不動産鑑定士の業務日記 -4ページ目

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21Sep
- 造成費
  まいど、今日はかなり暑いここ神戸です。さて、鑑定評価を行うにあたって、見積の難しいのが、造成費等です。実際建物と敷地の状況をじっくりと把握して、見積費用を検討するのですが、外から少しみた程度ではなかなかわかりません。造成業者も、実際に作業を行うと、様々な問題が生じて、見積額が変わってくる可能性もあると思いますし、業者によって、倍半分かわってくる可能性もあるでしょう。これを壊さずに、専門業者外の者が見積額を査定する訳ですから、多少無理のある部分です。そこで、一応参考になる指標として、相続税財産評価基準の都道府県別の宅地造成費の金額表というものがあります。もちろん、物件の個別性によって異なってくるものですが、一応の指標にはなると思います。にほんブログ村銀行ランキング
14Sep
- BNI　BMS
  まいどです。日々過ごしていると、交流会のお誘いを頂く事が多いです。今から6、7年前にBNIというのを、見学させて頂いたことがあります。どのような交流会かというと、一定のノルマの下、お互いに仕事を紹介しあうという会で、都市部であれば、各市にほぼ1つあるかもしれないいわゆる朝会です。1つの会の中では、1業種1社のみという決まりがあるので、競合することがありません。最近、別の交流会（実質飲み会）の知り合いから、ある地域のBNIの立ち上げメンバーとして入らないか、というお誘いを頂きました。その地域は家からはやや遠いのですが、オンラインなので、前向きだったのですが、距離が離れていると色々と不都合が多いと感じました。紹介のメインは飲食店になるのですが（自ら行っても紹介ノルマ達成されるため、飲食店は会の中には必須です。）、遠いと飲食店には行きづらくなります。あと、やたらに保険屋さんが多いのです。損害保険、生命保険他、これらの中でも細かく細分されており、苦しいですが、1業種1社を守っています。距離的に遠く、メンバーに偏りがあるため、現在は保留しております。また、数年前には、BMSという会がありますが、こちらは、実際に所属しました（こちらは夜会です）。こちらもお互いに仕事を紹介しあうのですが、BNIほど厳しいノルマはありません。ただ、その場限りの口約束だけで終わってしまうことがほとんどなので、1年間で辞めました。ノルマがあるとしんどいし、ノルマがないと形だけになります。一長一短ですね。現在8社経営している知り合いがいますが、独立直後は年間飲み代が500万円といっていました。それだけ、広く交流してきたとも言えます。営業活動そのものの成果ですね。にほんブログ村銀行ランキング
- 勉強会
  まいどです。なんとなく、涼しくなってきましたね。雨模様のここ神戸です。昨日は、大学のOB会の中の勉強会（凌霜不動産会）というのに参加してきました。重要な情報として、三宮の東急ハンズが売れたとの情報がありました。あと、センター街のギャップ跡（神戸の最高価格地点）にはまだテナントが入らないんでしょうかね。隣のドラッグストアは、決まりました、コンビニです！（笑）東京の最高価格地点は、山野楽器、周辺はブランド店等高級店舗です。神戸の最高価格地点は、空きテナント、周辺は以前はドラッグストア、今コンビニ　笑格差是正が急がれますね。齋藤知事、神戸市長も神戸活性化のために、思い切った政策をしてほしいですね。にほんブログ村銀行ランキング
12Sep
- バンド活動
  先日、バンドメンバーでズーム会合を開きました。近況報告とかなんやらで2時間があっという間でした。オンラインで合わせる事もできるようですが、まずは、次曲の選択です。一応、次はイノセントワールドに決定しました。各自練習して、宣言が明けた頃、来月にスタジオで合わせる予定です。年末には、別イベントもあり、何を弾くのか（ギター）思案中です。ボイトレとギター練習で、プライベートもこれから忙しくなりそうです。にほんブログ村銀行ランキング
09Sep
- 埋蔵文化財包蔵地
