もういっちょブログ更新。
最近メチャクチャ考えるのは
【口コミ】の大事さ。
ネットでなんか調べたい時
会社や店のホームページとか
一般的な解説記事じゃなくて
体験した人のブログ記事とか
実際の体験談を参考にしてます。
これって世間が
営業的な紹介には興味なくなってる
そういう事でしょうか。
不動産業界も
そんな時代に突入してますね。
・普通の物件紹介じゃ選ばれない
・ブログ的な個人コメント
・実例などを交えた提案
・口コミの不動産会社選び
作られた物ではなく
実物を感じられる事が
優先される時代に。
おかげさまで当社に
ご相談頂くお客さんの
半分以上はご紹介ですが
もっと意識的に
発信していかないと。
そう感じるこの頃です。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
リノベーションも提案する
不動産会社が増えてます。
でも独自ではなく
安易に集客力・イメージで
フランチャイズに加盟する
という選択はいかがかと思う。
ホームページに雰囲気のいい
リノベ済みの物件を掲載し
誘導する集客ですね。
フランチャイズに加盟させる
元々のリノベ企画会社が
「お客さんの施工単価がUP」
とかの生々しいトークで
不動産会社に営業してんだもん（汗）
ホームページの実例には
無垢やアイアンや家具で
オシャレにしたマンション住戸で
リノベーション価格850万円
って・・・・・
高すぎやんか。
加盟する会社なんか
建築の事にあんま興味なくて
設計とかデザインは外注やろし。
大元の会社は加盟料目当て
加盟する会社は
集客とリノベ工事料目当て
お客さんの理想に対して
適正な価格で応えていかんと。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
ほとんどの不動産営業が
経験したことのない事
それは【前の前の元号】。
来年に元号が変わりますね
平成が終わるようです。
新しい元号になれば
「昭和」は前の前になる。
昭和54年建築、とかは
どんな感じになるんだろ？
年月は一緒なんで
普通の事なんですが
築年数の響きとか
なんか変わるんでしょうか・・・
昭和建築がビィンテージとかで
逆に人気出たりして。
まっ ビィンテージもなにも
物件価値次第ですが・・・
どうでもいい話かと思いましたが
平成生まれの人が
家を買うようになる時代。
昭和の物件はどう見えてるのか？
もっと考えておくべきかと。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
ちょっと濃い話でも。
不動産会社による買取りについて
今までも書いてきましたが
誤解ないように言っておくと
全部が悪くはないですよ。
ただ買取りになっていく過程で
いくつかのウソがある。
そこが間違いなくアカン部分。
順に説明しますと
まず元々の売主さんが
不動産会社に売却を依頼します。
元々の売主さんとは一般の人。
んで、依頼された物件の価格が
なんだかんだ伝えながら
下がりそうだったら
買取り業者への買取りの方向へ
持っていこうとする訳です。
依頼された不動産会社は
割合的には大手の不動産会社が多い。
売主さんも信用するんでしょうね。
ここで1つ目のウソ。
買取り価格って普通安いですよ。
それより高い価格で買う
お客さんは絶対にいてる。
なのに、そういう活動はせず
買取りになる様にするんですね。
理由は仲介手数料を増やす為。
（カラクリはまた話します）
んで、安めの価格で
買取り業者が買い取って
土地なら解体して更地に
中古ならリフォームしたりして
再度販売をしていきます。
この時に、その販売は
仲介してもらった不動産会社に
再度依頼します。
そして相場もしくは
ちょっと高めに売り出します。
この時にこの不動産会社は
なんて購入希望者に言います？
「この物件価格はこれ位ですよ。
需要あるから安い物件は出ませんよ」
ここで2つ目のウソ。
元々の売主さんに言ってた話とは
真反対の内容を言ってる。
で、実際にはもっと安いやん（汗）
こういった事を平気でやる。
不動産の仲介って
コンサル的な要素が強いはず。
お客さんの味方。
なのに、売主さんにも買主さんにも
ウソついてる訳です。
私がイヤなのはこの部分。
買取りがアカンのではなく
もっと本当の事を伝えないと。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
ホームページの物件詳細ページの
表示デザインを変えました。
価格や物件の面積などが
上部に表示されて見やすくなり
ローンシュミレーションも
クリックせずに最初から
表示される様になってます。
あまりスクロールせずに
全体がまとまった感じに。
物件詳細や備考欄のコメントも
見てもらいやすくなったかな。
【お客さんが判断しやすい】
ってのを第一に
・写真をなるべく掲載する
・住所も表示
・コメントも素直に
・地図もピンポイントで
って改良しました。
あとは、ブログみたいに
ある意味楽しい雰囲気で
情報発信していくつもり。
