【茨木市の抜け道】

今日は茨木市にお住まいの方で

毎朝渋滞に巻きこまれているへの情報。

ご存知の方も多いかと思いますが

阪急茨木市駅南側と中環へ出る抜け道の紹介。

まずは阪急茨木市駅へ向う時。

雨が降った時や土・日によく混む道は

阪急茨木市駅から南へ行った所にある並木町交差点から

駅へ向う道路ですね（並木町交差点は事務所の横）。

ノロノロ進んだりして、駅まで歩いた方が早い・・・。

この時は稲葉町の中を通って行きます。

＊赤線が渋滞する道　、　緑が抜け道

どれほど赤が渋滞してても、緑を走ってる車はホンの数台。

稲葉町を突っ切って、舟木町の大きめの道路に出たら左折。

そして１コ目の信号を右折（ビジョンメガネがあります）

そしたら阪急茨木市駅の東口に出ます。

あとは、特に朝の時間帯になりますが

同じく並木町の交差点から西へ向う道もかなり渋滞します。

新庄町の阪急ガードをくぐって、中条エリアを通過して

中央環状線に向かうルートですね。

この場合も稲葉町の中を通って、途中で左折。

・・・・・言葉では書けないので、地図をご参照ください。

＊赤線が渋滞する道　、　緑または青が抜け道

この道もまず混んでないのでスイスイ抜けられます。

地元民は昔から普通に通っている道ですが

ご参考にしていただければと思います。

★稲葉町の中道は住宅街ですので、徒歩・自転車が多いです。

交差点ごとに停車・減速をして、充分に気をつけてくださいね。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【リフォーム済み物件をどう思うか】

