【古家付き土地の判断】

書類を整理していたら

昔の写真が出てきました。

自分自身で推測するに、中学１年の時かな。

自宅のダイニングで撮った写真。

左に写ってるのは、兄だが

顔出しの承諾は取ってないので、消しとこ。

南中のジャージを着て、満面の笑みやん・・・

無邪気やな・・・　　てかアホやな（汗）

ドムドムバーガー食ってるし。

という事で　まさか３０年後に

地元で不動産業をやってるとは思って・・・・・

いや、なんかするとは思ってたかも。

そう考えれば　私は現在築４５年。

まだまだ元気なつもりですが

メンテナンスの事も考えていく必要があります。

ここ最近、物件のご相談が増えてきた中で

たまに聞かれる事が

「橋本さん、あの古家付きで売ってる土地やけど

建物の修繕とかリノベしたら住めるかな？」

正直　物件によるので

私としたら　ありのままを答えてます。

一般的に　木造住宅の寿命は３０年とか

聞いた事ありますが、誰が決めたん？？

木造でも８０年とか、それ以上もちますよ。

基礎や外壁・屋根、そして配管など

主要な部分がメンテナンスされているか　とか

状態はどんなものか？というチェックはありますが

３０年で寿命って　それはないやろって思います。

建替えする家の平均が３０年って意味ちゃうかな～

今までの日本の新築神話があったから

そんな建替えサイクルになっただけやと思う。

よく考えて頂いたら

ご実家とかは築何十年ですか？

もちろん傷みなどが出てきてるかもしれませんが

リフォームとかして、住み続けると思います。

なので　まだ大丈夫な築の古い住宅も

積極的に見ていこうかなと考えてます。

大事なのは　人間でいう体の部分なので

そこの診断はしていかなければいけない。

そう考えると　お客さんへの提案としては

将来に渡って継続させるべき

メンテナンス費用も見込んで資金計画をする事。

毎月のランニングコストの中に

その分も含んでおくのが大切かと思います。

キッチンとかの設備の部分なんて

人間でいうと化粧みたいな感じ。

構造が分かる設計士さんとか

リノベや改修経験のある大工さんも

身近にいてて　信頼できますしね。

最近は　そういった建物の会話をする事も

増えてきてるのは事実です。

お客さんに　もっともっと

不動産や建物の事を

安心してご相談頂けるように

今まで以上に取り組んでいきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【営業マンの比較、そしてオープンハウス告知】

リノベーションが可能かどうかの判断をしたい

一戸建てが２戸あったので

その物件の売却を依頼されている不動産会社の担当に

設計図面があるかどうかを確認してみました。

両方とも　平成築のハウスメーカーの建物なので

かなりの確率で　探せばあるはず。

１戸は大手の不動産会社、もう１戸は地元の会社。

大手の不動産会社の担当：

「そんなものはないです。」　「さぁ　どうなんでしょうね。」

地元の不動産会社の担当：

「かしこまりました。」　「ある分を用意して、メールします。」

で、数点の図面がメールが届き、「コレで大丈夫ですか？」

と念押しの確認メール。

ホンマ　この対応の差はなんなんでしょね。

地元の不動産会社でも荒い対応する所は多いが

キッチリしている人は　逆に関心する位なんですよ。

こういった会社が　頑張って仕事をして欲しい。

その大手の担当は（茨木市の会社じゃないからキツく書きます）

全然出来へん営業マンやわ。

会社の名前だけで　売却の依頼受けてるだけで

売主さんの事なんか　全然考えてへんと思う。

面倒くさい事をさせるな的な感じがするし

あまり他社の買主さんを決まりたくないんかな。

最近つくづく感じるのは

そういった対応する大手の不動産会社は

物件を探しに行くだけなんやと思う。

そんな簡単な事だけじゃなくて

物件を相談しに来てもらえる会社になりたい。

インターネットが普及してる世の中とはいえ

まだまだ住まい探しはネームバリューが強い。

まだまだ頑張ります。

で　話は変わりまして

週末にオープンハウスを実施いたします。

ほぼ１年ぶりのオープンハウス（汗）

場所は茨木市新和町１－６。

平成２４年建築の中古一戸建て。

価格は　３，０８０万円。

詳しくはホームページへ↓

http://www.i-with.co.jp/d27024700122020000001440

ぜひお気軽にでも、ご見学しに来てください。

また　オープンハウスやってるから

「ついでに　茨木市とかの物件の相談しに行こかな」

大歓迎です！　キッカケにして頂けたら、嬉しいですね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【リノベーションの可能性】

