【土地の予算を決める時】

お客さんと話してまして【土地の予算組み】についてちょっとだけ書いてみます。



好きな家を建てたいっていう要望なら土地探して、その後に家を建てる。これが流れになります。土地を探す上では建物のある程度の目処がたってないと普通は決められないと思います。不動産営業マンがよく「家の事はハウスメーカーや建築会社でご相談ください」って言いますがちょっと無責任かと・・・。建物の話も含めてトータルでお客さんに対応していくんだという考え方がほぼないんでしょう。


たまに参考プランみたいなものを用意している不動産会社もありますが、ないよりはあった方がいい位なもので
・自分の要望する間取りは可能か？
・予算の中でどんな家が可能か？
という部分では納得はできませんね。


じゃあお客さんが建築会社を探そうとしてもまずどこに行けばいいか分からない。今の時代ネットで検索すれば色んな建築会社が探せますがやっぱ行くのは根性いりますよ。
で、住宅展示場に行ったりしますがなんだかんだハウスメーカーは高くなるじゃないですか（汗）私自身、ハウスメーカー出身なんでよーく分かるんですがお客さんの総額予算が決まってる中、建物に対する予算を多く欲しい。なので工務店との違いを説明したり、ローコスト系の建築会社の悪口？みたいなのを言ったりして建物予算の必要性を説くわけ。


別に間違いじゃないですよ。
ただそれがどれくらい違うのかはお客さんが決めればいい話だと思います。この件について話をすると数時間はしゃべってしまうので簡単に書くと
【どんな建物を建てるかで土地の価格が決まってくる】
という事です。仮に総額予算が4,500万円としたら
建物3,000万円→土地1,500万円
建物2,000万円→土地2,500万円
これだけ変化してきますよね。土地の選択幅がまぁまぁ変わります。当たり前の事ではあるんですがハウスメーカーや建築会社は自分とこの営業をしてくるのは目に見えてるので、本来なら第3者の立場でいる不動産会社がお客さんに対応してアドバイスする事がベストかと。


ここで気をつけないといけないのは不動産会社（営業）はみんな第3者ではないんですよ・・・。
自社で関係する建築会社やハウスメーカーを強く勧めてきたりしますのでこのへんはお客さんが見極めする必要が
あるかと思います。



長々と書いてきましたが、ここまで書くとお客さんが建築条件付き土地に決めてしまうのも分かる気がする（汗）
①ハウスメーカーは高い
②どの建築会社に行けばいいか分からない
③建築条件付きなら悩む事ないか
④間取りは自由に作れるみたい
まさしくこんな流れですよね。建築条件付きの場合の建物坪単価って55万円〜60万円くらいのハウスメーカーほど高くはないっていう絶妙な価格に設定してるでしょ。こんな流れで大切な家を決めて欲しくない。