ぜひこれからもご覧ください。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
消費税について再度おさらい。
来年上がる予定ですが
お客さんからも
「消費税が上がるまでに」
という言葉も聞きます。
不動産購入に関して言えば
半分正解で、半分間違い。
消費税っていうのは
【売主が事業者の場合】
なので、一般の方が売主なら
事業ではありませんので
消費税はかかりません。
売主が事業者の場合
簡単に言えば不動産会社なら
それは事業として
物件を販売しているので
消費税がかかってきます。
リアルな事例とすれば
新築一戸建て。これは
ほぼ不動産会社が売主。
リフォーム済みの物件。
これも大体は不動産会社。
ほぼこの2つですかね。
ちなみに土地には
消費税はかからなく
建物金額に対してにかかります。
4,300万円の一戸建てなら
割合は相場によって変わりますが
土地2,500万円・建物1,800万円
と振り分けられて
建物1,800万円の中に
消費税が含まれている
と考えてくださいね。
まぁ金額が金額だけに
2%増えたら、40万円近く
上がってしまいますからね。
価格は上がりますね。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
時間がある時に
コツコツとDIYしてる
事務所の内装。
まだまだ道半ばですが
若干雰囲気が出てきたかな。
まだ木と緑を増やす予定。
楽しいなぁ。
毎週会員様に送っている
メルマガにて
今週のピックアップ物件を
書いてますが
コレ、他はダメって事じゃなく
過去の事例や希少性などで
「今週はコレがいいかな」
っていう物件です。
簡単に言うと、一般論的。
不動産って、個別に見ないと
判断できないので
気になったら気軽に相談ください。
それと、ホームページの
物件情報ページの備考欄。
私が感じた事も
書くようにしてるので
思ってたより好評。
ありがたい。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
以前に売りに出てて
先月だったかな、売りやめになった
物件があります。
他の不動産会社に売却の依頼先を
変えたのかと思いきや
そんな気配もなし。
家も空き家のまま。
所有者さんがどこにいてはるか
分からない。
ずっと気になってます・・・
そんな安い価格帯でもなく
リフォームも必要ですが
なんか気になってる。
ウチに売却相談ないかなぁ
それかまた売りに出んかなぁ
と思いを募らせながら。
結構変身する物件だと
予感してるんですよね。
アタックチャンスばりに
25番に飛び込めば
ひっくり返りそうな（汗）
文字だけじゃ分からんですね
すいません。
もし再度売りに出たら
集中して頑張ってみます。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉
土地を探されている方のツラ～イところ
【予算配分】。
全体の予算はそれほど変更できないので
土地価格と建物価格の配分に悩みますよね。
さらに建物価格がハッキリと読めないから、なおさら。
ハウスメーカーとかに行けば
建物予算の方に配分持ってくるように言われるだろうし
不動産会社に聞けば、その逆。
どーしたらえ～ねん！
って悩みを抱える人も多いんじゃないでしょうか。
で、結局のところ
よく分からんようになり、面倒くさくもなり
建築条件付き土地とかセットみたいな売り方が
楽に感じてしまう・・・
（不動産会社が儲けるんですけどね）
そんな現状を書きつつ
ハウスメーカー・不動産と両方を経験してる私的には
『やっぱ土地の配分が多い方がいいんじゃね』
っていう考えになっています。
一般論ですよ、予算の中で建物に拘りたいとかもありますから
例えば、予算４，０００万円～とかでしたら
土地２，５００万円・建物１，５００万円～
くらいの配分の方がシックリきます。
土地としては、駅距離であったり
資産価値も考慮したい。
そう考えると（茨木市の土地相場から）
土地への予算比率をちょっと上げた方がいいですね。
その中で、予算におさまりそうな
建物のご提案をしていくのが
不動産担当の仕事かと思います。
お客さんの建物要望も聞いて
それが可能かどうかの判断もしてあげるべき。
安易に建築条件付き土地に流れるのは
いかがかと思いますね。
売却を経験した
お客さんの話では
売主さんから売却を依頼され
キチンと販売をせず
不動産会社への買取りに
誘導していくやり方が
多くなってます。
何年も同じ事の繰り返し・・・
ちょっとは自浄せんかな
この不動産業界は。
購入を検討されてる人は
ネットとかである程度
不動産会社を見ますが
売る人はあまり情報を
収集しないんですよね。
「大手だから」
って安心してませんか？
てか地場の不動産会社も
荒い業者が多いか（汗）
逆に言うと
そういった不動産会社に
購入の相談しても
ホントの話、言ってくれます？
不動産や住宅の事
ざっくばらんに話しましょ。
〈茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