  まいどです。むし暑い夕方のここ神戸です。今日のお昼は徳正で、カレーうどんセットを食べました。カレーうどんと卵ごはんです。久々でおいしかったです。昨日、今日のアクセスが・・・ゼロ　笑一週間ぶりの更新となります。さて、今回は埋蔵文化財包蔵地について、話します。埋蔵文化財包蔵地についてですが、包蔵地内であれば、試掘が必要か否かを調べる必要があります。周辺で土器等が発見されていれば試掘が必要となるケースが多いです。また、建築予定の建物の基礎の深さ等によっても、試掘の要否が判断されます。また、試掘の費用負担は、多くの場合は公費でされることが多いですが、本発掘になると、事業者であれば、自己負担になることが多く、個人の戸建住宅を建てる場合は公費のことが多いです。ただ、市役所によってことなり、ケースバイケースであるため、問い合わせが必要です。さあ、明日は、実査の後は散髪に行く予定です。今生きていて、最も心地よい瞬間は、散髪屋で、髭剃り、頭皮マッサージ、鼻毛切（笑）、シャンプーしてもらっているときです。にほんブログ村銀行ランキング
03Sep
- 市役所調査の注意点
  まいどです。雨がよく降りますね。さて、市役所調査の注意点を述べます。最近はパネルタッチで、用途地域等を調べる事ができますが、市役所によって表示範囲が異なる事に注意が必要です。たとえば、住所を入れると、該当場所が表示され、用途地域等が表示されますが、用途地域だけでなく、地区計画等も同時に表示される事もあれば、地区計画等は、一旦戻って他の画面で表示される事もあります。また、都市計画法上の規制のみ表示される事もあれば、宅地造成工事規制区域などの他法の規制も同時に表示される市役所もあります。それぞれ、市役所によって表示される範囲が異なるので、よく知った地域以外の市役所で調査する場合は、市役所の担当者に確認する事が無難です。調査漏れ、見逃しにご注意を、というお話でした。にほんブログ村銀行ランキング
02Sep
- 準都市計画区域
  まいどです。今日も蒸し暑いここ神戸です。雨模様ですね。さて、以前調査した時に、準都市計画区域というものに出くわしました。あまり見ない区域で、特に、関西エリアでは、ほぼ見ない（どこかにあるかもしれませんが）区域です。以前も東海、北陸地域で見た記憶があります。この区域も、調整区域と同じように建物が建つのか否か等、細かい調査が必要となったように記憶しております。準都市計画区域については、後日、少しまとめたいと思います。さあ、散髪行きたいけで、明日以降かな、今日は、午前中はデスクワーク、これらかは、近くの物件の調査に行ったあと、部屋を少し片づけたいと思います。お昼時に、間寛平夫妻がゲストの徹子の部屋を少し見たせいか、頭の中を廻っています。「かい～の～、いくつになっても甘えんぼ！」にほんブログ村銀行ランキング
01Sep
- リゾートマンション
  まいど、今日も暑い1日でした。明日は雨のようですね。さて、最近、リゾートマンションや、別荘の話しになって、長野では80万円くらいで、別荘があるそうですね。ただ、管理費が年間30万円かかるようです。今日は淡路島に、行ったんですが、コマーシャルで、よく見るあのマンションの横を通りました。190万円〜とありました。海に近い物件がいいですね。釣りが好きな人にとっては。それにしても、蒸し暑いですな。夜になってもにほんブログ村銀行ランキング
31Aug
- 海岸とくれば
  まいどです。今日も暑い、溶けそうです。プール行きたいなあ、土曜日いったばっかりやけど　笑お気に入りの温泉が、コロナの影響で、飲食施設だけ休止しているので行けない。温泉後の飲食施設の畳の上で、ビールを飲むのが至福の時間だから温泉とセットでないと。ほかの温泉施設はみな飲食施設も空いているのに、どこまで神経質やねん、原因はそこではない。もう一つの至福の時間といえば、散髪屋で、顔そり、洗髪、頭皮のマッサージをしてもらっているとき何の話やねん。さて、海岸そばの物件とくれば、河川と同じく、保全区域指定の有無の調査が必要となります。河川近くと同じく、海岸近くも、造成等によって、周辺土地が陥没等の影響を受けないとも限らないため、指定区域内の建築は届出が必要となります。河川近くは河川保全区域、海岸近くは海岸保全区域です。海岸近くの物件を取得して、のんびり釣りでもしたいなあ～夢ですなあ、といっても、意外と安いんです。190万円で出ていた！事故物件か？ではまた。にほんブログ村銀行ランキング
30Aug
- 道路範囲