最近は一戸建ての


リフォーム・リノベーションは


常に携わらせて頂いてますが


マンションのリノベーションが


なんか少ないなぁ・・・と。


期間が空くと、ガッツリと


マンションリノベしたくなります。


ご検討の方はぜひご相談ください。




で、リフォーム話ついでに。


リフォーム済み物件について。


リフォーム済み物件という事は


不動産会社が売主として


販売しているケースがほとんど。


古い住宅を買い取って


リフォームして販売って感じです。


見た目が新しくなるので


売れやすい（お客さんは買いやすい）


と言われます。




でも私が気になるのは


リフォーム工事中を見てない事。


元々がどんな状態で、どこまでの


リフォーム工事をしたのかが


分からないんですよね。


ですので、私個人的には


古い住宅を買って、リフォームする方が


安心というか、納得感があります。




あと不動産会社が売主だと


瑕疵担保責任が2年あるので


安心っちゃ安心な部分もあるけど


瑕疵担保責任とは言わないまでも


日常の不具合とか、そんな時に


誠意持って対応してくれる


不動産会社もぶっちゃけ少ない（汗）


それよりもし何か不具合が出ても


直接依頼したリフォーム業者の方が


キチンと対応してくれますね。




そんな感じで、私は古い物件を買って


後で自分好みにリフォームする派です。




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【不動産仲介の役割り】

物件を探すというけれど


【いま売りに出てる物件から選ぶ】


こんな物件探しをしているケースが


まだまだ多いと思います。


間違いじゃないですが


じゃあ選んだ物件に対する


プロとしてのコメントはどう？


っていう疑問があります。




現実的な話で書きますと


お客さんの要望を把握して


いま売りに出てる物件を見ると


【該当なし】って事の方が多い。


（優先順位を付けて、その数物件を


お客さんが検討するかどうかを


判断するって可能性はあります）




選んだ物件に対して簡単に


「いいですね〜」って


話を進めていくなら、ただの【選択】


不動産会社にとったら、仲介業というより


紹介・販売業になりますね。


選択するだけなら、100%ではないけど


ほぼお客さんで出来る気がします。




契約関係書類が必要だから


不動産会社は間に入ってる存在。


いや、コレは悲しい・・・


「この人の話を聞いてみたい」


と思ってもらえる存在がベストですね。




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【アナログな間取り打合せ】

20年以上間取りを考える仕事をしてきて


ふと思う事は、最近よく聞くAI。


AIがお客さんの要望を聞いて


ピッタリの間取りを考えられるのか？


AIについて全然詳しくはありませんが


たぶん将来は可能になるのでしょう。




で、こっからなんですが


【打合せ】も可能なんだろうか…


間取りの打合せって、空気感・思い付き


お客さんの隠れた希望、あとは


全く違うアプローチの間取りを伝えたら


実はその間取りになっていった


など結構複雑なんですね。


例えば、要望・土地寸法・現地写真を


入力したら、AIが勝手に


高低差や法規制などを調査して


最初の間取り提案は可能だと思います。


そっからですよね


車で帰宅する時は東から来る


それならこちら側に車庫を配置しよう。


とか生活感を知ってないと


思い付かない事が多い。




あとは打合せしてて


「この間取りで本当にいいのか？」


っていう不安はあるじゃないですか。


その時は何気ない会話でもいいんです。


話をする事で安心できる部分も


かなりあると思いますね。




これからの時代は、そんなアナログな


でも人が判断していく上で大切な部分を


強化していかないといけないなぁ。




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【差別化って簡単に言うけれど】

今日は定休日。

朝から日課のメルマガ配信をして


あとは本でも読もうかなと。




最近考えてるのは差別化。


ブランディングってやつですね。


物件を探してる方にとっては


関係ない内容になりますm(_ _)m




半年前くらいから事務所の内装を


少しずついじくり始めてます。


なんでかと言いますと


リアルな店舗でも雰囲気は


必要やなと思ったから。


別に表面上の格好ではなくて


自分なりに手を加えて


雰囲気出していこうと考えました。




あとはホームページでの発信方法


コレが難しいですね。


自分の中では今の所


・コメント欄（備考欄）に

物件の感想を正直に書いたり


・ブログをキチンと書いていって

私自身の考え方を知ってもらう


・キチンと理由を書いて

おススメ物件を選ぶ


こういった事を


コツコツと地道に続けていくしか


ないかなぁと感じてます。




大手の会社みたいに長〜い歴史や


規模がある訳じゃないので


ブランディングといっても


大それたレベルではないですけど…


食べログで評価が高い個人店みたいな


不動産会社がいいかなと思います。


もっとアイデアが必要だし


もっと努力しないといけない。




努力方法の方程式ってのが


ないから悩むんですよね。


ホームページにしても


今でこそ「1ヶ月に何ページくらい


見られたら問合せや相談があるか」


「そのページビュー数の内訳は」


「ホームぺージからの相談依頼が


増える為にはどうすればいいか」


とか感覚的に分かるようになりましたが


最初の数年間は全くの未知の世界（汗）


正解が分からないどころか


目標数値も分からないから


メンタルはきつかったですね。




まぁ偉そうに書いてますが


もっとレベル高い次元で


試行錯誤してる不動産会社も


ありますから…あまり書かんとこ。


【お客さんが満足する事】


これだけが正解する方向ですね。




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【間取りを信用してはいけない】

今日は不動産会社がつくる物件資料の間取りについて。

まずはこの間取り図の作成方法は

・売主さんから売却の依頼を受ける

・売主さんが新築時（改築時）の図面を持ってたらコピー

・もし図面がなければ、現地にて寸法確認して間取り図作成

