銀行融資に必要な圧倒的な証拠 アパート経営・不動産投資実践会
こんにちは。
不動産投資実践会の 中村 です。
今日もご覧頂きありがとうございます。
さて、今日は融資のテクニックについて
お話をしたいと思います。
この融資なのですが、不動産投資で成功できない方は、
残念ながら、次のような表面上のことしか考えておりません。
たとえば、
・年収が低いから･･･
・未経験だから･･･
・自営業だから･･･
・昨今は景気が悪いから･･･
・頭金が全くない･･･
・不動産屋が無理だといったから･･･
などなど、考えることは、ほぼ同じです。
出来ない、無理、不景気、諦めろと言われた･･･
いつも言っています。
無理だと思うのであれば、方向性を変える、
或いは、さっさと不動産投資を諦め、
真面目に一生働き続ける道を歩めばいいのに、
出来ない理由ばかりを考えています。
目の前にチャンスがあるのに
非常に残念なことですよね。
さて、今日は、それでも
・諦めたくない！
・必ず成句させてみせる！
・常識を破ってやる！
という方の為に、
ある一つなポイントをご紹介したいと思います。
もし、あなたが
出来ない、無理、不景気、諦めろと言われた･･･
などなど、
出来ない理由を考え、直ぐに諦める方であれば、
今日のメルマガを読む必要はありません。
直ぐに閉じられて結構です。
しかし、私のように
・年収が低いから･･･
・未経験だから･･･
・昨今は景気が悪いから･･･
・頭金が全くない･･･
・不動産屋が無理だといったから･･･
と言われても、諦めず、夢を手にする方はぜひお聞きください。
さて、この融資なのですが、私が最も重要視するものがあります。
この重要視する書類さえ集まれば、融資が通る！と
確認できるものです。
それは何か？
金融機関に提出する『 圧倒的な証拠 』です。
何の圧倒的な証拠かと申しますと、
金融機関に対し「必ず利息をつけて返済できます」という証拠です。
この証拠を圧倒的な根拠を持って提出できるかどうか？
それで決まると言っても過言ではありません。
ではポイントを簡単に挙げていきましょう。
その入口が、事業計画書です。
大切なのは、簡単かつ明瞭端的に事業の概要が分かるよう、
Ａ４サイズ２枚程度にまとめることをお勧めします。
なぜ、たった２枚なのかと申しますと、
１日に何件もの融資判断を迫られる銀行の審査役にとっては、
それを読書する時間すら貴重だからです。
出来る限り分かりやすく、現場をみない審査役でも
短時間でぱっと分かるものがいいでしょう。
逆に難解な言葉を羅列し、分かりにくい文章では、
読むだけでもストレスになりかねません。
このような場合、私たちのビジネスを理解してもらうことは
ほぼ不可能でしょう。
この事業計画書に何を書くのか？ですが、
最低限必要はポイントはこのような内容です。
（1） まずは対象物件の明細。
どこの住所でどのくらいの広さの土地に、
何世帯のアパートを建てるのか。
（2）物件の着工時期
いつ土地を取得し、建物の工事着工予定はいつなのか。
（3）概算費用
建築費用はいくらになるのか。
（4）その他
設計料、他諸経費はいくらか。
これが大よその事業計画書であり、
この事業計画書を頭紙に
土地の概要書や賃料の査定書、
事業収支計画書、設計図、
などを付随していきます。
そして、これらの書類が、たて板に水が流れる如く、
関連づけられていれば、融資審査もスムーズに
結論まで至ることと思います。
と、ここまであくまでも一般的なお話です。
私が推奨しているようなアドバイザーと出会うことが出来れば
いろいろとご指導いただけるでしょう。
次にぜひ実践していただきたいのが、
このアドバイザーや不動産管理会社の推薦状を添付することを行ってください。
重要なのでもう一度いいます。
物件の融資を打診する際には、
アドバイザーや不動産管理会社の推薦状を添付することを行ってください。
わかりますか。
あなたが計画している事業には、整合性があり、尚且つ、
不動産会社が全力でこの事業をバックアップします！
ということを書面でアピールしてもらうのです。
一見、難しそうに感じますが、本当に利益が出る物件であれば、
不動産業者はこの取引で利益を上げられます。
喜んで推薦状を書いてくれるはずです。
ですので、連帯保証をするかのような推薦状を
書いていただいても不動産屋には損はないのです。