  まいどです。今日はかなり暑いですね。さて、道路境界を把握するにあたって、境界明示を確認する必要があります。ただ、この境界明示の確認は、1週間程度要するケースが多いです。そこで、そのような場合は、道路範囲をしめした道路範囲図面を市役所で見せてもらうことができます。もちろん、昔ながらの道路等は、道路範囲をしめした図面がないケースもありますし、市役所によっては、このような図面を作成していないところもあるかもしれません。また、どこの市役所も道路台帳は作成していると思いますが、この道路台帳に示されている幅員の入った部分が道路範囲であると判断している市役所もあります。このように、道路の範囲は市役所によって、整備されている資料が異なりますので、道路課で確認する必要があります。さあ、眠いので、少し昼寝してから、また仕事します。にほんブログ村銀行ランキング
29Aug
- 智弁対決
  まいどです。高校野球は智弁対決になりました。まあ、どちらも頑張れ、というところですね。帝京の前田監督が勇退されましたが、寂しい限りです。さあ、夏休みもあと3日です。2学期が始まりますね。我々大人は夏休みは、多い人で10日くらいでしょうか。よく頑張っていますね。地価公示も本格的に始まります。頑張っていきましょう。にほんブログ村銀行ランキング
26Aug
- 共同住宅の変遷
  まいどです、今日も暑いですね～高校野球が白熱しています。いよいよクライマックスですね。ベスト8の戦いが一番面白いと言われていますが、今日がそのベスト8の激突です。この8つの高校であれば、どこが優勝してもらっても構いませんが、個人的には名称馬淵監督の明徳を応援するかなあ。若い頃は地域で応援する高校が決まっていました（関西第一、次に西日本勢）が、歳を重ねると、昔からがんばっている監督を応援するという姿勢に変わってきますね。さて、共同住宅の変遷について話します。最近は、新型コロナの影響からか、マンションから戸建へと需要がシフトしていると言われます。在宅ワークのため、部屋数が欲しいんですね。このマンションというものは、比較的歴史が新しいものです。我々が小さい頃はマンションというものは、メジャーではなかったので、その存在を知りませんでした。共同住宅と言えば、文化住宅、アパートがメインでした。そのうち団地が出てきて、当時とすれば斬新であり、団地は庶民の憧れであり、公営のものは、高倍率を極めていました。団地に住むことが一つのステイタスでさえありました。自分自身も、団地で育ちましたが、すぐ隣、階上、階下に幼馴染も多くでき、戸建に住んでいる人と比べて、仲間が多かったように思います。親戚が離れている（四国、九州メイン）ので、お年玉といえば、近所の幼馴染のところからもらって（お互いに渡しあう）いました。遊びも近所の複数の家族で遊園地にいったり、プールに行ったり、奈良、京都に行ったりしていました。こういう大切なコミュニティを育む場所、それが団地であったわけです。マンションが出てきたのは、小学校高学年くらいになってからだと記憶しています。マンションなのに、戸建と同じくらい高かったので驚いた記憶があります。こうして歴史の浅いマンションですが、今は不動産需要の中心とも言えます。逆に団地は老朽化し、居住者は高齢化し、外国人居住者の増加等、衰退傾向にあるのが少し寂しい感じがします。マンションで億超えどころか、芦屋等では2、3億くらいしているものも少なくありません。そんなにお金を出せるのなら、自分なら戸建に住むなあと、よく思います。高齢の方であれば、マンションの方が住みやすいかもしれませんので、そこは人それぞれかと思います。さて、もう少し話たいのですが、用事で少し出ます。そのあとは、ボイトレレッスンです。発生練習しないと・・・は～ひふ～へほ～（和田あきこ、か！）にほんブログ村銀行ランキング
25Aug
- 不動産市況
  まいどです。不動産市況は新型コロナの影響は少なく、活性化していると言われます。特にマンションから戸建住宅へのシフトが増加しているようです。阪神間も、比較的人気のなかった阪神沿線の戸建住宅が売れていて、阪神沿線の地価が上昇傾向にあるようです。最近の仕事も、これから住宅を購入する人のための住宅ローン審査に係る仕事（個人的にプラスの仕事と呼んでいます。ちなみにマイナスの仕事とは、住宅ローンが払えなくなった人の所有物件の査定のことです。）が増えており、対象物件の調査、市場価格調査、担保価値の把握等の仕事が最近のトレンドです。それにしても暑いでんなあ～　ちょっと気になるので、神戸国際の試合を見に行きます。けど九州の高校である長崎商も、応援したい気持ちもあります。どちらもがんばれ！にほんブログ村銀行ランキング
23Aug
