不動産鑑定士の業務日記 -3ページ目

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26Feb
- 所有者不明土地
  おはようございます。所有者不明土地が多くなってきていると言われます。所有者不明土地は、弁護士さんなどが管理人になるようです。不動産鑑定士が適切に価格を査定して、不動産業者等に売却し、弁護士、不動産鑑定士への経費を差し引いて、国庫に帰属するようです。郊外には、空家、空地も多くなっており、今後、相続したくないと考える人も多くなってくるでしょう。人口減少社会では、残るのは、都心部近くの物件のみになっていくのでしょうね。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
25Feb
- 精霊、妖怪等
  こんにちは、今日は週末ですので、少し業務とは離れた話をします。テレビを見ていると、よく、精霊、妖精、妖怪の話が出てくることがあります。これらは存在するのでしょうか。恐らく存在しているのでしょう。ただし、我々のように物質として存在するのではなく、エネルギー体として、波動として存在していると思われます。見える人には見えると思いますが、多くの人には見えません。射場浩二氏がよく「ちいさいおっさん」を見ることがあると言われています。ほかにも、女性アイドル等も「ちいさいおっさん」を見たということをテレビで言っていたのを記憶しています。この「ちいさいおっさん」というのは、妖精の類なのでしょう。エネルギー体です。カッパについても、エネルギー体として存在しているようです。自分自身のおじいちゃんが昔、かっぱに引きずりこまれそうになったと言っていたのは今でも覚えています。幽霊についても、念が強いまま亡くなると、念はエネルギー体ですので、それが残ることはあるでしょう。よく、沖縄で兵隊さんを見たという報告がありますが、これは霊ではないそうです。時間は、現在、過去、未来と同時に流れています。現在にいる我々が、過去（兵隊さんにとっては現在）とリンクして、そのような現象が生じることがあるようです。亡くなったお父さんの気配を感じた、というのも、お父さんが生きていたころと、リンクしているのでしょう。現在の科学では解明できませんが、科学で解明できないことを頭ごなしに否定するのではなく、受け入れる柔軟性を持ち合わせたいものです。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
24Feb
- 水路占用許可
  寒い朝ですが、いかがお過ごしでしょうか。週末は気温が上がるとのことですので、早く暖かくなってほしいところです。さて、物件と接面道路との間に水路が介在しているケースが少なくありません。その場合は、水路の占用許可が必要です。市役所に届け出ることが必要になる訳です。占用許可は数年に一度更新されます。占用に代金が発生するかは、市町村により、また、事業としての利用か住宅としての利用かによって、異なる可能性がありますが、代金が発生しないところが多いような印象です。水路幅が50ｃｍ程度であれば、側溝と同じように、接道と認められるケースがほとんどですが、水路幅が1.5ｍ程度あれば、接道と認められるか否かは、水路の占用、ひいては、占用許可によるところも多いかと思います。神戸市の場合は、概ね50ｃｍが一つの基準です。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
21Feb
- 賃料係争
  お疲れ様です。土日とスキーに行ってきました。すごい雪で、前方が全く見えない時間帯が長かったです。ゲレンデ内で遭難の危険すらありました　笑さて、最近、賃料係争の場面について簡単に気がついたことを述べます。賃料係争の場面では、弁護士と鑑定士の連携が必要です。弁護士は、裁判書面では書き方のパターンがあり、逆に鑑定士はこれまでの経験に基づく鑑定士なりに書き方のパターンがあります。最近の案件で、弁護士の先生は、裁判上やりとりする各種書面の書き方について、鑑定士に指示して頂いた方がよいと感じました。お互い土俵が異なり、裁判では、弁護士の先生の土俵で相撲をとることになりますので。減損会計等、会計士と鑑定士が絡む事もあり、やはり、分野間のすりあわせが必要だと感じた時もありました。各士業間はもちろん、士業でなくても、いろいろな仕事の分野があり、それぞれの分野で暗黙のルールに従って、それぞれのやり方で仕事をしているため、分野が絡むときにその間をどう埋めるか、ということが大切だと感じた最近です。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
15Feb
- 浜田出張
