長崎市の悲惨な状況 アパート経営・不動産投資実践会
不動産投資実践会の 中村 です。
今日もご覧頂きありがとうございます。
先日、久しぶりに不動産アドバイザーと打ち合わせを実施しました。
その時、長崎市の最近の賃貸状況について、
詳しい話を聞く事ができましたのでご案内いたします。
地方都市で投資をお考えの方には、
非常に役立つしますが、厳しい現実のお話です。
どうぞお聞きください。
その厳しい現実のお話とは…
賃料の下落と入居率の低下です。
長崎市内の賃貸物件は、長崎の特徴的な盆地の地形（平地が少ない）を反映していて
殆どの賃貸物件が中心部から離れた山手に作られてきた経由があります。
その中でも、築２０年前後のワンルームだとＲＣのマンションが
３万円を切る賃料になっていると言うのです。
それにつられて新築マンションでも数年経過すると初期の賃料から、
20～30％の賃料下落は当り前。
それでも入居が決まればよいが入居率の低下は著しいと言う。
それが一般的な現実だそうです。
ところが、私のアパートといえば、
おかげ様で、この不況下でも入居率も賃料も断然高い状態を
キープさせて頂いております。
ではなぜキープできているのか？
もうご存知だと思いますが、
不動産の３大要素を兼ね備えているからです。
そうです。
第一にロケーション（立地）
第二にロケーション（立地）
第三にロケーション（立地）
です。
打ち合わせしたアドバイザーも言っていましたが
場所を間違えたら悲惨な結果しかまっていません。
しかし、
場所さえ間違わなければ長期安定収入は
ほぼ間違いありません。
そこでこの重要なロケーションのチェック方法ですが
簡単に申しあげるならば、
・生活に必要な施設や交通機関への
アクセス（駅まで7～10分以内、バス停まで徒歩5分以内）が良いか？
ファミリー向けなら病院に学校や保育所さらにスーパー、商店街等、
単身向けなら大学やコンビニそれに弁当屋やファーストフード店
・治安上の問題はないか？
近くに交番や駐在所はあるか、犯罪率の低い場所か？
泥棒は頻発していないか？
ラブホテル街に近い場所や飲み屋街に近い場所はあまりお奨めできません。
・プライドの持てる住所と言えるか
例えばその地名を聞いただけで不安がられる住所は避けたい
逆に地名にステータスがあればそれだけで賃料を上げる要素になる
などなど、初心者でも当たり前といえることを
きっちりと考え、実践すれば、
何も考えずに建ててしまった負け組みの言葉を
言う必要はありません。
＊その他のチェック項目は紹介しきれませんので
詳細はマニュアルをご覧ください。
http://www.hudousanmaster.com/letter/
特に初心者の方は、物件に惚れることだけはご注意ください。
物件に感情移入すると客観視する事が出来なくなってしまいます。
わたしも不動産投資をはじめたばかりの頃、
今のように物件を測る物差しが無いために、
どうして良いのか分からなくなる事もしばしばでした。
しかし、先ほどあげたような項目を知っている今は、
物件選びは非常に楽になり、早い決断が出来るように
なりました。
ぜひ、あなたも客観的に判断できる項目を持ってください。
そして、失敗のしようがない不動産投資で
成功していただければ幸いです。
では。
追伸：
マニュアルでもご紹介していますが、
失敗のしようがない不動産のチェックリストは
私はいつも持ち歩いています。
ぜひあなたも持ち歩くことで、
失敗のしようがない不動産投資を成功させてください。
客観的な判断ができれば後は成功するだけです。
チェックリストはこちらで詳しくご案内しています。
⇒ http://www.hudousanmaster.com/letter/
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
アパート経営・不動産投資実践会
■発行責任者 中村 武司
■ＨＰ http://www.hudousanmaster.com/
■アパート暮らしのサラリーマンが今ではアパートオーナー
金がないから１円も使わずにアパートを３棟を手にした
あるガソリンスタンドの店員の秘策を公開！
↓無料で公開！ゲリラ的投資法はこちら↓
http://www.hudousanmaster.com/ov/
■利回り30％越え！お化け屋敷をわずか１ヶ月で
予約３件待ちにした秘密とは？
マーケッターが奇跡を起こした満室革命↓
http://www.hudousanmaster.com/mansitu/
■お問い合わせ
http://www.hudousanmaster.com/semi/otoiawase.html
■ご注意！
お問い合わせ等は全てご回答しておりますが、
yahooメール、hotメール、gooメールのようなインターネット
エクスプローラーをご利用したメールの場合、ご返信が届か
ない場合がございます。ご了承ください。
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
指し値の限界とは？ アパート経営・不動産投資実践会
不動産投資実践会の 中村 です。
今日もご覧頂きありがとうございます。
さて、最近、どうも私の提示する指し値が通りません。