一件一件ですが、信用してご相談頂いた
お客さんに対応しきたいと思います。


〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【賃貸と新築の不動産仲介は、これから…】

今日は定休日でしたが

朝から売買のご契約。

土地の契約でしたので、これから

建物の打合せが本格的に始まります。

設計提案・アドバイスは

ほぼ私がする形になると思いますので

気が引き締まりますね。



で、不動産仲介について

最近はよく考えるのですが

不動産会社の仲介の仕事って

これからどうなるんでしょうか。

私個人の考えでは

賃貸仲介だけの仕事はなくなるかな。

あとは新築一戸建てと

仲介ではないけど新築マンションの

営業という仕事もなくなる気がする。

「その物件がいいかどうか分からん」

って人だけ、不動産仲介会社に

物件の見極めを依頼する形に

なっていくんではないでしょうか。



賃貸や新築については

ある程度お客さん自身で判断する事が

可能だと思うんです。

突っ込んで書くなら、極端な話

賃貸・新築の営業って

見せて説明して、後は（強引に）

営業してるだけでしょ。

これならAIが発達したら

それで完結すると思います。

それだけではない、独自の

お客さんの為になる営業をしないと

なくなっていくでしょうね。



じゃあ、不動産売買仲介はどーなるか？

やっぱ中古物件・土地がメインになるかな。

・物件の相場は？

・建物の状態は？

・資産価値はどうなのか？

・リフォームしたら？

・自分が要望するリノベーションは可能？

・この土地はどんな間取りが可能か？

・家を建てる上でのリスクの話

・総額はいくらになる？

これらの複合要素を組み合わせて

お客さんに提案・説明できる

不動産営業マンが主流になっていく

そうなるべきだと思っています。



まぁ大手さんに多いのですが

不動産情報を囲い込んで

情報に価値がある

みたいなやり方はもう無理でしょう。

その情報（物件）を加工する提案や

お客さんと一緒に作り上げていく

過程に仲介という仕事の価値が

生まれていると感じてます。



私もこれからもっと勉強・経験して

不動産売買仲介のレベルを

上げていきますよ、頑張ろ。



〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【リフォーム済み物件の見極め方】

今日の午後に

マンションの成約確認してまして

ひとつ気になった事です。



まず当社のホームページですが

「築年数古い」「リフォーム済み」

で「価格が高い」マンションは

掲載していません。

理由はというと

建築がらみの相談が多いので

（リフォームやリノベーションの事）

そしたらリフォームしていない物件を

探す事がメインになります。

【じゃあリフォーム済みのマンションは

掲載せんでいいかな。

さすがに全部は外せないから

高いやん！って物件だけ外そう】

コレが理由です。



で、話が最初に戻りまして

成約確認してたら

ホームページに掲載していない物件

（私が高いと判断している物件）

がいくつか売れてるんですね。

数は少ないですけど

買った人がいるというショック（汗）

気に入って・納得して買ったなら

こんな事言っても仕方ないけど

当社なら仲介しないですね。



築年数古くなくても

「なんじゃコレは？」っていう価格の

リフォーム済み物件もいくつか出てます。

うーん、新しい内装・設備見たら

決めちゃうんですかね・・・

本来は不動産仲介会社がキチンと

相場とかを説明しないといけません。

私ら仲介の仕事は【決める】じゃなく

お客さんの利益なんですよ。



参考にしてもらうなら

フルリフォームしている物件がありました。

【フル】です、キッチン・浴室・トイレ

洗面・床材・クロスなどの全部。

このリフォーム費用はザクッと

300万円〜350万円ほどとします。

例えば売りに出てる物件が2,000万円。

ここからリフォーム費用を引いた

1,650万円〜1,700万円という価格

コレが一般に売りに出ている

リフォームしてない物件と比較してどうか？

近い価格なら買ってもいいし

もうちょっと低い価格帯なら

買ってから自分でリフォームした方が

安く購入できるという事です。

この数百万円はデカイですよ。



「リフォームの事はよく分からんし

どこに依頼したらいいか分からん」

って方は・・・

うん、私にご相談くださいね。

スッキリすると思いますよ。



〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【これからの不動産】

これからの不動産仲介。


私は中古がメインになると思ってます。


【中古＋要望＋立地】


この要素の組み合わせを解決するのが


良い不動産担当の条件かと。


資産価値と住みやすさをベースに


お客さんの予算の中で


いい物件を作りあげていく作業です。


中古だから、リノベーションなどの


建築知識もかなり必要になります。




ちなみに新築も全然OKですよ。


土地を決めて、間取りの打合せなど


自分仕様に仕上げていくのは


楽しいし、価値ある経験です。


今はまだまだ新築需要が高いでしょ。


ただ「建てただけやん」みたいな


ぶっちゃけ残念な新築分譲や


お客さんに寄り添う気もない


建築条件付きみたいな新築は


なくなっていく（べき）だと思います。




リノベーションやリフォームを扱うなら


工務店さんがもっと不動産仲介で


活躍してもいいんだろうけど


私の経験上、サービス精神があって


当たり前の設計力があって


不動産情報も毎日チェックしてる


工務店はほとんど無いですね。


ここで自分の事を言ってしまいますが


私自身、建築の事は大体分かってる


間取り作成は何より大好きで


不動産情報はかなりチェックしてる。


うん、もっと積極的に中古物件を


広げていこうかな。




国の政策が新築よりで来たので


みなさんの意識が新築になってる


だけだと思うんです。


意識改革は待ちじゃダメですね。


色々と考えまくって


中古物件の見方を変えていけたらと


最近は強く思えてきました。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【打合せで出ない要望だけど…】

