不動産鑑定士の業務日記 -5ページ目

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29May
- 物件瑕疵
  こんにちは、昨日はサトテルの3発で興奮しましたが、今日も良いお天気で、野球が楽しみです。さて、共同住宅を買うにあたって、一番気をつけるべき点は、その物件に瑕疵がないかどうかです。瑕疵といっても色々ありますが、住人の命の危険にかかわる瑕疵です。たとえば、ベランダの柵が錆ていて、もたれると、柵が落ちてしまうケース等があります。こうした瑕疵が原因で、居住者に被害があると、所有者の管理責任が問われます。不動産投資の時はこうした物件瑕疵にご注意ください。にほんブログ村銀行ランキング
28May
- 工作物
  週末、花金ですが、如何お過ごしでしょうか？今日は、朝から曇天です、どんでんではありません、（そら岡田やがな！）さて、不動産を調査するにあたって、見落としがちなのが、工作物です。工作物で、よくあるのが看板です。工作物には、建物のような建築計画概要書はありません。ただ、確認済証、検査済証はありますので、これらが出されている事を証明する記載事項証明書を取得した方が無難です。市役所て取得できるので、不動産鑑定、調査の場合はお気をつけください。にほんブログ村銀行ランキング
27May
- 雨の一日
  今日は朝から大雨ですね。昼過ぎまでバケツをひっくり返したような雨のようです。さて、三宮界隈を歩いていましたが、一言でいって、さびれている！空きテナントが急激に増加しているようでした。これも、新型コロナ、緊急事態宣言の影響でしょうか。おそらく、ミナミもそんな感じなのでしょう。インバウンドを見越した薬局の増加、インバウンド後の薬局の閉店・・・緊急事態宣言も延長のようですし、経済に与える打撃は深刻です。にほんブログ村銀行ランキング
26May
- 定期報告
  今日はとある商業施設の集まった所で、昼食です。昼食は、たこ焼き3パックセット600円です。車の中で食べています。さて、建物について述べます。一定の要件を満たす共同住宅等について、数年に一度、建物を定期検査して、定期報告しなければなりません。同じように、昇降機についても、定期報告義務があります。定期報告を受けているか否かは、市役所で確認でき、定期報告書を取得する事もできます。直近日付が何年も前のものなら、定期報告をしていない物件だという事がわかります。オーナーの方は忘れがちですので、お気をつけください。にほんブログ村銀行ランキング
25May
- 待ち時間
  こんにちは、現在、市役所がお昼休みのため、近くの定食屋さんで、ランチを済ませました。午前中は別の市役所にいたんですが、今日も思い出した事がひとつ。建物を建てる時には、建築確認をとりますが、それを要約したものが建築計画概要書です。概ね昭和46年以後建築のものには、概要書があります（市役所によって異なります）。複数建物を同一敷地内で建築する時ですが、後から建築した建物は、概要書上、増築になります。増築というと、一つの建物に手を加えて、より大きくしたり、というイメージがありますが、ご注意ください。パソコン全盛ですが、知識は、自分のノートに手書きで、その都度まとめていくという姿勢が重要だとあらためて感じました。にほんブログ村銀行ランキング
24May
- 動画編集
  おはようございます。どんよりと曇っている月曜日の朝です。昨日は、北区の公園に行ってきました。アウトレット横です。アウトレットには何度も行っているのに、横にこんなに大きな公園があることに気が付きませんでした。池あり、遊具有り、芝生あり、広い草地あり、トイレあり、駐車場あり、となんでも揃っていました。さて、ブログは業務上、気が付いたことを書くようにしていますが、動画にも興味を持ち始めています。最近動画は流行りなんですかね？動画で発信する人が増加しているようです。動画を作成する場所等も必要になってきますが、ホワイトボード等がそろった小さなルームを数百円で借りることもできるんですね。準備期間中ですので、もう少しすればアップしますが、まずは試しに、こうした趣味的な動画を作成してみました。ホームタウン急行（動画テストα） - YouTubeにほんブログ村銀行ランキング
23May
- 地価調査作業
  　おはようございます。不動産鑑定士の小笠原です。今日は良い天気ですね。これから甲山にある畑（知り合いの）に行って、収穫作業をする予定です。さて、都道府県の地価調査という作業があるのをご存じでしょうか。国（国土交通省）がするのが地価調査、都道府県がするのが地価調査です。地価公示は1月1日の価格、地価調査は7月1日の価格を出します。どこそこが上がったとか下がったとか、よく新聞発表されていますよね。今は地価調査の作業を行っているわけですが、架橋に入りつつあります。やはり、新型コロナの影響をどのようにみるのかが、難しい所です。いろいろな不動産業者にお聞きしますが、不動産市場については、ほぼほぼ新型コロナの影響はないとの回答が多いですね。ただ、リーマン超えのGDP下落という話を聞くと、緊急事態宣言等が日本経済に与える影響は甚大でしょう。大阪、神戸等の中心商業地は、人がほとんど見られず、空き店舗が目立っています。話が少しそれましたが、そうした経済の影響を加味して地価調査の作業を行っているわけですが、こうした景気の転換点の作業は本当に難しいものです。にほんブログ村銀行ランキング
22May
- ありがちな間違い（接道条件について）
  おはようございます。どんより曇っている土曜日の神戸の朝です。さて、最近の業務で、注意せなあかんな〜と思った事があります。それについて述べます。建物を建築するための条件は、建築基準法上の道路に2ｍ以上、接している必要があります。ここで、わすれがちなのが、42条3項道路です。基本的に接面道路の幅員は4ｍ以上必要であり、4ｍ未満の42条2項道路であっても、法律はセットバックをして4ｍ以上確保することが念頭におかれています。ただ、42条3項道路であれば、基準となる幅員が4ｍ未満に設定されています。神戸市の場合は3ｍ程度の箇所が多いかと思いますが、これは2項道路の例外であり、中心後退2mのセットバックは必要ありません。調査にあたっては、位置指定道路と同じように、図面等を市役所で取得して確認して、範囲、設定年月日、設定幅員等を確認することが必要です。また、うっかり、42条1項3号と42条3項を聞き間違いやすいと感じた（個人的に）のでご注意ください。銀行ランキングにほんブログ村にほんブログ村
