指し値の限界とは？ アパート経営・不動産投資実践会
不動産投資実践会の 中村 です。
今日もご覧頂きありがとうございます。
さて、最近、どうも私の提示する指し値が通りません。
直近の指し値成功率でいくと…
０％ です。
不動産価格が下落しているなかで、
私のかなり厳しい価格提示がよくないのかも知れません。
もしかしたら、「指し値って何？」という方もいると思います。
簡単にご紹介しますと、この指し値とは、
「売買にあたり買い手が買ってもいいよ。と売主に対して
買値を提示すること」
ということです。
不動産はコンビニやスーパーのように、
値札通りに買う必要はなく
○○の金額ならば買ってもいいですよ。と、
値引き交渉ができますので、
この価格提示のことを指し値といいます。
特に不動産価格の特徴としては、
売主は予め値引き交渉されることを前提に、
販売価格を設定している場合が多々あります。
ですので、この指し値は、仕入れ価格を決め、
今後の収益を考える上で非常に大切な交渉の一つです。
とはいえ、あまりにも実践価格とかけ離れた指し値は、
私のように買えない状況が長くなり、チャンスを逃すことにも
つながることもあります。
そこで、今日はこの指し値について、
何割引の交渉ならば成功率が上がるのか？
その点についてお話をしていきます。
そこで、ある数字をこれからご紹介するのですが、
これらの数字は統計的に実証された訳でも、
何らかの証拠に基ずくものでも無い事を最初にお断りしておきます。
しかし、経験を積み重ねた中で体験的に導き出した
１０年の貴重な経験値です。
売値の半値で買えれば、単純に利益は倍増します。
ぜひお客に立てれば幸いです。
では、いきなり結論から申しあげますと、
比較的通りやすい指値のかけ率は 1÷1.3＝77％
指値の通りやすい下限値は 1÷1.7＝59％
これが私の経験やコンサルティングから
手にした数字です。
もう少し具体的に成功率から申しあげますと、
売値が仮に１０００万円だった場合、
77％の指し値（７７０万円）をお願いした場合は５２％の成功率
59％の指し値（５９０万円）をお願いした場合では５.５％の成功率。
このような結果になっています。
余分に２０％近く値引きをしただけでも、
成功率が１０分の１に落ちてしまうことは、
非常に興味深いデータだと思います。
もちろん、売主の状況や物件の状態、
またやり方次第で変わってきますが
概ねこのような数値に落ち着いています。
成功率を優先させることに重点を置いた場合、
７７％の指し値以上が100年に一度のチャンスをものにする戦略
といってもよいと考えられますね。
どうしても手にしたい物件、安ければ買っても良い物件…など、
それぞれの状況に応じて、この数字を利用していただければと思います。
ただ、やはり私たちは欲張りです。
少しでも如何にして値引き額を大きくして、
成功率を上げるのか？
そういった悩みも出ることだと思います。
そこでお奨めしたいことは、東京セミナーでもご紹介しましたが、
『圧倒的な根拠のある証拠』を提示する事も成功率を上げる戦術です。
売主が「これならば仕方ない」と、納得してしまい、
「ここまで真剣に考えているのであれば…」と思わせる証拠です。
つまり、指値をした物件を購入するにあたって
収支を計算した『書類』や『事業計画書』です。
これらの書類には、
・毎月の借入金返済額（利率や返済期間）
・毎月の経費（管理費や修繕費）
・初期投資（リフォーム代金）
・リフォームの見積りも添付
・今後見込める入居率
・今後の家賃推移
等々。
具体的で綿密な数値を記入した『根拠のある証拠』を提示し、
『事業計画書』から導きだされた数字を提出する事がとても重要です。
そして、この根拠ある証拠から『ここまで出せます』と、
売主に提示することで成功率は倍増します。
ぜひ、指し値をする際には、
ライバルよりもほんの少しの手間をかけて
値引き交渉していただければと思います。
たった一回の成功でもあなたの人生が変わります。
ではまた。
追伸：
東京セミナーでも細かくご紹介いたしましたが、
事業計画書には、即決マスターバージョンⅡが
ほんとうに役に立ちます。
数項目を入力し、わずか５分で、簡単に
根拠ある事業計画書を作成することが出来ます。
しかも、その作成した書類は値引き交渉はもちろん、
銀行への融資を打診する際にも、強力なパワーを発揮します。
ぜひ本気でチャンスをモノにしたいあなたは、
手にしてください。
即決マスターⅡを最大限に利用するための講座、
東京セミナー『ＰＣ－ＯＮＥ』はこちら↓
http://www.hudousanmaster2.com/pc1/
追伸２：
東京セミナー『ＰＣ－ＯＮＥ』で赤裸々にご紹介していますが、
先ほど申しあげたリフォーム代や初期投資に関する書類は、
○○で作った書類で十分です。
ポイントは売主が信用するかどうか？
それだけです。
わざわざ眉間にシワを寄せて、書類を集めなくてもＯＫです。