空気を読めなかった失敗談。

これもセキスイ時代1年目の話。



50代ご夫婦のお客さん。

子供さんも独立され、ご主人の実家を

建て替えし、そこへ住み替え。

打合せは普通に進んでました。

契約して、着工。

現場は和歌山県だったので

工事中はお客さんも現場には

そう度々行けません。

そして完成し、引渡し当日の話。

玄関を入って、LDKのドアを開けると

奥さんが開口一番こう言われました。





「狭いなぁ・・・」

間取りの打合せはしてましたよ。

予算もありますから、その範囲内で。

でもですね、この言葉を聞いてから

「なんでもっとヒアリングしなかったのか」

かなり後悔しました…。



打合せが順調すぎたんですよね（汗）

お客さんがメチャクチャ良い方で

なんか【まかせてる】みたいな感じで

私も進めるのが早過ぎた・・・。

今やったら、「ホンマに大丈夫？」って

「本当にこれでいいのか？」って

逆に不安で確認してると思う。

いい人間関係だったから

期待通りの家じゃなかったみたいな

申し訳ない気持ちになりました。



これ、空気読む失敗談じゃないな・・・

お客さんとの打合せの中で

実は隠れて見えにくいポイントに

気づけなかった話かな。



〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【新築マンションの修繕積立金】

マンションの修繕積立金について。

マンションを購入する時は

管理費・修繕積立金の金額を

絶対に確かめますよね。

いくらなのか？

修繕積立金の値上げ予定は？

でも新築マンション購入の時って

あんまり深く考えない人が

多い気がするんです。

「将来は上がっていくんでしょ」

って言われる方も多いんですが

まだ先の事だし

それほど現実味がないんだと思う。



でも確実に上がりますよ。

上がるっていう言い方は違うかな

最初が安すぎるんです。

コレ、絶対均等化するべき。

70㎡で新築時は5,000円とか

そんな金額が多いと思います。

マンション総戸数にもよりますが

それが8,000円、10,000円となり

15,000円とか段階で上がっていきます。

㎡あたり200円位は必要じゃないかな。

70㎡なら14,000円、これを積み立てていく。

それなら修繕計画もだいぶ楽だと思います。



新築購入する時に

住宅ローンの月々の支払いに

管理費・修繕積立金などを足すと

毎月の支払いが高くなって

売りにくいから

「最初は下げとこ。後でUPでいいやん」

そんな売主サイドの思惑も・・・。



それと修繕費用でもっと突っ込むなら

大体のマンションでは管理会社が

修繕工事の見積りを作成してきて

（管理会社と関係がある工事会社）

なんやったら相見積りまで揃えて

（全部の工事会社とは折り合い済み）

決まっていくでしょ。

私、ディベロッパーの仕事は

やった事ありませんが

まぁ怪しい見積もりだと思いますよ。

こういった部分も変わっていかないと！



新築時は売りやすいように

修繕積立金を安く設定しておいて

関係会社やグループ会社で

マンション管理も強制的に決まってる。

そして、月日が流れて

高い修繕工事の見積書を提出して

「修繕積立金が足りなくなります」

と値上げせざるおえなくする。

このループですよ。



情報が入手できる世の中なので

これからは減っていくと思いますよ。



〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【もっと打合せ】

今日の午後はリフォーム&ご売却相談。


以前に仲介させて頂いたお客様の


ご実家の相談です。有難い。


色々と話をしてまして


気づいたら3時間以上経ってました。


やっぱ住宅・建築の話は何時間でも


お客さんと話をしていられる。




住宅業界にいてると打合せ時間って


かなり長くなるのが当たり前。


私・・（コレは自慢じゃないですよ）


最高は14時間くらいした事あります。


昼から始まって、終わったら真夜中。


一方この不動産業界は打合せ時間は


住宅と比べるとかなり短い。


コレは何かを作り上げていく作業が


少ないのが原因だと思いますが


一番大きい理由は


・・・不動産営業はセッカチというか


面倒くさい事が嫌いな人間が多いし（汗）


面倒くさいじゃなく、知らないだけやん。




建築は楽しいんですよ。


お客さんは楽しんでほしい。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【新築マンションを見て思った】