20May
- 市道について（底地が私有地その2）
  接面道路である市道の底地が私有地（他人地）のケースです。前々回の続きになります。対象地と市道（他人私有地）との間に市標があったため、市役所に確認した所、やはり、私有地部分も含めて、市役所が管理しているとの事でした。それにしても、官民境界を担当している部署と、市道範囲を管理している部署が異なるため、調査をするにあたって、手間を要します。日本の縦割り行政の弊害でしょうね。他にも、このように、部署を振られる事はたくさんあります。銀行ランキング
17May
- 底地が定借のマンションの価値
  マンションの敷地権は通常、所有権であることがほとんどです。ただし、稀に所有権ではなく、地上権等の借地権が設定されている場合があります。この借地権が、定期借地権設定契約のケースについてのお話です。定借の法律が制定されたのは、1992年です。定借の最低契約期間は50年です。今は2021年ですので、29年経過しています。仮に1992年の法律が制定された直後に共同住宅が建築されたとしましょう。現在まで、29年経過、契約期間を50年とすると、残り契約期間は21年です。こうしたマンションを売るときに、価値はどのくらいになるのでしょうか。結論的には、底地が所有権の場合と比較して、かなり低い価格になります。マンションの個別性によって異なりますが、底地が所有権の場合と比較して、半額以下となるケースが多いでしょう。なぜならば、定借は契約期間満了後は、明け渡して土地を返却しなければなりません。銀行は、契約期間満了後に、取り壊される可能性のある物件に対しては融資しません。もちろん、再契約もできますので、期間満了後、もう一度、契約を結びなおす可能性も低くはありません。しかし、現状、50年を経過した物件は存在せず、期間満了後どのようになっていくのか判断が難しいところです。定借契約期間存続中の期間を定めて融資する金融機関もあるかもしれませんが、少数派でしょう。以上から、定借付きの共同住宅は、銀行融資が下りない可能性が高いため、概ね、現金一括で、買うことのできる買主のみが買える物件ということができます。キャッシュがある人にとっては、投資向けに良いかもしれませんね。銀行ランキング
29Apr
- 市道について（底地が私有地）
  最近、調査していて、接面道路について、底地の一部が私有地である認定市道のケースに遭遇しました。市役所で官民境界の図面を取得すると、道路の真ん中くらいに官民境界があり、道路のうち、対象地側が私有地（他人地）になっていました。すなわち、道路部分の半分が私有地（他人地）、もう半分が市有地であり、私有地部分と対象地が接道している状況にあります。建築基準法上は、私有地部分も含めて、道路全体が建築基準法上の道路と認められるようです。ただ、私有地の所有者が悪い人であれば、ゆくゆくは、通行料、利用料を請求してくる可能性もあります。それにしても、売買契約の時に、不動産業者は、その点の説明をしなかったのでしょうか。現地に行くと、対象地と道路（私有地部分）の間に市境界杭がありますので、私有地部分も含めて市道となっているのかもしれません。官民境界と市道境界は別であるのか、市役所に後日確認したいと考えております。（またアップします）
20Apr
- 土砂災害警戒区域
  昨日、神戸大学のOB会（大阪凌霜不動産部）において、土砂災害警戒区域についてのお話を聞かせて頂きました。土砂災害警戒区域というのは、1999年以降に設定されたことを初めてしりました。それ以前には、こうした区域の設定はなかったんですね。大規模分譲開発中に、土砂災害警戒区域に設定されることがあるそうで、買主からすれば、購入を敬遠する要素になってしまいそうです。ただ、元々地価の高いエリア、利便性の良いエリア、ブランド力のあるエリアについては、土砂災害警戒区域の内外は気にしないことが多いようです。神戸の岡本なんかがそうですね。土砂災害警戒区域に入っていても、かなりの高値で取引されていますね。土砂災害警戒区域に設定されていない地域での土砂崩れ等の災害も、全体の3割程度あるなので、災害天国日本において、土砂災害、津波、地震等気にしたら住む所がなくなってしまうかもしれません。どこで起こっても決して不思議ではありません。土砂災害警戒区域に入っていなくても、完全に安心するのではなく、ハザードマップはあくまでも、参考程度に考えた方が良いかもしれません。。
16Apr
- 担保評価の基礎
  　銀行が物件に抵当権を設定するとき、その物件にどのくらいの価値があるのか、把握する必要があります。価値把握のための査定は、銀行内部で行う場合も有りもありますが、外部の不動産鑑定士へ鑑定を出すこともあれば、物件調査の部分だけ外部の調査員にさせて、価格査定は内部で行う場合もあります。　また、すでに抵当権を設定している物件に対する支払いが滞った時に、任意売却の準備のため、査定、調査するケースもあります。こうした担保評価を前提とした査定、調査は、基本的に物件所有者に内密で行うため、探偵であるかのように、こっそり作業を進める必要があります。見つかってしまうと、金融機関に迷惑をかけることになるため、作業には慎重を要します。また、人の家の写真を勝手に撮影しているため、通報されたりするケースもあります。通報されても警察は、こちらの仕事は十分把握しているようでして、人にもよるでしょうが、特に何か言われることはないと思います。「お宅も大変でんなあ」で終わることがほとんどです。
- テスト
  ただいまテストです。

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