不動産鑑定士の業務日記

夏の服装

お疲れ様です。酷暑がはじまったばかりですが、夏場は、どのような服装で仕事されているでしょうか。当方は、単独で動くときは、Tシャツにジーンズ、サンダルです。本当は、短パンで動きたいのですが、おっさんの汚い脚は見たくなく、人にも同じ思いをさせたくないため、旅行に行くときはともかく、仕事の時は長ズボンです。知り合いは、自社のユニフォームを作っている方がいます。ワークマンで、数千円で作れるそうです。このユニフォームであれば、お客さんと会う時にも着ることできますし、上をポロシャツ、下を薄手のパンツにすれば、涼しいと思います。自社のユニフォームを考えようかなあ。

景気の動向

株価は高騰しているが、平均給与は30年前と変わらないか、微減傾向にあります。物価も高騰し、食料品はもちろん、目立つところでは、自動車の価格は2倍、一眼レフカメラの価格は3倍になっています。庶民の暮らしは厳しくなるはずです。貧富の差が開きすぎているのかもしれません。99％超が中小企業、1％未満が大企業で、労働者の7割は中小企業勤務、3割は大企業勤務、ということで、大企業勤務の方々は所得が増大し、中小企業勤務の方々は所得は減少しているようです。景気は、どうなっていくのか予断を許さない状況にあると思います。

ホームページ集客2

お疲れ様です。集客では、ホームページやSNS集客が盛んですが、その効果は業界によって大きく異なるでしょう。飲食店、美容室、理容室等は、これらの集客手段は効果的です。ただ、我々のような士業、とくに鑑定士は、ほとんど関係ないように思います。閉鎖的な世界で、あまり、オープンにできない事項も多く、発信には限界があります。稼いでいる方は、こつこつと人脈を作って、広げていく、そういう方が多いように思います。

地価調査

こんにちは、今日は暑いですなあ～半袖で十分です。我々の業界は地価調査が大詰めで、来週早々には提出します。あと、まだ、固定資産税の評価をしている市町村もあるようです。我々は3月末で終わりました。さて、昨日は、蚊が部屋にいて、退治しようと思いましたが、結局どこに行ったのかわからず、退治できませんでした。蚊の退治には何がよいでしょうか。あまり毒性のあるものは使いたくないし、植物由来の蚊取り線香は、臭いがきつ過ぎますし。悩み所です。

水位

お疲れ様です。台風とそれに伴う雨で、どの河川も水位がかなり上昇しているようです。淀川、寝屋川、住吉川、芦屋川等で、そういった投稿を見ました。今回の台風は風はほぼなく、もっぱら雨だったと思いますが、数年前（10年近く前になるんかな）に、7月のはじめに今回とは比較にならないくらいたくさんの雨が降ったときがありました。3～4日、ほぼ止み間なく、豪雨が続きました。こんな経験は後にも先にもこの時だけです。その時は、水位の増加はもちろんあったでしょうが、今回ほどひどくはなかったように思います。浸水想定区域について、地価が下がりそうです。広島で、土砂災害があったときは山手の地域の地価が下がり、数年前に台風で、芦屋浜が浸水したときは、海岸沿いの地価は下がりました。地震のあった東北の地価が下がるのか、といわれると、地震のリスクは日本全国にあるので、特別東北だけ下がる、というのはないように思います。

短答式合格発表

短答式の合格発表があったらしいです。我々の時代とは制度も全く変わってしまっているので、何ともいいにくいですが、やはり、この資格は、働きながら合格、というのは厳しいと思います。司法試験や公認会計士試験と同じように、勉強専念することが大事かと思います。働きながら取得できる資格と専念しないと合格しにくい資格があります。よく言われるように、論述式のある試験は勉強専念のほうがよく、マークシートが多い試験は働きながらでも可能かと思います。鑑定士試験は、働きながら、5年、6年かけるよりも、無職、専念で、1、2年で合格するほうがよいと思います。ただ、すでに大手企業にいるのであれば、勉強等せず、ずっと、定年までそこで働いた方がよいのでは、とも思います。

