不動産鑑定士の業務日記 -3ページ目

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10Mar
- マンション価格
  まいどです。今日は昨日以上に暖かくなるようです。昨日は、あちこち移動したので、一日2万2千歩歩きました。さすがに、これだけ歩くと、汗ばんできました。さて、マンションの価格を調べることも多いのですが、明らかに、数年前よりも上昇している地域が多いです。出社制限、ズーム会議等の影響で、マンションから戸建へ移る割合が増加しているため、マンション価格は下がっているのかと思いきや、逆です。もちろん、材料価格の上昇が大きな要因であると思いますが、コロナ禍の厳しい経済情勢で、あまり、高く設定すると買える層が少なくなるのでは、と思うのですが、採算合わせるために、高めの設定が必要になるのでしょう。高く設定すると、結局は、供給が需要を大きく上回り、売れ残る結果、結局は下げざるを得ない状況になるのでは、と想像します。影響を受けるのは、マンションデべ等かなあ、と思うのですが、さてどうなるでしょうか。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
05Mar
- 鑑定評価書の利用場面
  今日は暖かくなりそうですね。昼から少し運動に出ようと思います。さて、今日は少し、鑑定評価書の登場場面について話します。①まず、銀行の担保評価です。金融機関は貸付を行いますが、貸付を行う時は、貸付先の物件の査定を行って、査定額の範囲内で貸付額を決定します。この場合は、戸建住宅等の場合は、簡易な査定にとどまり、鑑定が必要になるのは、工場、旅館、ホテル等の特殊物件に限定されるでしょう。銀行は毎年、貸付先の不動産の担保価値の見直しを行います。これも戸建住宅等の場合は、簡易な手法がとられ、鑑定は特殊物件のみのケースが多くなってきました。②役員の物件を会社に売買する時。この時は価格に恣意性が生じることが多いため、税務署から指摘を受けやすいです。そんな時には、鑑定をとり、鑑定評価書が、税務署に対する根拠となります。固定資産税評価額より少し上目の価格で売買していれば、指摘されることもないと思うので、鑑定評価書が必要な場面は、安めで取引したい時、または高めで取引したい時に、なるでしょう。③相続時。相続が発生すると、財産を相続人に按分する必要が生じます。全て売却できれば、お金で均等に配分することができるでしょう。ただ、相続財産である不動産を売りたくない場合もあります。その時は、不動産を相続する人は、不動産の市場価値を把握して、それを按分した額を他の相続人に支払う必要が出てきます。たとえば、不動産の価値が1000万円、相続人が4人だとします。不動産を相続する相続人は、他の3人の相続人に、250万円づつ支払う必要があります。この時の不動産の価値1000万円は、不動産鑑定によって、求められます。最も、登場する場面である3つの場面について、述べました。これら以外にも、たくさん鑑定評価書を利用しうる場面が多々ありますが、少しづつ述べていきたいと思います。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
04Mar
- 市役所調査
  今日は、一日中、車で移動していました。昼前から暑くなってきました。春も近づいています。さて、最近、市役所調査が非常にしやすくなってきました。用途地域はほとんどの市でネット検索が可能ですし、道路台帳や市道名、建築基準法上の道路か否か等もネットで検索できるところが増加しています。さらには、上下水道もネットで調査できる市も増えてきました。市役所に行く目的が、建築計画概要書を取得する事だけになってきました。その他の事項はネットや電話で確認できます。当方がこの世界に入ってきた時は、市役所に出向かないと何もわからない状態でした。また、地図がずいぶん進化しました。グーグル地図で、現地に行く前に様子を確認することができるようになっています。これは、大変助かります。そのうち、建築計画概要書もネット公開される日もそう遠くはないのでは、と思います。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
03Mar
- ロシア
  まいどです。ロシアとウクライナの戦争が始まっていますが、メディアは一方的にロシアが悪い、との報道一色です。ここですぐにそう思い込む人は注意が必要です。騙されやすいですよ。以前バラエティ番組でやっていました。今は精巧なフェイク画像、動画を簡単に流せるようです。それによって、国民世論はいかようにも動かせると言って、スタジオ参加者は「こわいですね～」のコメント。実際にロシアに非があるのか、そうではないのか、はわかりません。ただ、テレビ、新聞報道を鵜呑みにできる時代は終わっています。どのような報道でも疑ってかかって、背後に何があるのか、考える時代です。国民一人一人の意識が大切です。コロナについても、全く同じです。自分で調べて、考える、という事がかなり求められる時代になってきました。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
