不動産鑑定士の業務日記 -2ページ目

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02May
- 太陽光発電
  GW中の平日ですが、いかがお過ごしでしょうか。最近、太陽光発電設備の調査の仕事が出てきています。といっても、不動産鑑定士の仕事ではないのですが、鑑定士もそのかかわったりしています。話は変わりますが、司法書士、行政書士の方々で、リスティング広告を利用して、かなり売上を上げている方々が増えてきました。行政書士は、一昔前は食えない資格等と言われていましたが、今は、2000万円以上のうりあげを上げている方も少なくありません。社会保険労務士も、働き方改革で、かなり繁忙な方々が多くなってきました。弁護士、会計士、不動産鑑定士は難易度だけは高いようですが、稼ぐという点では、他資格の方が、コスパは良いのかもしれません。と感じる昨今です。
29Apr
- ライブ
  今は天気ですが、これから崩れるようです。さて、ちょうど一週間前は11月に続いて、自分たち主催のライブでした。自分たち含めて7組の参加でした。グループあり、夫婦バンドあり、ソロありとバラエティーにとんでいました。YMO、松田聖子、竹内まりや等です。当方はボーカルなのですが、3月の花粉症によるくしゃみの影響もあり、3月半ばから発声障害で、高音域が出にくい状況に陥りました。7割くらい戻ってきたのですが、まだまだ万全ではないとの事で、メンバーにサビは全曲歌ってもらいました。中でも、イノセントワールドのさびは厳しかったと思いますが、なんとか、終えることができました。次はまた夏場に、万全の体制で臨めたらと思います。
28Apr
- セットバック
  暑くなったり、寒くなったりで寒暖差が大きいですね。さて、ドンつきの物件のセットバックについて考えてみたいと思います。幅4ｍ未満であれば、セットバックが必要ですが、それは、基本的には道路両サイドの敷地です。ドンつきの場合はどうなるのでしょうか。これは、道路の種類によります。道路が42条2項道路であれば、ドン付き敷地のセットバックは不要です。ただ、道路が非道路（43条2項2号）である場合はセットバックが必要となります。どのくらいセットバックするのか。例えば、幅員が3ｍの場合は、両側0.5ｍバック必要となるので、どんつき敷地も同じように0.5ｍバックが必要となります。ただ、これはもしかしたら、市町村によって異なるかもしれないので、確認をよろしくお願いします。
06Jul
- 龍野にて
  暑いですね今日は龍野に行ってきました。龍野は赤とんぼの里という事で有名な場所です。伝統的建造物保存地区もあり、味のある大変良い地域です。結構歩いたのですが、やはり今は男女関係なく、日傘は必要です。日傘をしていてももちろん暑いのですが、なければさらに暑いです。マスクなんてとんでもありません。電車でもノーマスクを見かけるようになってきました。電車でも不要だと個人的には思います。いつまでも煽られることなく、冷静でいることが必要ですね。<建設・不動産ランキングp>にほんブログ村
02Jul
- 交流会
  今日もくそ暑いですね。すっかり、日常が戻っていますね。ただ、このくそ暑い中、まだマスクしながら歩いている人をみると、大丈夫か？と思ってしまいます。流行り病は、通常の風邪になっていますので、熱中症の方がよほどリスキーですよ。昨日は、昼間はかなり暑く、バイクで移動しましたが、バイクで走っていると、地面から熱風が巻いて体にあたります。息苦しささえ感じました。一方で、夜は交流会でした。夜になると、半そででは少し涼しいと感じるくらいでした。そこが、まだ7月はじめということとで、夏本番ではないからだと思います。交流会では、色々な仕事の人がいます。昨日は、理学療法士の方のミニセミナーでした。全く、違う世界のことを知れるので、かなり有益です。その後は、2次会で、鳥貴族で　笑鳥貴族は安いです。のみ食べ放題で3500円でした。アルコールが薄いので、酒に弱い自分には、こういったところが向いています。ただ、食べ物については、どんな鳥か気になるところですが　笑<建設・不動産ランキングp>にほんブログ村
30Jun
- 暑い中での調査
  いや～まだ6月なのに、気温が35度になる予報らしいです。異常気象というか、これは7月末の気温でしょう。その分、涼しくなるのが早くなるのならまだしも、たぶん9月半ばくらいまでこのままいくのではないかと感じています。さて、不動産調査に向かう時は、歩くことも多いです。この暑さの中、歩く距離が長いと危険です。対策としては、日傘をさして歩いています。ただ、傘をさしても暑さはしのげません。また、驚いたことに、暑い中、マスクをしながら歩いている人が少なくありません。自殺行為としか思えません。歩く距離は極力少なく、水分を補給し、日傘をさす、こうした注意が必要でしょう。<建設・不動産ランキングp>にほんブログ村