午後から　ご案内する１件の中古一戸建て。

【リノベーションしたら、どうなるか】

そんな視点で、お客さんと見て来ます。

価格的には　土地値に近い金額なんで

リノベーションできれば、なかなか面白い一戸建て。

現状の間取りのままだと

正直売れるのは難しいかもしれない。

まずは見てから、判断。

可能なら、その周辺で新築買うより

８００万円～１，０００万円は安いと思う。

頭をフラットにして、行ってきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【物件探しの一歩目】

ふぅ　夜になってしまった。

朝にブログを書いていたルーティンが崩れたので

明日からは・・・・・流れにまかせます。

近頃、お客様からのご連絡がだいぶ増えてきましたね。

朝も　事務作業をしていて

外出する前に、ブログを書いておこうと思いきや

お客様からの電話が重なり

今のブログ更新になりました。

でも　こういった問合せやご相談を頂く事は

本当に有り難く、なにかプラスになれないかと・・・

ん？　ご相談？

そうなんです、今日はコレを言いたかった。

みなさん　物件探しをどうされてますか？

チラシ。　それとか、ネットで検索。

今は　ネットで検索という方がほとんどかと思います。

でもネットだと、そこで終わってしまいますね。

それからは物件を見るという作業に移るのですが

私としたら　【物件を決めて、見る】という前に

【相談】というメチャクチャ大事な項目を加えてほしい。

本当にお客さんの事を考えている不動産担当は

この相談を重要視します。

物件見て、「どうですか？」「いいと思いますよ」

「早めにしないと先に決まってしまいますよ」

お客さんと相談してないのに

こんなセリフ、よー言われへんって！

毎日　朝は新着物件とかの資料を

ず～と眺めているのですが

何してるかと言いますと

【この物件の可能性を色々と考えている】

価格・間取り・現地に行った時の状況確認箇所など。

その可能性をイメージする元になるのが

お客さんとの相談内容なんです。

長い事、この仕事してると

最初は新築一戸建ての要望だったのに

注文建築用の土地探しになり、マンションになり

なんだか最後は昭和建築の中古マンションで

思いっきしリノベーションになったって事も

多々あります。

まっ　そういった事が楽しいんですけどね。

私は営業っぽい事は話しませんので

あなたの今考えているイメージを教えてください。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【茨木市若園町・土地にフォーカスしてみた】

ちょっと気になる土地があって

茨木市若園町　３，３８０万円　土地

http://www.i-with.co.jp/d27024700121010000001257

土地面積は４０坪あって、整形地。

若園町でも第１種低層エリアにあって

街並みも非常にキレイな場所。

この物件が　商談になったり・外れたりしている。

駅からは遠くはなるが

水尾小学校・南中学校校区＆住宅街で探している

そんな方なら「で、それが？」って感じだと思います。

新築建てた時の、総額かな？

普通に工務店とかで建てると５，５００万円は超える。

ハウスメーカーなら　６，０００万円超えだと思う。

でも　若園町の３０坪クラスの土地でも

４，５００万円～４，７００万円はするでしょ。

そんな価格的な葛藤をかかえる人へのご提案。

先に作成してみた間取りをご覧ください。

基本となる設計コンセプトは

・駐車場は２台を普通にとる

・かなりゆったりの３ＬＤＫにしてみる

・庭は大事。どれくらいの大きさが可能か

この３つです。

３ＬＤＫで作成してますが

４LDKへも　ちょこっといじくれば可能。

間取りは２０帖超えのビックLDKで作ってます。

まぁ　間取りに関してはご相談ください。

で　庭の大きさは果たして・・・

幅約５ｍ。奥行は約４ｍ。

畳数で言うなら　約１２帖の庭が確保できます。

通風・採光ともに申し分なし。

奥行２ｍウッドデッキをしても、まだ余裕がありますね。

で　肝心の総額はというと

まだ計算中（汗）

ただ　総額で４，０００万円台後半なのは間違いなし。

土地代・解体費用・建物価格・外構工事費　もち消費税も

を諸々含んだ価格です。

若園町で　４０坪くらいの土地が欲しい

でも　５，０００万円以上は出せない

って方は　ぜひご相談ください。

他にも　ご提案材料があるのですが

時間がなくて　全部はUPできませんm(_ _)m

あなたの家作りの疑問を解決していきます。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【南茨木駅前のマンションを整理してみた】

