こんばんは。脇田雄太です。
不動産投資における
利回り（表面 or 実質）
は、投資家にとって重要な指標であることに、異論はありません。
利回りが高ければ、
・投資額をより早く回収出来る
・キャッシュフローが厚くなる
・金融機関の評価が高くなる
など、収益物件としての価値も上がりますから、あらゆる点でメリットがありますよね？
ちなみに、ボロ物件投資の世界でも
「表面利回り200%を達成！」
「実質利回り30％オーバー！」
といった派手な見出しで、投資本を売る投資家さんが少なくありません。
しかし私自身は、そこに
重要な視点が欠けている 
と、言わざるを得ないのです。
その理由をこれから解説しましょう。
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こんな例えはどうでしょうか。
物件価格は同じ30万円、賃料相場もほぼ同じエリアに、似たような2つのボロ物件があったとします。
ボロ物件ａを購入した投資家Aさんは、1％でも多くの利回りを得ようと、
・リフォームは必要最小限
・賃料設定は相場並みで
・1日でも早く投資額を回収する
という目標のもと、物件を仕上げたとします。
一方のボロ物件bを購入した投資家Bさんは、Aさんとは違うアプローチで
・リフォームは徹底的に行う
・賃料設定は相場より安めで
・長期安定的な投資を目指す
ことを目標に、同じく物件を仕上げたとしましょう。
その結果、Aさんの物件は実質利回り30％オーバーを達成出来ましたが、かたやＢさんはというと
10％そこそこに落ち着く 
という、地味な数字になってしまいました。
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では、AさんとＢさんのどちらが、トータルでより多く儲かったでしょうか？
ここまで書けば、多くの方はお察しかと思いますが…
投資家Ｂさんのほう 
なんです。
Aさんのほうが高利回りだから、
より早く投資額を回収出来るのに！？ 
そう思われる方もいるでしょう。
しかし、目先の高利回りに囚われた結果、
瞬間最大風速で投資を評価する 
ことには、大きなリスクが伴うのです。
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ボロ物件はそもそも築年数が古く、経年劣化を避けることが出来ないため、
最低限のリフォームで済ませる 
ようなことをすれば、入居後のトラブルが頻発することになります。
例えば、
「水道から赤水が出る」
「雨漏りが止まらない」
「ブレーカーが良く落ちる」
こんなクレームが頻発すれば、その都度修繕対応するだけでなく、
顧客満足度も下がる
わけで、短期間に退去されてしまう可能性もあります。
入居中や退去の都度、修繕にお金を掛けるぐらいなら、最初から
徹底的にリフォームしておく 
ほうがコスト的に割安ですし、入居付けもより確実ですよね？
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10年でダメになった物件を解体するより、きちんとリフォームを入れて
20年30年以上賃貸出来る物件 
を仕上げたほうが、トータルのキャッシュが増えることは明白です。
利回りの数字も重要ですが、それ以上に
これから何年貸せるのか？ 
という視点こそ、ボロ物件投資には必須だと思いますよ。
ではまた！
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