こういう感じのアナログな方式です。

で、この経緯はどちらでも構わないんですが

不動産会社が作る間取り図は間違いも多いんです（汗）

新着情報で間取りの確認をする時に

ものすごく気になりますね。

例えばこの間取り↓

色々と気になる部分はありますが

まず目がいくのはキッチンの置き方（寸法）ですね。

この図面だと背面の壁から1.5ｍくらいの範囲で

カウンターキッチンが置かれています。

これだと人が入っていくのが精一杯・・・。

写真みると背面に食器棚とか置かれているので

さすがに現地は違うんだろう。

狭くなってるかも・・・ですが最低でも2ｍ以上はあると思う。

そう考えると、２階の階段の上り口の位置もおかしいし

と疑問点が広がっていきます。

（２階の階段の段板が斜めに書かれているのも気になる）

1階の階段下トイレも、この図面だと６段目からトイレって・・・

さすがに低すぎるから、現地では違うのでしょう。

こういったものは不動産業界ではよくあるんですよ。

ストレートに書くと、多くの不動産営業マンって

間取りの事よく分かってないんですよ（涙）

（興味ないがないっていう人間もいてます）

まぁ　現地を見て確認するのが一番ではあるのですが

間取り図を信用するのは怖いっていう話です。

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【気をつけましょう】

不動産売買の仲介をしていると


売主様側・買主様側の


2つの視点が必要になります。


どちらも非常に重要。




でも、リフォーム済みマンションで


多い事例なんですが


「こんな価格で買った人いるん？」


って事があります。


相場より何百万円も高い。


あまり物件が出なくて


需要のあるエリアなら分かるけど


鬼のような数が売りに出てる


エリアやからなおさら。


まぁリフォーム済みだから


買ってしまう部分もあるんでしょう。




こんな時って、私としては


売主・買主側じゃなくて


買主様を仲介した不動産会社が


ものすごく気になります。


もちろん相場は知ってるだろうから


知ってて・・・ススメたんだろう。


これから買主さんとの


お付き合いもあるのに


なかなかの根性ですね（汗）




売主さんにとっては


いい話だとは思うんですが


コレ、私的にはですね


分かってて、相場より高く売るのって


買主さんをある意味騙してる。


って事は高く売れたのかもしれないが


やっぱ負のオーラがついてると思う。


まっ一番アカンのは仲介会社です。


仲介手数料至上主義なんでしょうね。




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【昔から変わってないなぁ、業界は】

今日は打ち合わせが多くて

手短なブログになっちゃいます。

最近不動産会社による買取りが増えたなぁ。

いや増えたじゃないか・・・増えるですね。

これから売りに出てくると思います。

物件情報を見て「ん？安いな」と思ったものは

半分以上、不動産会社が買い取ってるんちゃうかな。

仲介に入ってるのは大体大手の不動産会社。

商売っちゃ商売なんでしょうけど

ホームページとかには

「お客様のために」とか「地域の皆様のために」

って書いてあるでしょ（汗）

地域密着ではあるんだけど

地域の皆様の為に・・・ではないよな。

不動産会社が買い取るような安めの金額なら

地域のお客さんの誰かは買うでしょ、普通は。

本来ならもっと安く買えたはずのお客さん。

為になってる仕事ではないですよね。

ウチの会社は違う意識を持ち続けていきますよ。

＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞

【掲載する物件エリアを再度整理】

今日は昼前から


ホームページ掲載物件の整理。


数ヶ月前にもやったのですが


再度エリアを見直しました。




具体的に書くと


総持寺エリアの物件を


かなり整理しましたね。


「これは良いかな」って物件だけ


残して、あとは削除。


なんだかんだで50物件くらいは


減ったんじゃないかな。


普通の不動産会社とは


逆の動きかもしれませんが…




なんていうでしょ


掲載物件の密度を高くしたいんです。


そう考えていくと


反響・相談が多い


阪急茨木市駅・南茨木駅


そしてJR茨木駅に


もっと比重をおこうかなと。




お客さんは見やすくなるはず。


そして、物件紹介の内容も


もっと細かくしていきます。


不動産業をしていると


掲載物件を減らすというのは


結構根性がいるんですが


スッキリしましたね。




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【昔のイヤな思い出が・・・】

もう梅雨のシーズン。


今年は雨が少ない気がしてたので


急に始まった感じ。




で、今日に物件資料を見てて


ある不動産会社が目にとまりました。


兵庫県の会社。


私がセキスイに入社して1年目。


土地から探しているお客さんと


なんだか話が合いまして


「土地見つけたら、セキスイで建てる」


という事で家のアドバイスしてました。


で、そのお客さんが


川西市の土地を気に入られまして


建物の打合せもして


土地を契約されました。


建物の請負契約も完了。




その後、どんな事があったか？


その不動産会社から電話があり


「●●さん、契約したでしょ」


私:「はい、そうですが。なにか？」


「建物の紹介料払ってや」


私:「なんでやねん…」


土地を見つける前にお客さんとは


色々と打合せをしてるし


その不動産会社とは面識ないし


ちょっと揉めました・・・


コレ、不動産業界では


よくある話みたいなんですよ。


おかしいでしょ（汗）


世の中的には非常識な行為ですよ。


別に建物のアドバイスを


その不動産会社がした訳じゃないし


なんにもしてないですよ。


それやのに、恥ずかしげもなく


電話してくるよなぁ・・・




建築条件なしの土地買う人は


建物のアドバイスとか相談も


なーんにもしてくれない


不動産営業マンには


どこのハウスメーカーで建てるとか


言わん方がいいですよ。


知らないところでハウスメーカーの


営業マンがイヤな思いしてるかも。


物件資料の不動産会社を見て


昔のイヤな思い出が蘇ってきました。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