バレンタインですね。

今日、２月１４日はバレンタインですね。

会社は定休日です。

昨日、よく頼んでいる司法書士事務所の

男の社員の方がチョコを持ってきて下さいました。

・・・・・いや、バレンタインですね

ハッキリ書くと

もう４４才にもなると、心は平穏です。

どっちかというと　バレンタインを企画する側に

なってもいい年齢だという事。

「修学旅行」と聞いて、楽しい旅より

引率する先生の立場で考えてしまう。

もっと言うなら　教頭くらいの感覚（汗）

さっ　そんなバレンタインdayに

南茨木駅の周辺マンションの整理をしてます。

物件が多いのよ（汗）

ふと考えても　え・・・と　ってなる。

という事ですので、せっかくなので

整理するついでで　ブログ書きます。

南茨木駅前周辺のマンションは

大きく分けて　３つのエリア。

駅前ハイタウン　・　美沢ハイタウン　・　東奈良高層住宅

３つとも昭和５０年前後の建築のマンション群です。

小学校校区が変わるので、一緒に検討できませんが

学校区関係ない方は　比較されるでしょう。

で　現在売りに出されている物件は

【南茨木駅前ハイタウン】天王２丁目・沢良宜西１丁目

・J棟　１，７８０万円　７０.９４㎡　９階　南向き　リフォームなし

・Ｉ 棟　１，７８０万円　７０.９４㎡　７階　東向き　リフォームH２４年

・Ｋ棟　１，９８０万円　６６.６６㎡　７階　南向き　リフォームH２９年

・B棟　２，０６０万円　７０.７９㎡　５階　南向き　リフォームH２９年

・B棟　２，１８０万円　６６.６６㎡　４階　南向き　リフォームH２９年

・Ｈ棟　２，１８０万円　６６.６６㎡　４階　南向き　リフォームH２９年

・Ｃ棟　２，２３０万円　７０.７９㎡　２階　南向き　リフォームH２９年

・Ｋ棟　２，２８０万円　７５.６７㎡　９階　南向き　リフォームH２９年

・Ｊ棟　２，４９８万円　７５.６７㎡　１０階　南向き　リフォームH２９年

ふぅ～　駅前ハイタウンだけで　これだけの物件。

ほとんどリフォーム済み。

って事は、不動産会社が売主という事ですね。

自分好みで　リフォームしたい人は１つ目の物件です。

もう　全部見てみるのもOK。

近いから　半日もあったら充分見れます。

コレら以外にも　美沢と東奈良エリアも。

「もういいで」・・・・・そんな事言わずに

私の整理にお付き合いください。

【南茨木ハイタウン美沢】美沢町

・B棟　１，６８０万円　６０.７２㎡　６階　南向き　リフォーム少し

・Ｄ棟　２，０８０万円　７０.８６㎡　９階　南向き　リフォームH２９年

・Ｅ棟　２，１８０万円　７０.８６㎡　９階　南向き　リフォームH２９年

【東奈良高層住宅】東奈良３丁目

・Ｆ棟　２，０８０万円　７０.７７㎡　３階　南向き　リフォームH２９年

・Ｅ棟　２，０９０万円　７０.７７㎡　８階　南向き　リフォームH２９年

こんな感じです。

こちらもリフォーム済み。

リフォーム済みなら　どこも２，０００万円強ってのが

分かって頂けるかと思います。

メリットとすれば　駅近。

南茨木エリアは　分かりやすいっちゃ分かりやすいです。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【本当に、中古物件も見た方がいいですよ】

