなかったので


ガラガラの道だったのですが


今は慢性的に交通量が多い。



地元民としては、この道は


空いてるだろう時間帯しか


通らない事にしてます。


玉櫛の中を通って、南茨木駅前から


中環の反対側に出る様にしてる。



あと、もう1ヶ所は奈良町。


立命館大学から新中条通って


中環に抜ける道。


ここは読めない・・・



「あれ？空いてるやん」って事も


まぁまぁ多いのですが


かなり混んでる時がね💧



そんな時は、新しく出来た


JRをくぐる道で


産業道路に出て左折。そして


宇野辺の方から中環に出た方が


時間的に早い感じですね。



仕事柄、街を移動しますので


渋滞具合にもチェックが必要です。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【私は住環境を重視】

もうすぐお盆ですね。


今日から休みに入る不動産会社も


結構あるみたいですが


当社はフルオープンです。




朝晩くらいは、これから


気温もマシになってくるかな？


今朝なんかは朝5時台は


ちょっとヒンヤリ感じました。



でも・・・


事務所はRC造の打ちっぱなし。


何回か書いてますが


熱がこもりやすいのよ（汗）


例えて言うなら


温められた石の中に


いてる様なもんです。



石って、熱を持つと


なかなか冷めへんでしょ。


蓄熱ってやつです。


だからクーラーで空間冷やしても


壁が温かいから効率が悪い。



コツは、外気温が暑くなる前に


クーラーで冷やしておく事。


先手必勝です。



RC打ちっぱなしって


デザインは出しやすいのですが


住環境は覚悟が必要です。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【2階のスタディコーナー？】

間取りについての疑問というか


皆さん、どうされてるんやろ？


っていう部分。



2階の廊下とか吹抜けに面した


手すり壁にたまにある


パソコン（勉強）コーナー。



あれ、必要なんやろか？


自分の経験や感覚として


あんな場所で勉強できへん（汗）


夏なんか暑くなりやすいし


逆に冬は寒そう。



でも実際に活用している家庭は


あるのかなぁ・・・？



私の推測では、営業マンが


「スタディコーナーがあって


雰囲気がいいでしょ」


みたいな話をしたいだけの空間。



収納の方が数倍良い気がします。




〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【中古を買って、リフォームすれば･･･】

不動産の成約チェックをしていると

物件価格の動きがよーく見えます。

たとえば　最近の事例では

以前に１，０００万円そこそこで

不動産会社に買い取られた中古一戸建てが

リフォームをして、２，０００万円弱で売れている。

コレ、不動産業界では見方が２つあって

「こういう物件はリフォームすれば●●●●万円で売れる」

というのと

元々売りに出てた１，０００万円ちょいの物件を買えれば

総額で１，６００万円もあれば、同じ様にリフォームできる。

上は不動産会社目線、下は消費者目線。

消費者目線でもあり、中古物件を仲介して

リフォームとかも提案する私の目線。

で、ポイントがありまして先程書いた文章で

「１，０００万円ちょいの物件を買えれば」

とあります。この【買えれば】がポイント。

やっぱお客さんは古い物件を見ると

決断がしにくくなるんです。古いから（汗）

でも　リフォーム済みの物件は高くても買う。

ここのギャップが不動産会社の利益になる訳。

先日、中古一戸建てを購入して

リノベしたお客さんと話してたんですけど

私：「ホンマによく決断されましたよね。」

お客さん：「いや悩みましたよ。勇気いりました。」

結局はコレなんですよね～。

私とすれば　完成形はある程度見えてるので

お客さんが決断できれば

あとはキッチリと提案＆対応していきますが

お客さんは踏ん切りが必要。

私：「でも　もし今売却したら、購入価格＋リノベ代以上で

　　　売れるんちゃいますか。」

お客さん：「ホンマに。よかったわ～。」

仲介やってて、うれしい一場面です。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