バイク

不動産鑑定士にとっては必需品ともいえるのが、バイクです。東京、大阪等の都心部では不要かもしれませんが、神戸では必須です。神戸も広いし、道路が狭く、車ではとても入れない場所も多く存在します。車では駐車場に止めて、そこから徒歩20分なんてざらです。そんなとき、便利なのがバイクです。これまでは、250ccのスクーターに乗っていましたが、125ccに買い換えました。正直、長い時間走る、長距離を走る場合は、250ｃｃの方が楽ですが、なにせ、重い。駐輪場がない。125ｃｃの軽さ、取り回しのしやすさに感動しました。また、125ならば自転車や原付と同じように置けますが、250ｃｃになるとそうはいきません。結構場所をとるので、スーパーの駐輪場に簡単にはおけません。という事で、安全第一で、この125のバイクで動きたいと思います。

バイク

お疲れ様です。仕事用に250ｃｃのスクータをよく利用していましたが、そろそろ、買い替えの時期になりました。電源が付きにくき、水漏れはしているということで、まだ、メーターは3.5万キロまで走っていないのですが、10年以上、よく動いてくれました。次は、125ｃｃクラスに落とすつもりです。250ｃｃのスクーターは今は売れないそうですね。10年前、20年前はビクスクブームで、売れまくっていたのに。ということで、今は、ホンダのリードか、ヤマハのシグナスかで悩み中です。見積がくるまで、じっくりと考えたいと思います。

繁忙期も

おはようございます。繁忙期もほぼ終わりをむかえ、10月からずっと走り続けてきた忙しい日々も、明日で、少しおちついてくると思います。ほんとうに、尼崎から神戸市全域にかけて、動きつづけてきました。この仕事はデスクワークだけではなく、歩くことが非常に多いので、運動にはなります。他の士業の方と比べると、健康的ではないかと思います。以上、久しぶりの更新でした。

取得価格不明物件

不動産を取得したときの売買契約書は必ず残しておかなければなりません。その不動産を売却する時に、売却額-取得額がプラスになれば、その部分に対して課税されるからです。もし、取得額が不明であれば、売却額の5％が取得額とみなされます。これはつまり、95％部分が利益とみなされ、ここに課税されます。95％というとかなり大きいです。もし、売買契約書がない場合は、不動産鑑定士に、取得価格を試算してもらう方法があります。ただ、古すぎると、価格を分析することが困難になりますので、取得日は、昭和の終わりか、平成になって以降くらいが限界でしょうか。

取得日不明物件

最近、取得日不明物件の評価をたて続けに行いました。取得日が昔であればあるほど、比準するにしても、まず事例の取得に手間がかかるし、事例を取得しても今のような丁寧さがないため、殴り書きのものが多く、読めない。費用対効果の関係で、依頼者の希望にそう結果になるとも限らないです。

全国津々浦々

不動産鑑定士の仕事は、全国あちこちに行けるというメリットがあります。不動産鑑定業務について、20年ほど経過しますが、これまで、足を踏み入れたことのない、通過したこともない都道府県は、山梨県、栃木県、群馬県、茨城県、岩手県のみです。それ以外の地域は、もちろん、仕事とは限りませんが、全制覇しています。上記の5件は、あまり旅行で行く機会はなさそうなので、仕事で行きたいなあといつも考えています。東京にいる時に、行けばよかったなあ、と多少後悔しています。それにしても、ゆっくり旅行気分で、という訳にはいかないかもしれませんが、あちこち行けるのは楽しいものです。

アメンバー限定記事景気の動向2

アメンバー限定記事景気の行方

ホームページ集客

お疲れ様です。集客について、ホームページを作成される方も多いかと思います。飲食系、店舗、士業でも行政書士さんであれば、ホームページの効果はあると思います。そのために、SEOが上位にくるように、いろいろな工夫を凝らすホームページ業者も、親しい知り合いにはいます。ただ、ホームページが上位に来ようが、下位であろうが、関係ない職種があります、まさに不動産鑑定士です。不動産鑑定士はホームページよりも、むしろ、職業別電話帳のほうが良いとも言われています　笑依頼者は高齢者が多いからです。鑑定士の依頼者は高所得者が多く、高所得者の多くは、高齢者です。高齢者はやはり、パソコン等開いてみるよりも、アナグロに職業別電話帳を検索する方の方が多いようです。鑑定士は人数が少ないので、あまり何もしなくても、SEOは上位に来やすいです　笑

