不動産鑑定士の業務日記 -4ページ目

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02Sep
- 準都市計画区域
  まいどです。今日も蒸し暑いここ神戸です。雨模様ですね。さて、以前調査した時に、準都市計画区域というものに出くわしました。あまり見ない区域で、特に、関西エリアでは、ほぼ見ない（どこかにあるかもしれませんが）区域です。以前も東海、北陸地域で見た記憶があります。この区域も、調整区域と同じように建物が建つのか否か等、細かい調査が必要となったように記憶しております。準都市計画区域については、後日、少しまとめたいと思います。さあ、散髪行きたいけで、明日以降かな、今日は、午前中はデスクワーク、これらかは、近くの物件の調査に行ったあと、部屋を少し片づけたいと思います。お昼時に、間寛平夫妻がゲストの徹子の部屋を少し見たせいか、頭の中を廻っています。「かい～の～、いくつになっても甘えんぼ！」にほんブログ村銀行ランキング
01Sep
- リゾートマンション
  まいど、今日も暑い1日でした。明日は雨のようですね。さて、最近、リゾートマンションや、別荘の話しになって、長野では80万円くらいで、別荘があるそうですね。ただ、管理費が年間30万円かかるようです。今日は淡路島に、行ったんですが、コマーシャルで、よく見るあのマンションの横を通りました。190万円〜とありました。海に近い物件がいいですね。釣りが好きな人にとっては。それにしても、蒸し暑いですな。夜になってもにほんブログ村銀行ランキング
31Aug
- 海岸とくれば
  まいどです。今日も暑い、溶けそうです。プール行きたいなあ、土曜日いったばっかりやけど　笑お気に入りの温泉が、コロナの影響で、飲食施設だけ休止しているので行けない。温泉後の飲食施設の畳の上で、ビールを飲むのが至福の時間だから温泉とセットでないと。ほかの温泉施設はみな飲食施設も空いているのに、どこまで神経質やねん、原因はそこではない。もう一つの至福の時間といえば、散髪屋で、顔そり、洗髪、頭皮のマッサージをしてもらっているとき何の話やねん。さて、海岸そばの物件とくれば、河川と同じく、保全区域指定の有無の調査が必要となります。河川近くと同じく、海岸近くも、造成等によって、周辺土地が陥没等の影響を受けないとも限らないため、指定区域内の建築は届出が必要となります。河川近くは河川保全区域、海岸近くは海岸保全区域です。海岸近くの物件を取得して、のんびり釣りでもしたいなあ～夢ですなあ、といっても、意外と安いんです。190万円で出ていた！事故物件か？ではまた。にほんブログ村銀行ランキング
30Aug
- 道路範囲
  まいどです。今日はかなり暑いですね。さて、道路境界を把握するにあたって、境界明示を確認する必要があります。ただ、この境界明示の確認は、1週間程度要するケースが多いです。そこで、そのような場合は、道路範囲をしめした道路範囲図面を市役所で見せてもらうことができます。もちろん、昔ながらの道路等は、道路範囲をしめした図面がないケースもありますし、市役所によっては、このような図面を作成していないところもあるかもしれません。また、どこの市役所も道路台帳は作成していると思いますが、この道路台帳に示されている幅員の入った部分が道路範囲であると判断している市役所もあります。このように、道路の範囲は市役所によって、整備されている資料が異なりますので、道路課で確認する必要があります。さあ、眠いので、少し昼寝してから、また仕事します。にほんブログ村銀行ランキング
29Aug
- 智弁対決
  まいどです。高校野球は智弁対決になりました。まあ、どちらも頑張れ、というところですね。帝京の前田監督が勇退されましたが、寂しい限りです。さあ、夏休みもあと3日です。2学期が始まりますね。我々大人は夏休みは、多い人で10日くらいでしょうか。よく頑張っていますね。地価公示も本格的に始まります。頑張っていきましょう。にほんブログ村銀行ランキング