- 私道の幅員
  まいどです。暑い夏が帰ってきたような気がします。さて、調査をしていて、困るのが私道の幅員です。公道のようにどこからどこまでなのかが、よくわからないケースが多いです。杭等があれば、わかりやすいですが、あるケースは稀です。概ね、通行可能な範囲を幅員と考えるしかありません。何せ私道ですから　笑幅員も場所場所によって、まちまちであることも多いです。特に2項道路のケースは困りますね。今日は暑いので、ここまで。ご飯食べてきます。にほんブログ村銀行ランキング
17Aug
- 開発その他
  まいど、雨ばかりですが、いかがお過ごしでしょうか。さて、開発について、以前書きましたが、もう一度まとめます。土地を分筆合筆しただけでは、開発にあたりません。敷地（建築確認上の敷地）の範囲を変更すれば、開発にあたります。また、広い敷地で、敷地を分断して、時間差で建物を建てると、いずれの敷地の建物も建築確認上「新築」になります。同一敷地で時間差で建物を建てると、はじめの建物は、「新築」、あとの建物は「増築」になります。以上、少しまとめておきました。にほんブログ村銀行ランキング
09Jul
- 土砂災害
  まいどです熱海で土砂災害が起こりました。沢山の方が亡くなられました。原因は盛土にあると言われていますが、あそこまで大規模ではなくても、盛土はあちこちで見られます。近くでマンションが建築されています。元々は森林です。工事の推移をみておりますので、あんな森林を伐採して、盛り土して造成して、危険やなあといつも感じています。神戸も、かつては、土砂災害、水害がかなり頻繁におきておりました。植樹や砂防ダムの建築等で、近年はほとんど起こらなくなりました。というのは嘘で、人が居住しているエリアでは、起こらなくなったにすぎません。大雨の後は、六甲のいろいろな箇所で、山の地肌がむき出しになっているところが確認できます。谷沿いの地域での居住は避けるなど、最低限の注意を払うしかないですね。にほんブログ村銀行ランキング
01Jul
- 増改築（担保評価）
  まいど！！早くも、7月に入りました。きょうはどんより曇っているここ神戸ですが、いかがお過ごしでしょうか。今回は、担保評価時の増改築について、話します。担保評価のゆるぎない視点は、保守的に判断、ということです。すなわち、価値の増大要因については、できるだけ小さめに、価値の下落要因については、できるだけ大きめに、という判断が必要になります。建物に増築改築がなされていると、登記簿面積よりも、延べ床面積は大きくなることが多いです。この大きくなった延べ床面積に単価を乗じると、登記簿面積に単価を乗じた価格よりも大きくなってしまいます。そこで、増改築（特に増築）のケースでは、増築部分は指摘だけしておいて、登記簿面積に単価を乗じる、という方法がとられることが多いです。金融機関によっても異なるかもしれませんが、一般的には上記のような指針に従って、評価を行います。にほんブログ村銀行ランキング
22Jun
- 不動産市況
  まいどです。昨日は、大学のOB会（不動産関連）でしたが、いろいろな話をお聞きしました。コロナ後を見据えて、ホテルを買い取る企業が多くあるようです。ただ、現在はどこも稼働率が極めて低いとの事でした。あと、工業地について、かなり地価が上昇しているようです。コロナの影響で、物流倉庫等が不足しており、地価が急騰しているようです。今後、市況がどのように動いていくかは不透明ですが、地価の大幅な下落というのはなさそうです。にほんブログ村銀行ランキング
17Jun
- 総合設計
  まいど！不動産を調査していて、あれ？容積率超過？と感じる場面に出くわす事があります。特に都心部では、総合設計制度が認められている場所があります。一定の空地（公開空地）があれば、容積率等の緩和を受けられという制度です。けっこう、忘れがちなので、お気をつけてにほんブログ村銀行ランキング
16Jun
- 河川保全区域
  まいど！河川の近くに建物を建てる時は、その地域が河川保全区域に該当するか否かを調べる必要があります。建物を建てると、地盤が弱かったりして、河川及び周辺地域に何らかの影響を及ぼす可能性があるためです。河川保全区域は、河川区域から何メートル内と定められていますが、河川区域の範囲も確認する必要があります。河川沿いに道路が走っている場合も多いですが、この道路もたいていは河川区域内になる事が多いです。にほんブログ村銀行ランキング