  先週、島根県の浜田に出張してきました。浜田といえば、なんといっても、甲子園常連校の浜田高校が有名です。結構、有名な高校は、駅の近くにあったりします。徳島池田高校もそうですし、和歌山箕島高校もそうです。JRから見えるような距離にあります。浜田高校は、駅から徒歩7～8分であるため、駅からは見えませんが近いです。ソフトバンクの和田投手が有名ですね。さて、こうした田舎の市役所は、結構堅いところが多いようです。検査済の有無すら、委任状が必要と言われたりします。都会になるほどネットも充実しており、調査がしやすい傾向にあります。ただ、都会でも、豊中市等は、いまだにパネル化されておらず、大きな用途地域図を見て、調査したりします。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
18Oct
- ジビエ料理
  まいどです！週末に、美山町に行ってきました。一泊です。複数ファミリー、たくさんの子供達でした。はじめての鹿肉、はじめての猪肉だったと思います。2日目はあいにくの雨でしたが、鶏の生き絞めから、解体までを見学させてもらいました。一般的には、全て機械化、オートメーションらしいですが、ここは手作業です。目を覆いたくなる光景ですが、これが現実で、こうしてできた肉を我々は食べているのです。絞めから解体までの体験コースもあるようです。生き物に感謝です。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
14Oct
- 借地権その①
  まいどです。暑いのか涼しいのかわかりにくいここ神戸です。さて、今日は簡単に借地権について述べます。建物を借りている人は、違う地域に引っ越すときに、建物を明け渡します。もちろん、敷金、保証金以外に賃貸人との間に、お金のやりとりはありません。ただ土地の場合は違います。建物を所有している土地を明け渡すときに、建物のようにそのまま明け渡すのではなく、借主は借地権相当額を貸主（土地の所有者）からもらい受けることができます。この時の借地権価格については、当事者がそれでよければ、単純に相続税の路線価割合で行うケースもありますが、適正に評価額を出したい場合は、不動産鑑定士の鑑定評価が有用となります。週末は、キャンプですが、雨予報です。雨の後は気温がぐっとさがるようですね。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
13Oct
- 42条2項道路
  まいどです。今日も暑い関西地方です。さて、2項道路というと、セットバックが必要です。現地を見て、セットバックしている物件も数多くあります。ただ、公図上、当該セットバック部分を分筆している場合と、分筆していない場合があります。分筆している場合はわかりやすいのですが、分筆していない場合は、当該部分の面積を概算して、登記簿面積から差し引いて有効面積を概測する必要があります。または、市役所で建築計画概要書を取得して、有効面積を把握する手もあります。ただ、物件が古いと、検査済証がなかったり、建築計画概要書の記載が大雑把であるので注意が必要です。固定資産税課税証明が入手できそうであれば、入手して、課税されていない部分を把握することもできます。もし、課税されていれば、課税しないように申し立てることもできます（ただし、一定の要件が必要です）。雨が降りそうですが、朝の陽ざしからは想像できない天気になってきました。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
11Oct
- 鑑定評価額について
  まいど、まだまだ暑いです。今日も予想最高気温が30度になるようです。最高気温が25度くらいの日がもっとも快適に過ごせます、個人的には。さて、鑑定評価の依頼にあたって、評価額をできるだけ低めにと言われることは多いです。この低めに、とはどの程度のことをいうのでしょうか。一般的に固定資産税評価額くらいが下限ではないでしょうか。ただ、物件の個別性があるため、事業収益物件で、収益が上がっていない物件の場合は、固定資産税評価額を下回ることはもちろんありますし、普通の物件であっても、地方ならとくに、固定資産税評価額レベルでも売れない物件は少なくないです。少し前に、地方の大規模工場の評価をしたことがありますが、当時は特に工業地に対する需要がなくて、ある地方の工場は廃業の嵐でした。そういった場所の工業地の評価額は、取得価格の半分、3分の1といったことはよくあったように思います。結局は、鑑定評価額というのは、物件に対する市場の評価（を鑑定士が推測するもの）という事が言えると思います。にほんブログ村銀行ランキング
07Oct
- デューデリジェンス