わずか数百メートルでも

今日は雨ですね、外出しにくい天候です。さて、物件調査をしていると気が付くことがあります。わずか2～300ｍ離れただけであるのに、雰囲気が全く異なる地域があります。分譲開発地であれば、それくらいの距離であれば、たいして大きな変化は感じないでしょう。ただ、山手の地域は違いますよ。例えば、神戸の阪急岡本駅は駅界隈は、大学生も多く、繁華性が高いとは言いませんが、一定の賑わいがあります。隣接するJRの摂津本山より南の地域もさほど変わりません。ただ、岡本駅から北へ2～300ｍ離れると大きく雰囲気が異なります。ましてや、直線距離で6～700ｍも離れると、見える景色が異なります。田舎の山匂いがしますし、まさに、里の雰囲気です。実際、夏になるとカブトムシやクワガタが採れますし、セミの種類が異なります。南のほうは、くまぜみ、アブラゼミですが、北側の山手のほうは、ミンミンゼミ、ひぐらしです。家から1ｋｍほどしか離れていない地域であっても、全く遠く離れた田舎に来たかのような雰囲気を味わえる、不思議な感覚です。

同族間売買

こんにちは、今日はそこまで寒くないここ神戸です。一般の方々からの依頼で多いのは、同族間売買です。例えば、役員の持っている土地を会社に売却する場合等です。同族間売買は、価格が恣意的に決められる可能性が高くなり、税務署にチェックされることの多い事項です。鑑定士の鑑定評価書があり、それを提示すると、よほど無理のある評価書でない限り、税務署の方はスルーします。これまでのお客さんの話では、同族間売買で、税務調査が来た時に、鑑定評価書を提示したら、特に何も言われることなく、乗り切ったそうです。そういったところでお役に立ててありがたい話です。

不動産業者

おはようございます。不動産業者の方は知り合いに多くいますが、業者のデメリットは不況の時に仕事がないということだと思います。ただ、不況でない時は、鑑定士よりも儲かるのではないかと、いつも思います。一気に入る収入が全く違いますね。鑑定士は1案件で、100万円を超える仕事って裁判案件か、大手がやっている証券化不動産の評価が複数来た場合に、ほぼ限られるのではないかと思いますが、業者さんの仕事は100万円超えは当たり前で、場合によっては、1000万円、1億円というケースも少なくないと思います。今年は、不動産業者をやる場合の勉強もしていこうかと思います。物件調査等は十分にかわっているつもりですが、わからないのは事務的な業務の流れですね。その辺りだけ、勉強させてもらおうかと思っています。

地価の上昇もそろそろ・・・

お疲れ様です。株価が過去最高を更新しているいうことですが、実態経済はどうも違うようです。関西の人気のある地域である、西宮北口、岡本等の地域は、地価上昇傾向といわれてきましたが、業者の人に聞くと、そろそろ、天井に到達し、横這いから、数年後には下落する可能性もあるそうです。年末に聞いた話では、在庫量が過去最大という業者もいました。金融機関の融資も、厳しさが出ており、動きがにぶいような気がします。不況がやってこなければ良いですが・・・

つわもの

先日の交流会での出来事です。今や弁護士は珍しくはなく、なんらかの交流会に参加すると、少なくとも1人はいらっしゃいます。先日の交流会は、全体では25、6人でしたが、弁護士の方は3人いらっしゃいました。いつも来られる方が来られていなかったので、もしその方も来られたら、弁護士4人になるところでした。25人のうち、弁護士4人はさすがに多いです。交流会で多い職種は保険屋さんですね。BNIという集まりの、ある地域では、半分くらいは保険屋さんだそうです　笑それは置いておいて、来られていた弁護士の方の内、初対面の方に話しを聞くと、仕事しながら、独学で、しかも予備試験経由で、40代半ばで弁護士になったそうです。どのくらいの期間勉強されたのか等、詳細はお聞きしませんでしたが、すごい方です。もちろん、ご結婚もされて、お子さんもいらっしゃる方です。まさに、つわものです。