28Jun
- コロナ後の地価
  暑いですな、また何ともさて、コロナも収束したと言っていいでしょう。日常が戻ってきました。地価はどのように変化したのでしょうか。中心商業地のみ、下落から横這いくらいな感じですが、その他はかなり上昇している地域が多いのではないでしょうか。もちろん、かなり郊外にいくと下落基調が続いていると思いますが、ベッドタウンといわれる、電車で通勤概ね1時間以内のエリアは、上昇が続いているようです。資材価格も上昇し、戸建住宅、マンション、新築、中古問わず、価格が上がってきています。一方で給料は上がらない。そうすると不動産が売れなくなる事が危惧され、そのまま不動産会社に影響を及ぼすのではないでしょうか。まだまだ予断を許さない状況が続きますが、良い方に向かうことを願っています。<建設・不動産ランキングp>にほんブログ村
25Jun
- 現地調査
  暑い日が続きます。地球は寒冷化が進んでいるそうですが、本当に寒くなるのは、何百年、何千年と先になるでしょうから、我々が実感する事はありません。さて、現地調査をする際に、基本的には先方許可を得て、敷地内、建物内立ち入る事が必要です。ただし、担保評価等、こっそり調査が求められるケースもあります。外観からの調査で、鑑定評価書で発行できるのか否かは議論が分かれる所です。戸建等の評価で、図面があり、内部状況が推定できれば、外観調査でも鑑定書発行は可能でしょう。さて、マンション、事務所ビルを調査する場合、一昔前なら、デューデリ等で、敷地内にこっそりと立ち入るケースは多々ありました。ただ、今は許可なく敷地内に立ち入るのは避けた方がいいかも知れません。特に共同住所の場合は、通報されてトラブルが起きたという話はよく聞きます。また、写真撮影の時、洗濯物が写ってはいけないというルールもあるようです。ただ、そこを気にしていたら、我々は仕事にはなりませんが。何にせよ、昔と違って、だんだんと堅苦しい、自由の制限された時代になってきたなあと実感します。<建設・不動産ランキングp>にほんブログ村
21Jun
- 半世紀へのエントランス
  今日は雨模様です。じめじめしとしと、蒸し暑い感じですね。さて、一昨日、ヤンマースタジアム長居に行ってきました。ミスチルライブです。ツアーファイナルでした。はじめ5曲でいきなり盛り上がり最高潮でした。その後、曲が進むにつれて、空が青空から茜色そして、濃いブルー、最後は黒と色とりどりに変化していきました。これが、スタジアムツアーの魅力ですね。ドームだとこの感覚は有りません。ドームは先月に名古屋バンテリンドームに、参加してきました。30周年ツアーは2度目です。ミスチルの場合はたいてい初めにドームツアーがあって、そのすぐあとに、スタジアムツアーがあることが多いです。どちらも別口なので、過去の経験から、ファンクラブであれば、両方当選することが多いです。次回は来年かもしれませんが、楽しみに待ちたいと思います。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
- 河川
  おはようございます。暑くなってきました。日焼けに注意です、ますますシミシミになってしまいますね。さて、今日は河川の話しをします。河川には、等級順に1級河川、2級河川、準用河川、普通河川とあります。普通河川は通常、水路です。準用河川から、我々のイメージする河川です。普通河川には河川保全区域はありません。また、準用河川は、河川法の扱いを受けますが、河川保全区域の指定だけないようです（神戸市の場合）。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
15Jun
- 道路範囲
  敷地と道路との間に公図上、水路が介在している事はよくあります。この水路が廃止されると、水路部分は市所有（市管理の場合）になり、基本的には市道の範囲に含まれるのが原則です。最近の案件では、廃止した水路部分が、認定市道ではない場合がありました。ただ、建築基準法上は、当該部分も含めて道路扱いされるとの事です。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
30May
- 路線店舗賃料