02Mar
- 法人化のお知らせ
  まいどです。3月1日をもって、法人化をさせて頂くことになりました。設立は2月1日ですが、稼働は3月からです。まだまだ、色々な手続きがあり、多少面倒ですが、仕方ありません。よく法人化すると、儲かっているなあ、と思われる方が多いかもしれませんが、儲かっている方が法人化する訳ではありません。当方よりも、何倍も設けていても、まだ個人でやっている方はいくらでもいます。逆に、所得が300万円くらいでも法人化した方が有利だ、と主張する人もいます。当方の法人化目的は信用でしょうか。法人化することによって、それが営業促進になることは間違いないようです。当方は、儲かりすぎて、節税対策の法人化、いわば、守りの法人化ではなく、攻めの法人化です。今後とも、どうぞよろしくお願いします。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
01Mar
- セミリタイヤ
  まいどです、今日は雨で少し寒いです。今日から3月ですね。さて、大学の後輩がセミリタイヤして、年始早々タイに行っています。たしか、45歳くらいでセミリタイヤして、しばらく実家にいたのですが、満を持してタイに出発しました。元々、10年以上前にタイに数か月滞在して、タイの良さを知ったらしいです。リタイヤメントビザを取得したという報告を受けました。基本的に、生涯タイで生活する予定だそうです。もちろん、独身で、昔から結婚には全く興味のない人間でした。向こうは暑いそうです。気楽でうらやましい気持ちがあります。ストレスなしですね。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
28Feb
- 建物診断
  お疲れ様です。今日はまずまずあたたかな一日でした。先週は結構寒さが厳しい日が多かったので、ほっと一息です。さて、不動産鑑定士は、一般的には土地の評価がメインです。土地の評価の前提として、その地域を分析する必要があり、どのような地域か、しっかりと把握する必要があります。なので、あちこちに行ったりする人には向いている仕事かもしれません。一方で、忘れてはいけないのが、建物です。建物について詳しい鑑定士は少なく、ここが価格査定において、重要な要素を占めることもあります。現在、当方が、特に力を入れているのが、建物評価です。建築士になる必要はありませんが、建築関係の知識は重要です。他に、開発、擁壁等の知識もあれば、鑑定士は強いです。土地評価そのものよりも、そういった周辺知識を得たいものです。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
26Feb
- 所有者不明土地
  おはようございます。所有者不明土地が多くなってきていると言われます。所有者不明土地は、弁護士さんなどが管理人になるようです。不動産鑑定士が適切に価格を査定して、不動産業者等に売却し、弁護士、不動産鑑定士への経費を差し引いて、国庫に帰属するようです。郊外には、空家、空地も多くなっており、今後、相続したくないと考える人も多くなってくるでしょう。人口減少社会では、残るのは、都心部近くの物件のみになっていくのでしょうね。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
25Feb
- 精霊、妖怪等
  こんにちは、今日は週末ですので、少し業務とは離れた話をします。テレビを見ていると、よく、精霊、妖精、妖怪の話が出てくることがあります。これらは存在するのでしょうか。恐らく存在しているのでしょう。ただし、我々のように物質として存在するのではなく、エネルギー体として、波動として存在していると思われます。見える人には見えると思いますが、多くの人には見えません。射場浩二氏がよく「ちいさいおっさん」を見ることがあると言われています。ほかにも、女性アイドル等も「ちいさいおっさん」を見たということをテレビで言っていたのを記憶しています。この「ちいさいおっさん」というのは、妖精の類なのでしょう。エネルギー体です。カッパについても、エネルギー体として存在しているようです。自分自身のおじいちゃんが昔、かっぱに引きずりこまれそうになったと言っていたのは今でも覚えています。幽霊についても、念が強いまま亡くなると、念はエネルギー体ですので、それが残ることはあるでしょう。よく、沖縄で兵隊さんを見たという報告がありますが、これは霊ではないそうです。時間は、現在、過去、未来と同時に流れています。現在にいる我々が、過去（兵隊さんにとっては現在）とリンクして、そのような現象が生じることがあるようです。亡くなったお父さんの気配を感じた、というのも、お父さんが生きていたころと、リンクしているのでしょう。現在の科学では解明できませんが、科学で解明できないことを頭ごなしに否定するのではなく、受け入れる柔軟性を持ち合わせたいものです。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
24Feb
- 水路占用許可