新築マンションのチラシを見ました。


茨木市では人気のある場所。


（さすがにマンション名は伏せます）


物件概要の欄を見ていくと


専有面積73㎡の3LDKで5,000万円台。


これ以外では90㎡クラスの4LDKで


7,500万円くらいの価格帯。


結構高いですよね・・・




ぶっちゃけ完成したマンション自体に


クォリティの良さは感じないかな。


設計が弱い印象を受けてます。




「絶対マンション！」って方は


今回の話は関係ないと思いますが


この新築マンションの近くに


土地の売り出しもしてるんですね。


30坪弱で価格は4,500万円切るくらい。


まぁこれも結構な価格ではありますが


この土地に4LDKの大きさを確保した


新築一戸建てを建てたら


6,500万円以内で可能です。


（もちろん建築会社によります）


極端な話、3LDKでOKなら


もうちょっとは安くなります。


マンション購入された方は


比較されたんかなぁ？って疑問。




両方ともに駅まで近くて


需要のあるエリアでの比較。


管理費・修繕積立金の考え方は


また別にしたとしても


少なくとも駐車場代の違いは出る。


「新築建てるといっても


よく分からんし、不安やし・・・


ハウスメーカーしか知らんから。


価格高いやろ？」


こんな消去法でマンションに決めた


人も結構いてはりそう。




そんな悩みや思いを持たれた方には


ぜひ相談してほしいですね。


納得の比較検討をして下さい。


コンパクトでカッコイイ住宅も可能だし


資産価値の検証もしないといけない。


【我が家の満足度＆資産価値】


同時にやっていきましょう。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【こんな不動産会社は消えたらいい】

昨日知り合いの不動産営業マンに


聞いた話なんですけど


建築条件付き土地を仲介したら


売主である不動産会社から


「間取りの打合せは2回まで」


って言われたらしい。


建築の請負契約を交わして


打合せは2回って（怒）


なんて言うのかな。2回でもいいよ、


でも結果的に2回やったらって話で


最初から決める話じゃない。


そんな発想する会社やから


たいした打合せちゃうやろし。




こんな会社は消えてほしいわ〜。


キツイ言い方やけど


こうやって言っていかないと


お客さんに伝わらないしね・・・


以前までは私もなんだかんだと


不動産会社も変化していったらなぁ


と期待していた部分もありましたが


もうね、無理だと思う。


こういう不動産会社は


（会社というか、人ですね）


変わらへんですね。


信じられへん位に根本の考え方が


普通の発想とは違うから。




だから対策としては


お客さんがそういった物件を選ばない。


仲介する不動産会社がオススメしない。


これしかないかな。


キチンとしないと売れない様に


していくしかない（当たり前ですが）。


これがスタンダードになれば


消えていくはずですよ。


なんでか？


キチンとしないと売れないのに


絶対にキチンと出来ないから。




住宅業界にいてた私としたら


住宅・建築が好きな人間じゃないと


家の打合せは務まらないですよ。


好きじゃないと続かない仕事です。


営業マンや担当と話をしてて


「この人は住宅好きそうやな」


って感じられたら


スタートはOKだと思いますよ。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉

【物件選びという体験】

なんか・・・暑かった。


打合せやら訪問・立会いやらで


外に出ることが多かった本日。


久々に汗をかき過ぎたな、これは。


「もう今日は終わろかな」って


早めにシャワー浴びて


スッキリしております。




で、最近考えてる事は【店舗】。


店舗っていうか、事務所かな。


去年の秋に若干リニューアルしたけど


不動産・建築の雰囲気も出したいなと。


営業っぽい話なんかではなく


「他の不動産会社とは違うな」


って雰囲気を出したいんですよ。


世間一般的には、不動産会社って


物件の説明があって、住宅ローンとか


実務的なイメージでしょ。


そんなんじゃなくて


物件選び・建築の知識をからめて


「あっ、そんな考え方もあるんやね」


って体験型の事務所空間にしたい。




ぶっちゃけると、かなりぶっちゃけると


新築一戸建てのオープンハウスで


見学したら、待機してる営業マンに


ぐわぁーと営業されて


なんだかんだで契約・・・


コレ、ネット契約でもOKじゃねぇ？


売主に問合せて、現地で鍵を開けて


自由に見学。んで気になったら


売主にメールしたら【物件の注意事項】


みたいなのが返信されてきて


それが納得なら、はい契約！みたいな。


現地待機してる営業マン必要かな？


そんな思いも正直あります。




キチンと対応してくれる営業マンなら


まだ良いとは思いますが


ホンマにやばい位の不動産会社って


結構ありますからね（汗）


もう不動産業界にいてくれんなと。




そんな事を考えてると


もっとお客さんに体験をしてもらえる


そんなスタイルにしたいですね。




〈‭茨木市の不動産の事はアイ・ウィズ不動産〉