  まいどです。さわやかな朝です。秋晴れが続いています。さて、業界で、最近聞かなくなった言葉に、デューデリジュンスというものがあります。物件を基本的に外観から査定するものです。オフィスビルであれば、どのようなテナントが入っているのか、レジデンスであれば、ポストを確認したり、時には中を確認して、郵便物がたまっていないかを見て入居状況を把握する、といった情報を基にして、物件価値を把握するという手法です。ファンドバブルの頃は、デューデリジェンスの仕事も多かったです。ただ、昨今は、デューデリジェンスという名前も聞かなくなりました。旬を過ぎた、といったところでしょうか。いろいろと厳しくなってきており、敷地内に入ってはいけないとか、個人情報だとか、一昔前なら考えれないくらい規制が厳しくなってきている影響もあるのかもしれません。息苦しい世の中になっていますが、今日も流されることなく、自分軸をしっかりもって、自然体でいきましょう。にほんブログ村銀行ランキング
06Oct
- 工場とくれば・・・
  まいどです。まだまだ暑い日が続きます関西地方ですが、皆さまのご当地はいかがでしょうか。さて、工場調査とくれば、工場立地法が問題となってきます。一定の規模（敷地9000㎡、建物3000㎡）以上の工場に該当すると、一定の緑化率を確保しなければなりません。緑を植えるということですね。要は、敷地の周り（真ん中でも構いません）に、緑地を確保しなければなりません。また、ガス埋設管の調査にあたっては、関西であれば、ガスナビ君という大阪ガスの埋設管調査をネットで行えますが、工場の場合は、埋設管があっても、ネットで表示されないことも少なくありません。その場合は、ガスナビ君に問い合わせすると、埋設管についての情報を教えてもらえます。以前、述べたように、工場は海岸近くに存在する場合が多いため、その場合は、海岸立地法の調査も必要となります。さらに、工場は、構築物が多く敷地内に存在することが多く、登記要件を満たすのか否かの、判断も必要となります。単なる構築物で終わるのか、未登記建物、未登記増築となるのかの判断も難しいところです。以上、今回は工場調査についての基本を述べました。にほんブログ村銀行ランキング
01Oct
- バイクの1日
  まいど、今日は一日バイクでの移動でした。バイクが気持ちいい季節になってきました。さて、一団地認定の物件についての調査をしてきました。工場団地等は、一団地認定が多いです。一団地認定の詳細は市役所で台帳を見せてもらえます。ただ古いと記載されている情報は少ないです。海近くの物件だったのですが釣りがしたい。太刀魚のシーズンですね。南芦屋浜が工事中で、ベランダで釣りができない状態です。にほんブログ村銀行ランキング
29Sep
- 地価調査
  まいどです！昨日は、寝室に蚊がいる事がわかり、夜中に起きて、蚊をぱっちんしました。まだまだ暑いです。さて、先日、地価調査価格が発表されました。地価公示の主催者が国で、毎年1月1日時点の価格であるのに対して、地価調査の主催者は都道府県で、毎年7月1日時点の価格になります。さて、新型コロナの影響があるのは、中心商業地のみで、その他の商業地や住宅地は、影響なしの地域が多いようです。もともと、地方は新型コロナ関係なく、下落基調の場所が多く、実際影響を受けているのは、政令指定都市の商業地くらいでしょう。不動産屋さんにヒアリングする機会も多いのですが、ほとんど新型コロナの影響がないと言われます。まだまだ新型コロナは、波があると思いますが、5類にして、インフル同等と考えるべき時期に来ているでしょう。にほんブログ村銀行ランキング
22Sep
- 裁判鑑定
  まいどです。鑑定業務の中で、なかなかハードなのが裁判鑑定です。裁判鑑定というと、賃料係争が多いですが、賃料を評価するためには、建物全体の評価が必要であり、かなり作業量を必要とします。また、裁判所で相手側とやりとりするのは弁護士なので、その弁護士から色々と質問がきます。裁判が決着するまで1年以上要したりするので、報酬を100万以上頂いたとしても、一般には、コスパの悪い案件の部類になるでしょう。ただ、専門にやり始めると、やりがいを感じる部分もあり、当方も、積極的に当該案件を受けに行っています。こういう案件は、地価の変動期に多いのですが、中心商業地の地価が下落傾向にあるため、増えてくるかも知れません。地価調査が発表になりましたが、次回は、地価調査について、話します。にほんブログ村銀行ランキング
21Sep
- 造成費
  まいど、今日はかなり暑いここ神戸です。さて、鑑定評価を行うにあたって、見積の難しいのが、造成費等です。実際建物と敷地の状況をじっくりと把握して、見積費用を検討するのですが、外から少しみた程度ではなかなかわかりません。造成業者も、実際に作業を行うと、様々な問題が生じて、見積額が変わってくる可能性もあると思いますし、業者によって、倍半分かわってくる可能性もあるでしょう。これを壊さずに、専門業者外の者が見積額を査定する訳ですから、多少無理のある部分です。そこで、一応参考になる指標として、相続税財産評価基準の都道府県別の宅地造成費の金額表というものがあります。もちろん、物件の個別性によって異なってくるものですが、一応の指標にはなると思います。にほんブログ村銀行ランキング
14Sep
- BNI　BMS