  寒い朝ですが、いかがお過ごしでしょうか。週末は気温が上がるとのことですので、早く暖かくなってほしいところです。さて、物件と接面道路との間に水路が介在しているケースが少なくありません。その場合は、水路の占用許可が必要です。市役所に届け出ることが必要になる訳です。占用許可は数年に一度更新されます。占用に代金が発生するかは、市町村により、また、事業としての利用か住宅としての利用かによって、異なる可能性がありますが、代金が発生しないところが多いような印象です。水路幅が50ｃｍ程度であれば、側溝と同じように、接道と認められるケースがほとんどですが、水路幅が1.5ｍ程度あれば、接道と認められるか否かは、水路の占用、ひいては、占用許可によるところも多いかと思います。神戸市の場合は、概ね50ｃｍが一つの基準です。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
21Feb
- 賃料係争
  お疲れ様です。土日とスキーに行ってきました。すごい雪で、前方が全く見えない時間帯が長かったです。ゲレンデ内で遭難の危険すらありました　笑さて、最近、賃料係争の場面について簡単に気がついたことを述べます。賃料係争の場面では、弁護士と鑑定士の連携が必要です。弁護士は、裁判書面では書き方のパターンがあり、逆に鑑定士はこれまでの経験に基づく鑑定士なりに書き方のパターンがあります。最近の案件で、弁護士の先生は、裁判上やりとりする各種書面の書き方について、鑑定士に指示して頂いた方がよいと感じました。お互い土俵が異なり、裁判では、弁護士の先生の土俵で相撲をとることになりますので。減損会計等、会計士と鑑定士が絡む事もあり、やはり、分野間のすりあわせが必要だと感じた時もありました。各士業間はもちろん、士業でなくても、いろいろな仕事の分野があり、それぞれの分野で暗黙のルールに従って、それぞれのやり方で仕事をしているため、分野が絡むときにその間をどう埋めるか、ということが大切だと感じた最近です。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
15Feb
- 浜田出張
  先週、島根県の浜田に出張してきました。浜田といえば、なんといっても、甲子園常連校の浜田高校が有名です。結構、有名な高校は、駅の近くにあったりします。徳島池田高校もそうですし、和歌山箕島高校もそうです。JRから見えるような距離にあります。浜田高校は、駅から徒歩7～8分であるため、駅からは見えませんが近いです。ソフトバンクの和田投手が有名ですね。さて、こうした田舎の市役所は、結構堅いところが多いようです。検査済の有無すら、委任状が必要と言われたりします。都会になるほどネットも充実しており、調査がしやすい傾向にあります。ただ、都会でも、豊中市等は、いまだにパネル化されておらず、大きな用途地域図を見て、調査したりします。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
18Oct
- ジビエ料理
  まいどです！週末に、美山町に行ってきました。一泊です。複数ファミリー、たくさんの子供達でした。はじめての鹿肉、はじめての猪肉だったと思います。2日目はあいにくの雨でしたが、鶏の生き絞めから、解体までを見学させてもらいました。一般的には、全て機械化、オートメーションらしいですが、ここは手作業です。目を覆いたくなる光景ですが、これが現実で、こうしてできた肉を我々は食べているのです。絞めから解体までの体験コースもあるようです。生き物に感謝です。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
14Oct
- 借地権その①
  まいどです。暑いのか涼しいのかわかりにくいここ神戸です。さて、今日は簡単に借地権について述べます。建物を借りている人は、違う地域に引っ越すときに、建物を明け渡します。もちろん、敷金、保証金以外に賃貸人との間に、お金のやりとりはありません。ただ土地の場合は違います。建物を所有している土地を明け渡すときに、建物のようにそのまま明け渡すのではなく、借主は借地権相当額を貸主（土地の所有者）からもらい受けることができます。この時の借地権価格については、当事者がそれでよければ、単純に相続税の路線価割合で行うケースもありますが、適正に評価額を出したい場合は、不動産鑑定士の鑑定評価が有用となります。週末は、キャンプですが、雨予報です。雨の後は気温がぐっとさがるようですね。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
13Oct
- 42条2項道路
  まいどです。今日も暑い関西地方です。さて、2項道路というと、セットバックが必要です。現地を見て、セットバックしている物件も数多くあります。ただ、公図上、当該セットバック部分を分筆している場合と、分筆していない場合があります。分筆している場合はわかりやすいのですが、分筆していない場合は、当該部分の面積を概算して、登記簿面積から差し引いて有効面積を概測する必要があります。または、市役所で建築計画概要書を取得して、有効面積を把握する手もあります。ただ、物件が古いと、検査済証がなかったり、建築計画概要書の記載が大雑把であるので注意が必要です。固定資産税課税証明が入手できそうであれば、入手して、課税されていない部分を把握することもできます。もし、課税されていれば、課税しないように申し立てることもできます（ただし、一定の要件が必要です）。雨が降りそうですが、朝の陽ざしからは想像できない天気になってきました。節税・税金対策ランキングにほんブログ村