直近の指し値成功率でいくと…
０％ です。
不動産価格が下落しているなかで、
私のかなり厳しい価格提示がよくないのかも知れません。
もしかしたら、「指し値って何？」という方もいると思います。
簡単にご紹介しますと、この指し値とは、
「売買にあたり買い手が買ってもいいよ。と売主に対して
買値を提示すること」
ということです。
不動産はコンビニやスーパーのように、
値札通りに買う必要はなく
○○の金額ならば買ってもいいですよ。と、
値引き交渉ができますので、
この価格提示のことを指し値といいます。
特に不動産価格の特徴としては、
売主は予め値引き交渉されることを前提に、
販売価格を設定している場合が多々あります。
ですので、この指し値は、仕入れ価格を決め、
今後の収益を考える上で非常に大切な交渉の一つです。
とはいえ、あまりにも実践価格とかけ離れた指し値は、
私のように買えない状況が長くなり、チャンスを逃すことにも
つながることもあります。
そこで、今日はこの指し値について、
何割引の交渉ならば成功率が上がるのか？
その点についてお話をしていきます。
そこで、ある数字をこれからご紹介するのですが、
これらの数字は統計的に実証された訳でも、
何らかの証拠に基ずくものでも無い事を最初にお断りしておきます。
しかし、経験を積み重ねた中で体験的に導き出した
１０年の貴重な経験値です。
売値の半値で買えれば、単純に利益は倍増します。
ぜひお客に立てれば幸いです。
では、いきなり結論から申しあげますと、
比較的通りやすい指値のかけ率は 1÷1.3＝77％
指値の通りやすい下限値は 1÷1.7＝59％
これが私の経験やコンサルティングから
手にした数字です。
もう少し具体的に成功率から申しあげますと、
売値が仮に１０００万円だった場合、
77％の指し値（７７０万円）をお願いした場合は５２％の成功率
59％の指し値（５９０万円）をお願いした場合では５.５％の成功率。
このような結果になっています。
余分に２０％近く値引きをしただけでも、
成功率が１０分の１に落ちてしまうことは、
非常に興味深いデータだと思います。
もちろん、売主の状況や物件の状態、
またやり方次第で変わってきますが
概ねこのような数値に落ち着いています。
成功率を優先させることに重点を置いた場合、
７７％の指し値以上が100年に一度のチャンスをものにする戦略
といってもよいと考えられますね。
どうしても手にしたい物件、安ければ買っても良い物件…など、
それぞれの状況に応じて、この数字を利用していただければと思います。
ただ、やはり私たちは欲張りです。
少しでも如何にして値引き額を大きくして、
成功率を上げるのか？
そういった悩みも出ることだと思います。
そこでお奨めしたいことは、東京セミナーでもご紹介しましたが、
『圧倒的な根拠のある証拠』を提示する事も成功率を上げる戦術です。
売主が「これならば仕方ない」と、納得してしまい、
「ここまで真剣に考えているのであれば…」と思わせる証拠です。
つまり、指値をした物件を購入するにあたって
収支を計算した『書類』や『事業計画書』です。
これらの書類には、
・毎月の借入金返済額（利率や返済期間）
・毎月の経費（管理費や修繕費）
・初期投資（リフォーム代金）
・リフォームの見積りも添付
・今後見込める入居率
・今後の家賃推移
等々。
具体的で綿密な数値を記入した『根拠のある証拠』を提示し、
『事業計画書』から導きだされた数字を提出する事がとても重要です。
そして、この根拠ある証拠から『ここまで出せます』と、
売主に提示することで成功率は倍増します。
ぜひ、指し値をする際には、
ライバルよりもほんの少しの手間をかけて
値引き交渉していただければと思います。
たった一回の成功でもあなたの人生が変わります。
ではまた。
追伸：
東京セミナーでも細かくご紹介いたしましたが、
事業計画書には、即決マスターバージョンⅡが
ほんとうに役に立ちます。
数項目を入力し、わずか５分で、簡単に
根拠ある事業計画書を作成することが出来ます。
しかも、その作成した書類は値引き交渉はもちろん、
銀行への融資を打診する際にも、強力なパワーを発揮します。
ぜひ本気でチャンスをモノにしたいあなたは、
手にしてください。
即決マスターⅡを最大限に利用するための講座、
東京セミナー『ＰＣ－ＯＮＥ』はこちら↓
http://www.hudousanmaster2.com/pc1/
追伸２：
東京セミナー『ＰＣ－ＯＮＥ』で赤裸々にご紹介していますが、
先ほど申しあげたリフォーム代や初期投資に関する書類は、
○○で作った書類で十分です。
ポイントは売主が信用するかどうか？
それだけです。
わざわざ眉間にシワを寄せて、書類を集めなくてもＯＫです。
タダで満室にする方法 アパート経営・不動産投資実践会
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━ 不動産投資実践会 ━━■
こんにちは。
不動産投資実践会の 中村 です。
今日もご覧頂きありがとうございます。
さて、春のメルマガで、下記の実践経過を
ご報告させていただきました。