  お疲れ様です。今日は雨がちな天気です。さて、たまに、路線店舗賃料のヒアリングを行うことがあります。路線店舗は、土地、建物を賃貸するというよりも、土地を賃借して、その上に自社の建物を建てるケースが多く、（定期借地）土地、建物の賃貸料というものは、ヒアリングしても、ほとんど出てきません（扱いがないという回答が多い）。土地、建物の賃貸料については、こうした物件の場合、ほとんど、土地の賃料に占める割合が多くなるのではないかと思います。もちろん、建物の規模（敷地に占める割合）、グレード等によっても異なってきますが。専門に扱っている業者もいると思いますが、地元の会社ではなく、離れた東京、大阪等の都心部の全国展開の業者であったり、なかなか探すのが困難です。いつも悩ましい限りです。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
13Mar
- 地役権
  まいどです。あたたかな日曜日です。さて、地役権について、気が付いたことを述べたいと思います。調査をしていると、高圧線下地等、地役権が設定されている土地があります。この土地には電力会社等の地役権が設定されています。地役権は、その敷地の一部に設定されている事もあれば、、一部にとどまる事もあります。一部にのみ設定されているときは、地役権図面が存在します。一方で、敷地の全部に地役権が設定されているときは、地役権図面は存在しません。もしかしたら、例外的に、敷地全部に設定されている時は、地役権図面があるケースもあるかもしれませんが、あっても、稀でしょう。もし、そうしたケースがあれば、逆に教えて頂ければと思います。こちらも勉強になりますので。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
10Mar
- マンション価格
  まいどです。今日は昨日以上に暖かくなるようです。昨日は、あちこち移動したので、一日2万2千歩歩きました。さすがに、これだけ歩くと、汗ばんできました。さて、マンションの価格を調べることも多いのですが、明らかに、数年前よりも上昇している地域が多いです。出社制限、ズーム会議等の影響で、マンションから戸建へ移る割合が増加しているため、マンション価格は下がっているのかと思いきや、逆です。もちろん、材料価格の上昇が大きな要因であると思いますが、コロナ禍の厳しい経済情勢で、あまり、高く設定すると買える層が少なくなるのでは、と思うのですが、採算合わせるために、高めの設定が必要になるのでしょう。高く設定すると、結局は、供給が需要を大きく上回り、売れ残る結果、結局は下げざるを得ない状況になるのでは、と想像します。影響を受けるのは、マンションデべ等かなあ、と思うのですが、さてどうなるでしょうか。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
05Mar
- 鑑定評価書の利用場面
  今日は暖かくなりそうですね。昼から少し運動に出ようと思います。さて、今日は少し、鑑定評価書の登場場面について話します。①まず、銀行の担保評価です。金融機関は貸付を行いますが、貸付を行う時は、貸付先の物件の査定を行って、査定額の範囲内で貸付額を決定します。この場合は、戸建住宅等の場合は、簡易な査定にとどまり、鑑定が必要になるのは、工場、旅館、ホテル等の特殊物件に限定されるでしょう。銀行は毎年、貸付先の不動産の担保価値の見直しを行います。これも戸建住宅等の場合は、簡易な手法がとられ、鑑定は特殊物件のみのケースが多くなってきました。②役員の物件を会社に売買する時。この時は価格に恣意性が生じることが多いため、税務署から指摘を受けやすいです。そんな時には、鑑定をとり、鑑定評価書が、税務署に対する根拠となります。固定資産税評価額より少し上目の価格で売買していれば、指摘されることもないと思うので、鑑定評価書が必要な場面は、安めで取引したい時、または高めで取引したい時に、なるでしょう。③相続時。相続が発生すると、財産を相続人に按分する必要が生じます。全て売却できれば、お金で均等に配分することができるでしょう。ただ、相続財産である不動産を売りたくない場合もあります。その時は、不動産を相続する人は、不動産の市場価値を把握して、それを按分した額を他の相続人に支払う必要が出てきます。たとえば、不動産の価値が1000万円、相続人が4人だとします。不動産を相続する相続人は、他の3人の相続人に、250万円づつ支払う必要があります。この時の不動産の価値1000万円は、不動産鑑定によって、求められます。最も、登場する場面である3つの場面について、述べました。これら以外にも、たくさん鑑定評価書を利用しうる場面が多々ありますが、少しづつ述べていきたいと思います。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
