当社では定期的に掲載している物件の有無を
情報元である不動産会社に電話確認しています。
で、今日は少しマンションの確認。
という事で、その電話の一端を見て頂こうと。
当社：お世話になります。アイ・ウィズ不動・・・
A社：ハイ（話してる途中に、どす黒い声で）
当社：茨木市の●●●(マンション名）なんで・・・
A社：終わり（話してる途中に、めんどくさそうに）
ガチャ
お分かり頂けるでしょうか。
こういった不動産会社も多いことを。
ビビらせてる訳じゃありません。
どっちかと言うと当社も若干ビビってます・・・。
今回は大阪市内の、市内でも南の方の会社。
ちなみに 北摂の不動産会社は
南の方の不動産会社を警戒ぎみ。
これ大阪・不動産あるあるです。
あまりにもありえない様な対応に
「今のは幻か・・・・・」とIKKOさんばりに気になり
ホームページでその会社を検索。
【安心の創業８●年 最高の品質・・・お客様の快適な・・・】
あるやん。幻ちゃうやん。
しかし８０年以上の会社なんか（汗）
ある意味、すげ～な。
どんな仕事をしてんねやろ。
関係ないから、どっちでもいい～けど。
＜茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産＞
建ぺい率・容積率ってご存知ですか？
土地面積に対しての建物の大きさの限度です。
土地１００㎡で建ぺい率６０％なら
建物の１階部分の面積（建築面積）は６０㎡まで
容積率が１６０％なら
建物の延床面積が１６０㎡まで
という計算になります。
で、茨木市ではこういった建ぺい・容積に対して
オーバーして建てられているという
一戸建てはそれほど多くないのですが
(土地が小さい大阪市内とかだと多そう）
最近まぁまぁの頻度で
そういった売出し物件を見かけます。
不動産会社が出す物件資料に
注意事項で書かれてたら
パッと見て分かるんですが
たまに何も書いてない資料もあります。
もっと言うと不動産会社も気付いていない･･･
ホームページに物件情報を入力する時に
できるだけ情報や注意事項を書いて
事前に知っておいて頂きたいので
結構注意が必要。
土地面積が１００㎡を切る場合とかは
= 建ぺい・容積率は大丈夫？
って反射的に計算するようにしてます。
建ぺい・容積率を違反している建物は
じゃあ どうなのか？
よく言われるのが住宅ローンの審査。
オーバーしてるってだけで
住宅ローン不可の金融機関もありますので
借りられる先はある程度絞られてきます。
あと根本的には法律違反してる建物って事。
とくに平成以降の、役所の確認申請などの
審査が厳しくなった時期の建築なら
建て主は基本分かって建築している。
「ちょっとタチ悪いよね」って
見られても仕方ないかと思います。
その物件が気に入って
エリア的にもなかなか無いって事で
住宅ローンもOKなら
検討されるのもいいかと思いますが
万が一、将来売却するって時も
売りにくいという事もご理解ください。
買主さんの住宅ローンや気持ちの問題が
今度は立場が反対で出てくる。
建物を使い切って
古家付きの土地として売却するなら
いいと思いますよ。
いよいよ物件が動いてきましね。
茨木市でも、特に阪急茨木市駅から南側でも
物件が出てき始めました。
しかし、業者物件が多い。
ん？業者物件って何？
不動産会社が土地とかを買い取って
新築一戸建てや建築条件付き土地として
売り出してる物件の事です。
業者物件でもいいんですが
情報と現地確認をしてみても
かなり高めの価格設定がほとんどかな。
たまに『おっ、いいやん』ってのもありますが
全体的にちょっと高めです。
売主は不動産会社なんですから
相場を確認しながら、土地を仕入れますから
基本的には高めに価格設定してると思う。
図で書くとこんな感じ↓
４，０００万円前後が相場帯としたら
Aのあたりの価格設定ですね。
これはアリだと思います。そのエリアに他の売出し物件が
なければ、なおさら。
でも いくつかの見てきた物件は
Aを通り越して、Bのラインまでいってますね。
何も知らずに買われるお客さんもいらっしゃるかも・・・
ですが、営業マンの言葉だけで判断するのも
ちょっと気を付けていただきたい。
当社でご相談頂いたお客様には
正直にお話する様にしています。
・ちょっとまだ高めの設定である事
・なので、他の人が先に買われたら仕方ない
・売れなかったら価格が下がるので、それまで待つ
・相場帯に入ってきたら、スピード感を持ってほしい
こんな話です。
茨木市の南部エリアでも、この相場帯はバラバラ。
同じようなエリアでも、ちょっと道路の筋が変われば
数百万変わることだってあります。
このあたりの話は直接議論しながら
お客さんと話するようにしていますね。
私達不動産会社が物件を見る時には
物件資料ってのを確認します。
（こんな資料です↓）
この資料の中に
価格・住所・駅距離・都市計画関係・道路などの
おおよそ物件を判断する内容が書かれています。
お客さんも見学した時に渡される資料ですね。
で、たまーにですが
全然書かれていない物件資料を見る時がある（汗）
書かれているのは、価格と面積と町名までの住所だけ・・・
って時もあるんですよ。
不動産会社として、こういった資料を見たときの
第一声を書いておきます。
「この不動産会社、大丈夫か？」
不動産仲介っていうのは共同仲介といって
売主さん側の会社と買主さん側の会社で
分かれて取引になるケースが多い。
で、こういった資料を作成した不動産会社が
売主さん側の会社ってわけ。
買主さんに説明するに辺り
このへんのリスクをかなりイメージしておく必要がある。
で、そんな物件資料に本日遭遇してます・・・・・
目の前にありますが、体がフリーズ。
書いてない項目があるだけじゃなく
書いてる項目も間違っている（汗）
どうやって仕事してんねんやろぅ。
茨木市大手町のとある場所からのショット。
結構いい感じの古い家が解体されてたんですよね。
この道路沿いのどこかです。
和と洋がハイブリッドされてて、なんか味のある建物だった。
地震の影響かな？理由は分かりませんが
なんかさみしいっちゃさみしい。
解体してた業者が知ってる会社だったんで
『もっと神妙な顔で解体しなアカンで！』
って言いそうなくらいです・・・。
ところ変わって、コチラのショットも
同じく茨木市は大手町。
この通り沿いのどこかの家が
不動産会社によって買い取られ
建売で２軒販売されました。
元々あった古い家、これも良かったのよ。
茨木市の文化財に指定してもいいくらい。
あれは勿体無かったなぁ。
高くても欲しい人、結構いただろうに。
建築好きとしてはさみしくなりますね。
リノベーションの相談も多くなってくると
一戸建てやマンションの物件情報をチェックする
っていうだけじゃなく
店舗・ビル・倉庫で売りに出されている
物件情報も一応チェックしています。
発想力次第では生まれ変わる可能性を求めて。
茨木市なんで、大阪市内みたいに
一戸建て情報が少ないってわけじゃないので
ビルをリノベーションとかは
結果的に高くなる傾向があるのですが
たま～に店舗の売出しとかで
『リノベしたら、面白いんじゃない』
みたいな物件も出るので
半分楽しみでチェックしてますね。
でも 駅近は高いっす・・・汗
『茨木市やんな？ココ』
みたいな価格で出てる物件もあります。
周辺エリアの物件では
広告不可なんで詳しく書けませんが
高槻市のとある物件（超駅近く)なんか
土地坪単価１，０００万円超え・・・・・
査定は合ってんの？
このへんの相場、よく分からんわ。
まぁ 話のネタとしてはいいかな。
私はお客さんと向き合いますよ。