-------------------------------------------------
この一週間だけですが真面目に働きました。
私のアパートは大学生向けですので、
大学入試～入学発表までの一週間が勝負です。
～中略～
このラミネート広告は、不動産業者が広告を出さない
ポイントに広告を出していくので非常に効果があります。
満室革命ＤＶＤをご覧になった方は、
その威力を身を持って感じられていると思います。
あとは契約の連絡を待つだけといったところです。
-------------------------------------------------
今日はこの結果報告を申しあげたいと思います。
本当に連絡を待つだけとなったのか？
或いは、空き室でお悩みの方、
アパートを手にしたはいいけど空き室ばっかりだったら…
という不安がある方はぜひご参考にしてください。
さて、今回、使った入居促進の方法というのは、
1.玄関に「スリッパ」と「靴べら」を用意
2.下駄箱の上に「室内図面」と「ペン」「メジャー」を準備
3.室内の各部屋に消臭剤を配置
4.物件のアピールポイントに「ＰＯＰ」を貼り付ける
5.「入居プレゼント」を備え付ける
6.「大家からのメッセージ」を掲示
7.「アメニティセット」を洗面台に設置
などなど、一切使わないことにしました。
理由は簡単。面倒だからですね。
正直なところ、昨今の空き室率が目立つ中では
一般的な書籍の情報や常識から申しあげると、
無謀かと思われるかも知れません。
しかし、あっけなく嬉しい結果を手にすることが出来ました。
今季も満室からのスタートです。
本当に嬉しいですね。
最近、よく聞く話としては、
・仲介業者に一カ月分の広告費を支払ったり、
・リフォームに多額のお金を投資する
などなど、財布からお金が出て行くばかりのお話が多いですが、
今回、使用したラミネート広告は、ほぼゼロ円です。
だいぶ前に作成したチラシを使いまわしています。
しかし、多くのライバル業者や不動産業者が
この手法を使っていないために、
圧倒的な結果を手にすることが出来ました。
お金を使わず金持ちになることを
私は奨めていますので、実践できたと思っています。
ラミネート広告を使っていない方は
今の段階であれば驚異的な結果を残しますので、
ぜひお試しいただければと思います。
さて、今回の事例で、特に申しあげたいことは、
アパートを購入する前から
「空室リスクが心配で心配で収益不動産を購入する事が出来ない」
という誰にでもある悩みは、ほんの少しの知識と
少しだけの投資の決断で解決することは可能です。
そして、そんの少さな知識の違いだけで、
・ある経営者には不良物件だとしても、
・ある経営者には、超優良物件に変貌させることも可能
ということです。
ビジネスパートナーでもあるマーケッターの
H氏はこう言っています。
基本は"ライバルより一歩先"
その一歩先を実践すれば問題は解決される。
ぜひ、空き室リスクに怯えるだけではなく、
どうすれば集客できるのか？
そのようなマーケティングの知識も、
ぜひ不動産投資に応用していただきたいと思います。
その知識を手にすることで、リスクを回避し、
チャンスを１０倍、２０倍にすることも可能にできます。
ではまた。
追伸：
今回、なぜ具体的な結果を公開したのかと申しますと
実はライバルに真似をされても私は怖くないからです。
私はまだまだ使っていないテクニックとノウハウを
山のように知っています。
あなたも余計なコストをかけず、大きな結果を手にする
入居促進法を知りたいのであれば、
これらの知識は必須のノウハウとなることでしょう。
空き室不安を解消し、安定した収入が欲しいあなたは
ぜひ、こちらをご覧ください。
ライバルからは卑怯と思われても、
不動産投資におけるローコストマーケティングの
秘密がわかります↓
http://www.hudousanmaster.com/mansitu/
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
アパート経営・不動産投資実践会
■発行責任者 中村 武司
■ＨＰ http://www.hudousanmaster.com/
■アパート暮らしのサラリーマンが今ではアパートオーナー
金がないから１円も使わずにアパートを３棟を手にした
あるガソリンスタンドの店員の秘策を公開！
↓無料で公開！ゲリラ的投資法はこちら↓
http://www.hudousanmaster.com/ov/
■利回り30％越え！お化け屋敷をわずか１ヶ月で
予約３件待ちにした秘密とは？
マーケッターが奇跡を起こした満室革命↓
http://www.hudousanmaster.com/mansitu/
■お問い合わせ
http://www.hudousanmaster.com/semi/otoiawase.html
■ご注意！
お問い合わせ等は全てご回答しておりますが、
yahooメール、hotメール、gooメールのようなインターネット
エクスプローラーをご利用したメールの場合、ご返信が届か
ない場合がございます。ご了承ください。
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■