今年に入ってから

中古物件＋リフォームの相談が増えてます。

個人的には、かなり好きな相談。

ただ皆さん　気になられるのは

構造や耐久・そして工事費用。

ごもっとも。

中古を買う場合に気をつけるポイントは

いくつかあると思うのですが

まずは、土地・建物の売出し価格が妥当か？

相場ってのは幅がありますので、その確認。

根本の話ですね。

で次は、構造や状態確認。

こればっかりは、現地を見てみないと分からない。

なので、遠慮せずに見学して欲しいんです。

営業なんてしませんから、とりあえずでも見て欲しい。

次は　リフォームなら難しくはないのですが

リノベーションだった時の間取り変更の可否。

これについては　お客さんの要望を事前に聞けば

現地に行く前に　間取り変更が可能かどうか

私の方で　間取り作成してから

現地見学に望むようにしています。

工事費用についても　事前にある程度はお伝えできます。

現地を見てから、予算を確認します。

マンションにしろ、一戸建てにしろ　中古物件に対して

抵抗がある人がまだ多いですね。

本音を書くと　新築は大丈夫っていうのも思い込み。

キッチンや浴室などの設備なんて　何とでもなります。

それ以外の構造や仕様が　新築価格に見合ってますか？

間取りの満足度も新築価格に見合ってますか？

担当者の対応や提案力は大丈夫ですか？

そこまで確認していきたいと思ってます。

中古物件＋リフォームっていう選択肢の楽しさは

・新築と比べて、価格が安くなる可能性大

・内装を好みに仕上げる事ができる

・立地の選択肢　　など

コストと立地など、複合的に絡み合う条件を

整理していった時に　『アレ』っていう感じで

見えてくる魅力がある。

これらを明確にする為には

コチラ側の提案力にかかっていると思います。

築３０年以上経った実家に住む位の感覚で

ご相談して頂けたらと嬉しいですね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【仲介スタイル、早く言いたい】