それよりもこの書面により融資が通り、
取引が決まれば誰もが喜ぶのですから、
遠慮なく依頼してください。
この書面は当然ですが、会社代表と担当者の記名、捺印は必須です。
特に銀行マンは署名、捺印に弱いです。
これがあるだけで、これから提出する事業計画書の重みが
１０倍以上の価値が付くことでしょう。
こういったことはあまり一般的な書店の本では
ご紹介されていませんので、ほとんどの投資家が行っていません。
ぜひお使いいただけばと思います。
また、ボタン一つで事業計画書を作りたい！
そして、もっと裏話を聞きたい！と思う方は、
どうぞこちらをご覧ください。
本には書けない裏話を語りつくしています。
⇒ http://www.hudousanmaster2.com/pc1/
このツールやテクニックとともに一歩一歩進んで
成功されることをお祈りいたします。
⇒ http://www.hudousanmaster2.com/pc1/
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
アパート経営・不動産投資実践会
■発行責任者 中村 武司
■ＨＰ http://www.hudousanmaster.com/
■アパート暮らしのサラリーマンが今ではアパートオーナー
金がないから１円も使わずにアパートを３棟を手にした
あるガソリンスタンドの店員の秘策を公開！
↓無料で公開！ゲリラ的投資法はこちら↓
http://www.hudousanmaster.com/ov/
■利回り30％越え！お化け屋敷をわずか１ヶ月で
予約３件待ちにした秘密とは？
マーケッターが奇跡を起こした満室革命↓
http://www.hudousanmaster.com/mansitu/
■お問い合わせ
http://www.hudousanmaster.com/semi/otoiawase.html
■ご注意！
お問い合わせ等は全てご回答しておりますが、
yahooメール、hotメール、gooメールのようなインターネット
エクスプローラーをご利用したメールの場合、ご返信が届か
ない場合がございます。ご了承ください。
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
正しい中古物件の物件分析とは？ 不動産投資実践会
不動産投資実践会の 中村 です。
ご覧頂きありがとうございます。
さて、最近、似たようなご質問を多数頂きましたので
今日はそのお話をしたいと思います。
その似たようなご質問とは前にメルマガでも
ご紹介した「分析麻痺」についてです。
この分析麻痺に陥っている方が多いのです。
不動産投資は金額が多いですから、
事前にあらゆるリスクを計算し、
出来る限りの不安要素を取り除きたい！と
思うのは誰でも当然です。
失敗する可能性を潰し、「物件分析」は
誰もが行う必要がある大切なことです。
当然ながら、私も分析を行います。
しかし、
やってみなければ分からないこと、
自分ではコントロール出来ないこと など、
細かいことまで気にしだし、
一度分析をしだすと止まらない方が出てきます。
これが「分析麻痺」と言われる状態です。
分かりやすく説明しますと、こんな感じです。
--------------------------------------------------
★ビジネスがう上手く行く方のパターン。
物件分析⇒行動⇒物件分析⇒行動⇒物件分析⇒行動…
★分析麻痺に陥っているパターン。
物件分析⇒物件分析⇒物件分析⇒行動（もしくは物件分析･･･）
------------------------------------------------------
つまり、分析することに違う問題点が次々と浮き上がり、
結局、行動が出来なくなってしまっているのです。
特に初心者にも関わらず中古物件を狙う際には、
この傾向が強く見られます。
売りに出される中古物件の多くは、木造であれば築２０年、
Ｓ造やＲＣであれば、築２５年以上は当たり前です。
その２０年近く経過した物件の大小含めて、
全てのリスクを把握することは
はっきり申し上げると無理でしょう。
中古物件である以上、想定外のリスクは発生するのは当然です。
これは分かりやすい例ですが、
このような分析だけで終わってしまうような
分析麻痺に陥ってしまうことは良くありません。