04Mar
- 市役所調査
  今日は、一日中、車で移動していました。昼前から暑くなってきました。春も近づいています。さて、最近、市役所調査が非常にしやすくなってきました。用途地域はほとんどの市でネット検索が可能ですし、道路台帳や市道名、建築基準法上の道路か否か等もネットで検索できるところが増加しています。さらには、上下水道もネットで調査できる市も増えてきました。市役所に行く目的が、建築計画概要書を取得する事だけになってきました。その他の事項はネットや電話で確認できます。当方がこの世界に入ってきた時は、市役所に出向かないと何もわからない状態でした。また、地図がずいぶん進化しました。グーグル地図で、現地に行く前に様子を確認することができるようになっています。これは、大変助かります。そのうち、建築計画概要書もネット公開される日もそう遠くはないのでは、と思います。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
03Mar
- ロシア
  まいどです。ロシアとウクライナの戦争が始まっていますが、メディアは一方的にロシアが悪い、との報道一色です。ここですぐにそう思い込む人は注意が必要です。騙されやすいですよ。以前バラエティ番組でやっていました。今は精巧なフェイク画像、動画を簡単に流せるようです。それによって、国民世論はいかようにも動かせると言って、スタジオ参加者は「こわいですね～」のコメント。実際にロシアに非があるのか、そうではないのか、はわかりません。ただ、テレビ、新聞報道を鵜呑みにできる時代は終わっています。どのような報道でも疑ってかかって、背後に何があるのか、考える時代です。国民一人一人の意識が大切です。コロナについても、全く同じです。自分で調べて、考える、という事がかなり求められる時代になってきました。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
02Mar
- 法人化のお知らせ
  まいどです。3月1日をもって、法人化をさせて頂くことになりました。設立は2月1日ですが、稼働は3月からです。まだまだ、色々な手続きがあり、多少面倒ですが、仕方ありません。よく法人化すると、儲かっているなあ、と思われる方が多いかもしれませんが、儲かっている方が法人化する訳ではありません。当方よりも、何倍も設けていても、まだ個人でやっている方はいくらでもいます。逆に、所得が300万円くらいでも法人化した方が有利だ、と主張する人もいます。当方の法人化目的は信用でしょうか。法人化することによって、それが営業促進になることは間違いないようです。当方は、儲かりすぎて、節税対策の法人化、いわば、守りの法人化ではなく、攻めの法人化です。今後とも、どうぞよろしくお願いします。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
01Mar
- セミリタイヤ
  まいどです、今日は雨で少し寒いです。今日から3月ですね。さて、大学の後輩がセミリタイヤして、年始早々タイに行っています。たしか、45歳くらいでセミリタイヤして、しばらく実家にいたのですが、満を持してタイに出発しました。元々、10年以上前にタイに数か月滞在して、タイの良さを知ったらしいです。リタイヤメントビザを取得したという報告を受けました。基本的に、生涯タイで生活する予定だそうです。もちろん、独身で、昔から結婚には全く興味のない人間でした。向こうは暑いそうです。気楽でうらやましい気持ちがあります。ストレスなしですね。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
28Feb
- 建物診断
  お疲れ様です。今日はまずまずあたたかな一日でした。先週は結構寒さが厳しい日が多かったので、ほっと一息です。さて、不動産鑑定士は、一般的には土地の評価がメインです。土地の評価の前提として、その地域を分析する必要があり、どのような地域か、しっかりと把握する必要があります。なので、あちこちに行ったりする人には向いている仕事かもしれません。一方で、忘れてはいけないのが、建物です。建物について詳しい鑑定士は少なく、ここが価格査定において、重要な要素を占めることもあります。現在、当方が、特に力を入れているのが、建物評価です。建築士になる必要はありませんが、建築関係の知識は重要です。他に、開発、擁壁等の知識もあれば、鑑定士は強いです。土地評価そのものよりも、そういった周辺知識を得たいものです。節税・税金対策ランキングにほんブログ村