みなさん、不動産と聞くと


物件を紹介されて、見学して


資金計画とかして、決断する。


そんなイメージお持ちだと思います。



でも、こういった不動産仲介には


【建築】というのが付随する。


土地を買う人は、仕様や間取りの


打合せや確認など。


中古一戸建てやマンションなら


リフォームやリノベーション。


これも仕様や間取り打合せ。


で、それぞれに見積りの確認です。



結構大変に感じるかと思います。


では現状の不動産仲介はと言うと


建築の事はハウスメーカーや工務店


リフォーム会社に丸投げ・・・


たまに不動産会社のリフォーム部門


を紹介される事もありますが


コレも結局は担当者が変わる。


『まだ決めるか分からんし』


・・・・・汗



でも不動産営業マンには


急かされるでしょ。


かなりアバウトな状態ですよね。


間違いなくプロの流れじゃない。



そういえば、以前お客さんに


言われた事が頭に残ってて


『色々考えていくと

建築条件付きが楽と思ってしまう』


そんな内容でした。


確かに気持ちは分かります。


が、不動産会社の思惑にはまります。



なので、建築の分野でも


私が最後まで寄り添おう


っていうのが想いですね。


最後までお客さんの味方。


最後までお客さんのアドバイザー。


そんな不動産会社を目指してます。


【不動産と建築に寄り添う】


私が理想とする仕事を


言葉で書くとこんな感じかな。



〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【お客さんが迷うやん、仕組み知らんかったら】

お客さんと話してるのは

ものすごく楽しいんですが

やっぱ・・・どうも不動産営業マンと話すると

イラっとくることが多い

今日この頃です。

この２日間で４組のお客さんと打合せやご相談を

させていただいたのですが

先に結論言っちゃいますね。

建築条件付きって、マイナスやわ

土地や一戸建てを探しているお客さんは

ほとんどの方がおっしゃいます。

『建築条件付き土地ばっかりですね』って。

たしかに多い。で、それほど魅力的な物件でもない。

（不動産屋がこれだけのぶっちゃけしてもいいんだろうか・・・）

まぁ　書き直すのもなんなんで、そのままで。

で　『物件が少ないですよね』って話になるんですが

元をたどると少ない訳でもないんです。

理由は、その建築条件付き土地になる前は

本来は一般の方が普通に売りに出していたんで。

それを不動産会社が自社の売り物件を確保したい為に

エンドユーザーが買う前に　先に買ってるだけです。

で結果、建築条件付き土地の比率が高くなる。

商売っちゃ商売なんでしょうけど

【お客さんの理想を叶えます】とか色々言うなら

普通に土地を仲介して、別個に建物の提案をしたら？

って思ってしまうんです。

土地に利益ない分、お客さん安く買えるやんと。

もっと突っ込んで書くと

その本来の売り土地を不動産会社に仲介してんのは

大手の不動産会社が多いんですけどね。

という事で、そんな相談というか不満が多いので

当社のスタイルとしては

①建築条件なし土地や築年数の古い一戸建てで

   新築の建物金額も含めて提案する事。

②中古一戸建て＋リノベーションという見方をご提供する

③検討されている物件が建築条件付き土地なら

   価格は妥当か？売主の打ち合わせは大丈夫か？

   そのあたりの総合的なアドバイスをする。

大きく言うと　こんな感じです。

建築条件付き土地でもＯＫなんです。

でも買うなら、その不動産会社には

キチンと緊張感を持ってもらいましょ。

高い買い物なんですから

『土地を決めた。建物も必然的に決まる』っていう

軽い考えをさせない様に

しっかりプロの提案を求めていきましょう。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【茨木市だけじゃなく、北大阪エリアでも･･･】

茨木市の不動産はおまかせ下さい

そんな文言でホームページを作成してますが

茨木市だけじゃなくて

北大阪エリアの仲介も結構やってます。

昨年でも　豊中市・吹田市・高槻市・箕面市

ほぼメインな市はやってた。

なぜホームページでも掲載しないのか？

理由は・・・・・・・

そんなん出来へん！物件の登録だけでも１日かかる（汗）

そういう事で　ホームページは茨木市のみになってます。

私は毎日、北大阪エリアの物件チェックはしてますね。

お客さんのご要望があったり、ご紹介があった時は

全エリアを対象に渋い物件を

ご提案できる様にやってます。

ここで　ちょっと主旨が変わって

エリアを広げると、物件が出てくるか？

確率は変わるけど、可能性は分からない

すいません、これが答えです。

お客さんと話をして、イメージをつかんでから

物件をチョイスするので

やってみないと分からないのが正直な気持ち。

ここで　サクッとですが各市の物件のイメージでも。

豊中市・・・

個人的に取引が多いのが、緑丘エリア。

ドクターしてるお客さんが多いのか、必ずチョイスされます。

千里中央（せんちゅう）エリアはマンションが主流。

上野エリアは検討するが、あまり決めるイメージはなし。

東豊中も結局は少ないかな～。

ザ・豊中の桜塚エリアも検討するが、物件もあまりないので

正直取引は少ない。

豊中市南部はご要望次第って感じです。

吹田市・・・

茨木市に隣接してるので、たまに同時検討になります。

千里丘エリアは最も比較が多い。でも、坂道のあるなしや

道路幅が狭い所も多く、比較する物件は少なめ。

JR吹田エリア。ここも坂道（駅距離）＆道路幅への葛藤が

よく生じるエリア。

阪急北千里線。いわゆる千里ニュータウンエリア。

土地の区画が大きので、予算次第。

千里山エリア。ここも結構高い（汗）

箕面エリア・・・

茨木市民にとったら、遠くに行くイメージがあるが

結構お客さんから聞かれる事が多い。

もう阪急箕面線（桜・牧落・箕面）で探すのか

北千里駅へのバスありきで、外院エリアで探すのか

はたまた御堂筋線の延長で、最近熱いと聞く

萱野・白島エリアなのか（ぶちゃけ高過ぎな気もするが・・・）

そこらへんが分かれ目。

高槻市エリア・・・

こちらは茨木市からの移動は少ない感覚。

北部で探すのか、南部で探すのかで全然変わってくる。

このへんは、このブログでは書ききれない・・・（汗）

ホント　サクッと書いてきましたが

狭いようで、結構広い北大阪エリア。

茨木市だけにコダワッテないって方も、ご相談ください。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