自分が成功するために裏づけ情報を完璧に行ったつもりが、
分析をするがあまりに時間を浪費し、ライバルに先を越され
「全てが無駄に・・・」
なんてこともありえます。
こうなってしまうと、
これではただの「分析マニア」です。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
１歩目を踏み出そうとしている人に２歩目は予想できますが、
５歩目はわからないものです。
どんなに頭がいい人でも、経験がない段階では、
考えても調べても理解できないものは理解できません。
２歩目、３歩目に進んだ人だけが４歩目５歩目が見えてくるのです。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
そして、その次にまた何を分析すべきなのかが分かるのです。
^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^
それを一人で一生懸命に調査、分析しても限界があるのです。
ぜひ物件分析をする際、している際には、
この分析麻痺に陥っていないかどうか？
客観的に自分を見るようにしてください。
無駄な分析を省くことで、
行動力がアップし、時間が短縮されます。
そうなれば後は結果を待つだけです。
ではまた。
追伸：
もしあなたが必要最小限の物件分析で、
最高のリターンを得たいとお考えであれば、
私たちが最強のツールと分析シートを提供しています。
一言で言うのであれば、
２割の努力で８割の結果を出すツールとノウハウです。
あなたがパソコン一つでリスクを根こそぎ取り払い、
インサイダー物件で稼ぐ不動産投資手法です。
ご興味のある方はぜひこちらをご覧ください。
中古物件対応のノウハウはこちらです。
⇒ http://www.hudousanmaster2.com/pc1/
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
アパート経営・不動産投資実践会
■発行責任者 中村 武司
■ＨＰ http://www.hudousanmaster.com/
■アパート暮らしのサラリーマンが今ではアパートオーナー
金がないから１円も使わずにアパートを３棟を手にした
あるガソリンスタンドの店員の秘策を公開！
↓無料で公開！ゲリラ的投資法はこちら↓
http://www.hudousanmaster.com/ov/
■利回り30％越え！お化け屋敷をわずか１ヶ月で
予約３件待ちにした秘密とは？
マーケッターが奇跡を起こした満室革命↓
http://www.hudousanmaster.com/mansitu/
■お問い合わせ
http://www.hudousanmaster.com/semi/otoiawase.html
■ご注意！
お問い合わせ等は全てご回答しておりますが、
yahooメール、hotメール、gooメールのようなインターネット
エクスプローラーをご利用したメールの場合、ご返信が届か
ない場合がございます。ご了承ください。
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
避けては通れない賃貸経営の事故対策とは？
こんにちは。
不動産投資実践会の 中村 です。
今日もご覧頂きありがとうございます。
あっという間に一年の半分が終わり、
猛暑がやってくる季節となりましたね。
今年設定した目標は順調でしょうか。
残り半分です。ぜひ頑張っていきましょう。
さて、本日のお話ですが、賃貸経営オーナーは
避けたくても避けれないお話を致します。
その避けたくても避けれないお話とは、
入居者にご不幸（死亡）があった場合です。
通常の死亡であれば問題はないのですが、
他殺や自殺、或いは、孤独死などの異常死と言われるケースです。
きっとあなたも一度や二度は
このような想像をしてしまったことでしょう。
このようなケースが発生した場合、
当然ですが、普通の価格では入居率は落ちます。
訳有り物件ということで、家賃の値引きを行い、
貸し出しすることにならざるを得ません。
アパートオーナーとしては非常に
厄介なリスクに感じることでしょう。
中には、こっそり事実を隠蔽し
貸し出す方もいるかも知れません。
しかし、このようなケース（異常死）で隠蔽が発覚した場合、