11Oct
- 鑑定評価額について
  まいど、まだまだ暑いです。今日も予想最高気温が30度になるようです。最高気温が25度くらいの日がもっとも快適に過ごせます、個人的には。さて、鑑定評価の依頼にあたって、評価額をできるだけ低めにと言われることは多いです。この低めに、とはどの程度のことをいうのでしょうか。一般的に固定資産税評価額くらいが下限ではないでしょうか。ただ、物件の個別性があるため、事業収益物件で、収益が上がっていない物件の場合は、固定資産税評価額を下回ることはもちろんありますし、普通の物件であっても、地方ならとくに、固定資産税評価額レベルでも売れない物件は少なくないです。少し前に、地方の大規模工場の評価をしたことがありますが、当時は特に工業地に対する需要がなくて、ある地方の工場は廃業の嵐でした。そういった場所の工業地の評価額は、取得価格の半分、3分の1といったことはよくあったように思います。結局は、鑑定評価額というのは、物件に対する市場の評価（を鑑定士が推測するもの）という事が言えると思います。にほんブログ村銀行ランキング
07Oct
- デューデリジェンス
  まいどです。さわやかな朝です。秋晴れが続いています。さて、業界で、最近聞かなくなった言葉に、デューデリジュンスというものがあります。物件を基本的に外観から査定するものです。オフィスビルであれば、どのようなテナントが入っているのか、レジデンスであれば、ポストを確認したり、時には中を確認して、郵便物がたまっていないかを見て入居状況を把握する、といった情報を基にして、物件価値を把握するという手法です。ファンドバブルの頃は、デューデリジェンスの仕事も多かったです。ただ、昨今は、デューデリジェンスという名前も聞かなくなりました。旬を過ぎた、といったところでしょうか。いろいろと厳しくなってきており、敷地内に入ってはいけないとか、個人情報だとか、一昔前なら考えれないくらい規制が厳しくなってきている影響もあるのかもしれません。息苦しい世の中になっていますが、今日も流されることなく、自分軸をしっかりもって、自然体でいきましょう。にほんブログ村銀行ランキング
06Oct
- 工場とくれば・・・
  まいどです。まだまだ暑い日が続きます関西地方ですが、皆さまのご当地はいかがでしょうか。さて、工場調査とくれば、工場立地法が問題となってきます。一定の規模（敷地9000㎡、建物3000㎡）以上の工場に該当すると、一定の緑化率を確保しなければなりません。緑を植えるということですね。要は、敷地の周り（真ん中でも構いません）に、緑地を確保しなければなりません。また、ガス埋設管の調査にあたっては、関西であれば、ガスナビ君という大阪ガスの埋設管調査をネットで行えますが、工場の場合は、埋設管があっても、ネットで表示されないことも少なくありません。その場合は、ガスナビ君に問い合わせすると、埋設管についての情報を教えてもらえます。以前、述べたように、工場は海岸近くに存在する場合が多いため、その場合は、海岸立地法の調査も必要となります。さらに、工場は、構築物が多く敷地内に存在することが多く、登記要件を満たすのか否かの、判断も必要となります。単なる構築物で終わるのか、未登記建物、未登記増築となるのかの判断も難しいところです。以上、今回は工場調査についての基本を述べました。にほんブログ村銀行ランキング
01Oct
- バイクの1日
  まいど、今日は一日バイクでの移動でした。バイクが気持ちいい季節になってきました。さて、一団地認定の物件についての調査をしてきました。工場団地等は、一団地認定が多いです。一団地認定の詳細は市役所で台帳を見せてもらえます。ただ古いと記載されている情報は少ないです。海近くの物件だったのですが釣りがしたい。太刀魚のシーズンですね。南芦屋浜が工事中で、ベランダで釣りができない状態です。にほんブログ村銀行ランキング
29Sep
- 地価調査
  まいどです！昨日は、寝室に蚊がいる事がわかり、夜中に起きて、蚊をぱっちんしました。まだまだ暑いです。さて、先日、地価調査価格が発表されました。地価公示の主催者が国で、毎年1月1日時点の価格であるのに対して、地価調査の主催者は都道府県で、毎年7月1日時点の価格になります。さて、新型コロナの影響があるのは、中心商業地のみで、その他の商業地や住宅地は、影響なしの地域が多いようです。もともと、地方は新型コロナ関係なく、下落基調の場所が多く、実際影響を受けているのは、政令指定都市の商業地くらいでしょう。不動産屋さんにヒアリングする機会も多いのですが、ほとんど新型コロナの影響がないと言われます。まだまだ新型コロナは、波があると思いますが、5類にして、インフル同等と考えるべき時期に来ているでしょう。にほんブログ村銀行ランキング