26Aug
- 共同住宅の変遷
  まいどです、今日も暑いですね～高校野球が白熱しています。いよいよクライマックスですね。ベスト8の戦いが一番面白いと言われていますが、今日がそのベスト8の激突です。この8つの高校であれば、どこが優勝してもらっても構いませんが、個人的には名称馬淵監督の明徳を応援するかなあ。若い頃は地域で応援する高校が決まっていました（関西第一、次に西日本勢）が、歳を重ねると、昔からがんばっている監督を応援するという姿勢に変わってきますね。さて、共同住宅の変遷について話します。最近は、新型コロナの影響からか、マンションから戸建へと需要がシフトしていると言われます。在宅ワークのため、部屋数が欲しいんですね。このマンションというものは、比較的歴史が新しいものです。我々が小さい頃はマンションというものは、メジャーではなかったので、その存在を知りませんでした。共同住宅と言えば、文化住宅、アパートがメインでした。そのうち団地が出てきて、当時とすれば斬新であり、団地は庶民の憧れであり、公営のものは、高倍率を極めていました。団地に住むことが一つのステイタスでさえありました。自分自身も、団地で育ちましたが、すぐ隣、階上、階下に幼馴染も多くでき、戸建に住んでいる人と比べて、仲間が多かったように思います。親戚が離れている（四国、九州メイン）ので、お年玉といえば、近所の幼馴染のところからもらって（お互いに渡しあう）いました。遊びも近所の複数の家族で遊園地にいったり、プールに行ったり、奈良、京都に行ったりしていました。こういう大切なコミュニティを育む場所、それが団地であったわけです。マンションが出てきたのは、小学校高学年くらいになってからだと記憶しています。マンションなのに、戸建と同じくらい高かったので驚いた記憶があります。こうして歴史の浅いマンションですが、今は不動産需要の中心とも言えます。逆に団地は老朽化し、居住者は高齢化し、外国人居住者の増加等、衰退傾向にあるのが少し寂しい感じがします。マンションで億超えどころか、芦屋等では2、3億くらいしているものも少なくありません。そんなにお金を出せるのなら、自分なら戸建に住むなあと、よく思います。高齢の方であれば、マンションの方が住みやすいかもしれませんので、そこは人それぞれかと思います。さて、もう少し話たいのですが、用事で少し出ます。そのあとは、ボイトレレッスンです。発生練習しないと・・・は～ひふ～へほ～（和田あきこ、か！）にほんブログ村銀行ランキング
25Aug
- 不動産市況
  まいどです。不動産市況は新型コロナの影響は少なく、活性化していると言われます。特にマンションから戸建住宅へのシフトが増加しているようです。阪神間も、比較的人気のなかった阪神沿線の戸建住宅が売れていて、阪神沿線の地価が上昇傾向にあるようです。最近の仕事も、これから住宅を購入する人のための住宅ローン審査に係る仕事（個人的にプラスの仕事と呼んでいます。ちなみにマイナスの仕事とは、住宅ローンが払えなくなった人の所有物件の査定のことです。）が増えており、対象物件の調査、市場価格調査、担保価値の把握等の仕事が最近のトレンドです。それにしても暑いでんなあ～　ちょっと気になるので、神戸国際の試合を見に行きます。けど九州の高校である長崎商も、応援したい気持ちもあります。どちらもがんばれ！にほんブログ村銀行ランキング
23Aug
- 私道の幅員
  まいどです。暑い夏が帰ってきたような気がします。さて、調査をしていて、困るのが私道の幅員です。公道のようにどこからどこまでなのかが、よくわからないケースが多いです。杭等があれば、わかりやすいですが、あるケースは稀です。概ね、通行可能な範囲を幅員と考えるしかありません。何せ私道ですから　笑幅員も場所場所によって、まちまちであることも多いです。特に2項道路のケースは困りますね。今日は暑いので、ここまで。ご飯食べてきます。にほんブログ村銀行ランキング
17Aug