後々、トラブルの原因になります。
ですので、入居者を募集する際、
募集業者や入居者へ告知義務が発生します。
明確な法令はありませんが、
過去の判例等から、期間は５～６年間、
または入居者が２～３回入れ替わるまでとされる事が多いようです。
※通常の病死等であれば告知義務はありません。
入居時に「異常死はしないでください」と契約できるモノでも
ありませんし、本人も望んでそのような結果になっているわけでもありません。
普通に考えればコントロールできない事由に思えることでしょう。
しかし、本当は違います。
実はある程度はコントロールが出来るのです。
100％とは言えませんが、事件、事故を
最小限に防止する方法があります。
ではその方法とは何か？
そのポイントは土地の選択とアパートの企画にあります。
企画の段階から異常死が発生しにくいシステムを
作り上げてしまうことです。
例えば、入居者に対しては、
ターゲットを学生＆単身のサラリーマンに絞るだけでも、
孤独死といった異常死を避けることが出来ます。
地域に関しては申し上げるまでもありませんが、
治安の良い地域を選ぶ。
女性は２階以上の部屋にするよう管理会社と打合せし、
一階の防犯対策には徹底行う。
そして、管理会社に入居者の選別、アパート周辺の整理整頓など、
徹底した管理をすることを前提にアパート建設の計画を立てるなど。
アパートを建てる前からしっかりとしたシステムを
構築することが大切です。
きっと多くの方が、あたり前だと思うでしょう。
しかしながら、多くの場合、
自分が住まない投資物件には、利益計算ばかりに目が行き
お客の立場で意外と考えられなくなってしまうものです。
ぜひ気をつけて頂きたいと思います。
そうすることで１００％とは言えませんが、
他の物件と比べると明らかに、予測できないリスクを
コントロールできます。
ぜひ、安定した収益を手にしたいのであれば、
こういったリスク管理を自然と出来るような
オーナーになってください。
もちろん、私は忘れやすいので、チェックシートを使い
土地の選択とアパートの企画を練りました。
そのチェックシートや土地の選択方法についてはこちらで
詳しく解説しています。
まだご覧になっていない方はどうぞご覧ください。
⇒ http://www.hudousanmaster.com/letter/
ではまた。
追伸：
私のアパートでは、おかげさまで異常死といった事例は
全くありません。
計画段階からご協力を頂いたアドバイザーの知恵には
本当に感謝するほどです。
物件探しの前にまずは良きアドバイザーを見つけてください。
一見、遠回りに見えますが、実は余計なリスクを回避し、
あなたを最短距離で成功へと導いてくれます。
しかし、どんなに良いアドバイザーがいたとしても
あなたに決断力がなければ、意味が有りません。
本気でアパートを手にしたい！と
自分を変える決断力ある方のみどうぞご覧ください。
⇒ http://www.hudousanmaster.com/letter/
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
アパート経営・不動産投資実践会
■発行責任者 中村 武司
■ＨＰ http://www.hudousanmaster.com/
■アパート暮らしのサラリーマンが今ではアパートオーナー
金がないから１円も使わずにアパートを３棟を手にした
あるガソリンスタンドの店員の秘策を公開！
↓無料で公開！ゲリラ的投資法はこちら↓
http://www.hudousanmaster.com/ov/
■利回り30％越え！お化け屋敷をわずか１ヶ月で
予約３件待ちにした秘密とは？
マーケッターが奇跡を起こした満室革命↓
http://www.hudousanmaster.com/mansitu/
■お問い合わせ
http://www.hudousanmaster.com/semi/otoiawase.html
■ご注意！
お問い合わせ等は全てご回答しておりますが、
yahooメール、hotメール、gooメールのようなインターネット
エクスプローラーをご利用したメールの場合、ご返信が届か
ない場合がございます。ご了承ください。
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■