  まいどです。日々過ごしていると、交流会のお誘いを頂く事が多いです。今から6、7年前にBNIというのを、見学させて頂いたことがあります。どのような交流会かというと、一定のノルマの下、お互いに仕事を紹介しあうという会で、都市部であれば、各市にほぼ1つあるかもしれないいわゆる朝会です。1つの会の中では、1業種1社のみという決まりがあるので、競合することがありません。最近、別の交流会（実質飲み会）の知り合いから、ある地域のBNIの立ち上げメンバーとして入らないか、というお誘いを頂きました。その地域は家からはやや遠いのですが、オンラインなので、前向きだったのですが、距離が離れていると色々と不都合が多いと感じました。紹介のメインは飲食店になるのですが（自ら行っても紹介ノルマ達成されるため、飲食店は会の中には必須です。）、遠いと飲食店には行きづらくなります。あと、やたらに保険屋さんが多いのです。損害保険、生命保険他、これらの中でも細かく細分されており、苦しいですが、1業種1社を守っています。距離的に遠く、メンバーに偏りがあるため、現在は保留しております。また、数年前には、BMSという会がありますが、こちらは、実際に所属しました（こちらは夜会です）。こちらもお互いに仕事を紹介しあうのですが、BNIほど厳しいノルマはありません。ただ、その場限りの口約束だけで終わってしまうことがほとんどなので、1年間で辞めました。ノルマがあるとしんどいし、ノルマがないと形だけになります。一長一短ですね。現在8社経営している知り合いがいますが、独立直後は年間飲み代が500万円といっていました。それだけ、広く交流してきたとも言えます。営業活動そのものの成果ですね。にほんブログ村銀行ランキング
- 勉強会
  まいどです。なんとなく、涼しくなってきましたね。雨模様のここ神戸です。昨日は、大学のOB会の中の勉強会（凌霜不動産会）というのに参加してきました。重要な情報として、三宮の東急ハンズが売れたとの情報がありました。あと、センター街のギャップ跡（神戸の最高価格地点）にはまだテナントが入らないんでしょうかね。隣のドラッグストアは、決まりました、コンビニです！（笑）東京の最高価格地点は、山野楽器、周辺はブランド店等高級店舗です。神戸の最高価格地点は、空きテナント、周辺は以前はドラッグストア、今コンビニ　笑格差是正が急がれますね。齋藤知事、神戸市長も神戸活性化のために、思い切った政策をしてほしいですね。にほんブログ村銀行ランキング
12Sep
- バンド活動
  先日、バンドメンバーでズーム会合を開きました。近況報告とかなんやらで2時間があっという間でした。オンラインで合わせる事もできるようですが、まずは、次曲の選択です。一応、次はイノセントワールドに決定しました。各自練習して、宣言が明けた頃、来月にスタジオで合わせる予定です。年末には、別イベントもあり、何を弾くのか（ギター）思案中です。ボイトレとギター練習で、プライベートもこれから忙しくなりそうです。にほんブログ村銀行ランキング
09Sep
- 埋蔵文化財包蔵地
  まいどです。むし暑い夕方のここ神戸です。今日のお昼は徳正で、カレーうどんセットを食べました。カレーうどんと卵ごはんです。久々でおいしかったです。昨日、今日のアクセスが・・・ゼロ　笑一週間ぶりの更新となります。さて、今回は埋蔵文化財包蔵地について、話します。埋蔵文化財包蔵地についてですが、包蔵地内であれば、試掘が必要か否かを調べる必要があります。周辺で土器等が発見されていれば試掘が必要となるケースが多いです。また、建築予定の建物の基礎の深さ等によっても、試掘の要否が判断されます。また、試掘の費用負担は、多くの場合は公費でされることが多いですが、本発掘になると、事業者であれば、自己負担になることが多く、個人の戸建住宅を建てる場合は公費のことが多いです。ただ、市役所によってことなり、ケースバイケースであるため、問い合わせが必要です。さあ、明日は、実査の後は散髪に行く予定です。今生きていて、最も心地よい瞬間は、散髪屋で、髭剃り、頭皮マッサージ、鼻毛切（笑）、シャンプーしてもらっているときです。にほんブログ村銀行ランキング
03Sep
- 市役所調査の注意点
  まいどです。雨がよく降りますね。さて、市役所調査の注意点を述べます。最近はパネルタッチで、用途地域等を調べる事ができますが、市役所によって表示範囲が異なる事に注意が必要です。たとえば、住所を入れると、該当場所が表示され、用途地域等が表示されますが、用途地域だけでなく、地区計画等も同時に表示される事もあれば、地区計画等は、一旦戻って他の画面で表示される事もあります。また、都市計画法上の規制のみ表示される事もあれば、宅地造成工事規制区域などの他法の規制も同時に表示される市役所もあります。それぞれ、市役所によって表示される範囲が異なるので、よく知った地域以外の市役所で調査する場合は、市役所の担当者に確認する事が無難です。調査漏れ、見逃しにご注意を、というお話でした。にほんブログ村銀行ランキング