- 開発その他
  まいど、雨ばかりですが、いかがお過ごしでしょうか。さて、開発について、以前書きましたが、もう一度まとめます。土地を分筆合筆しただけでは、開発にあたりません。敷地（建築確認上の敷地）の範囲を変更すれば、開発にあたります。また、広い敷地で、敷地を分断して、時間差で建物を建てると、いずれの敷地の建物も建築確認上「新築」になります。同一敷地で時間差で建物を建てると、はじめの建物は、「新築」、あとの建物は「増築」になります。以上、少しまとめておきました。にほんブログ村銀行ランキング
09Jul
- 土砂災害
  まいどです熱海で土砂災害が起こりました。沢山の方が亡くなられました。原因は盛土にあると言われていますが、あそこまで大規模ではなくても、盛土はあちこちで見られます。近くでマンションが建築されています。元々は森林です。工事の推移をみておりますので、あんな森林を伐採して、盛り土して造成して、危険やなあといつも感じています。神戸も、かつては、土砂災害、水害がかなり頻繁におきておりました。植樹や砂防ダムの建築等で、近年はほとんど起こらなくなりました。というのは嘘で、人が居住しているエリアでは、起こらなくなったにすぎません。大雨の後は、六甲のいろいろな箇所で、山の地肌がむき出しになっているところが確認できます。谷沿いの地域での居住は避けるなど、最低限の注意を払うしかないですね。にほんブログ村銀行ランキング
01Jul
- 増改築（担保評価）
  まいど！！早くも、7月に入りました。きょうはどんより曇っているここ神戸ですが、いかがお過ごしでしょうか。今回は、担保評価時の増改築について、話します。担保評価のゆるぎない視点は、保守的に判断、ということです。すなわち、価値の増大要因については、できるだけ小さめに、価値の下落要因については、できるだけ大きめに、という判断が必要になります。建物に増築改築がなされていると、登記簿面積よりも、延べ床面積は大きくなることが多いです。この大きくなった延べ床面積に単価を乗じると、登記簿面積に単価を乗じた価格よりも大きくなってしまいます。そこで、増改築（特に増築）のケースでは、増築部分は指摘だけしておいて、登記簿面積に単価を乗じる、という方法がとられることが多いです。金融機関によっても異なるかもしれませんが、一般的には上記のような指針に従って、評価を行います。にほんブログ村銀行ランキング
22Jun
- 不動産市況
  まいどです。昨日は、大学のOB会（不動産関連）でしたが、いろいろな話をお聞きしました。コロナ後を見据えて、ホテルを買い取る企業が多くあるようです。ただ、現在はどこも稼働率が極めて低いとの事でした。あと、工業地について、かなり地価が上昇しているようです。コロナの影響で、物流倉庫等が不足しており、地価が急騰しているようです。今後、市況がどのように動いていくかは不透明ですが、地価の大幅な下落というのはなさそうです。にほんブログ村銀行ランキング
17Jun
- 総合設計
  まいど！不動産を調査していて、あれ？容積率超過？と感じる場面に出くわす事があります。特に都心部では、総合設計制度が認められている場所があります。一定の空地（公開空地）があれば、容積率等の緩和を受けられという制度です。けっこう、忘れがちなので、お気をつけてにほんブログ村銀行ランキング
16Jun
- 河川保全区域
  まいど！河川の近くに建物を建てる時は、その地域が河川保全区域に該当するか否かを調べる必要があります。建物を建てると、地盤が弱かったりして、河川及び周辺地域に何らかの影響を及ぼす可能性があるためです。河川保全区域は、河川区域から何メートル内と定められていますが、河川区域の範囲も確認する必要があります。河川沿いに道路が走っている場合も多いですが、この道路もたいていは河川区域内になる事が多いです。にほんブログ村銀行ランキング
12Jun
- 不動産融資
  まいどです。不動産ローンの審査基準が厳しくなっていると聞きます。中には検査済がない物件はローンが通らない銀行もあるそうです。最近でこそ、どの物件もほぼほぼ完了検査を経ていますが、一昔前は、完了検査を受けていない物件がほとんどでした。それ以外に、道路幅、道路の種類等も融資判断の基準になるそうです。位置指定道路であれば、融資が通りにくいという話しも聞きました。結局は、売れやすいかどうか、が融資の判断基準になるのでしょう。
10Jun
- ぎょうざ
  まいどです。今日の昼は三宮で餃子を食べました。三宮をうろついていたんですが、やはり、空き店舗が多い。大阪ミナミやキタも同じような状況でしょう。賃料は下げ基調なのは間違いないでしょうね。オフィスも店舗も。リモートで仕事ができると知れ渡ったので、オフィスの空室率は上がり、賃料は下落していくでしょう。逆に仕事用の部屋が欲しいという事で、マンションから戸建へ需要がシフトしています。住宅地の価格は一部を除き、上昇傾向が継続ですね。あっ、ぎょうざは美味しかったですよ、みそだれがいい！
09Jun
- コロナ融資
  まいどです。先日、商工会議所の方からコロナ融資についての話を聞く機会がありました。商工会議所を通じて融資を受けると、より有利な条件になるそうです。3年無利子だそうです。そういえば、融資を受けて、投資に回すという話しも聞いた事があり、何かと利用しやすそうです。商工会議所に所属していますが、ただ年会費を支払っているだけ、みたいな感じだったのです。けれど、何かと利用させて頂ける場所だという事がわかりました。凄く便利ですね。これから色々と利用させて頂きたいと思います。にほんブログ村銀行ランキング
08Jun
- 反射的に
  まいど！暑い一日でした。夜になって少し涼しくなってきましたね。さて、不動産調査にあたっては、反射的に気がつくと楽な事項がたくさんあります。たとえば、川があれば河川保全区域、接面道路との間に水路があれば道路範囲、高圧線があれば地役権やボルト数、地積が大きければ、開発許可、開発登録簿等です。経験を積んでいけば、嫌でもわかってきます。一日一日、コツコツと、ですね。にほんブログ村銀行ランキング
07Jun
- 開発について
  まいどです。ブルーマンデーといわれますが、それはサラリーマン時代だけではなく、独立しても変わりませんでした。ちなみに、花金も同じです。独立しても同じように週末金曜日は気分が明るいです。さて、開発する時の開発許可要件ですが、市町村によって、地積が何㎡以上と決められています。ただし、区画形質の変更がなければ、開発許可は不要です。この区画形質の変更とはどのようなものでしょうか。以前は分筆合筆であっても、区画形質の変更にあたると思っていました（し、そのように聞いたような気がします）。が、今回ある市役所で問い合わせた所、分筆合筆では、区画形質の変更にあたらない、すなわち開発許可不要との事でした。市町村によって異なるのかもしれませんが、今後、情報を収集していきたいと思います。→やはり、神戸市、芦屋市では分筆合筆だけでは区画形質の変更に当たらないとの事でしたので、どの市町村も概ね同じではないかと思います。にほんブログ村銀行ランキング
02Jun
- 行政法規
  まいどです。どんより曇っていますが、明日から雨ですかね。さて、法律には様々なものがあります。民法、商法、刑法、憲法等。弁護士さんは、六法といわれる民法が商法等の法律については、受験科目でもあり、大学でも勉強されていることから詳しいでしょう。一方で、行政法規については、あまりご存じない方が多いように思います。先日もとある物件で、いわゆる司法六法では、問題のない建築予定物件がありました。当方が都市計画法上、建築できない物件という旨をお伝えした所、びっくりされて、再生案件が一から練り直しになるという事態が生じました。法律といっても、いろいろな法律があり、それはそれは無限です。弁護士さんであっても、司法六法以外の法律では、それぞれの専門家にお任せした方が無難だと思います。にほんブログ村銀行ランキング