一度かけたコストは「家賃で回収」しなくてはなりません。

こんにちは。脇田雄太です。

先日のブログでも解説しましたが、賃貸物件の運営は、

・大家自らが経営者になり

・１円でも安く物件を仕入れ

・綺麗にリフォームを仕上げ

・物件にお客さんを集めて

・毎月の家賃をいただく

という、「事業」そのものです。

さらに、安定した事業継続のためには、

最小限のコストで

利益を最大化する

必要がありますから、

適切なコスト管理

も欠かせませんよね？

なぜ、こんな当たり前のことを言うのか？と言うと、

一度掛けてしまったコストは

必ず回収しなければならない

から。

実はこれが、かなり大変なのです。

---------------------

例えば、みなさんが

70万円のボロ物件

を、めでたく購入出来たとしましょう。

喜ぶのもつかの間、今度はリフォームを手配して

貸せる物件に仕上げる

必要があります。

しかしここで、リフォームのアプローチを間違えて

・リフォーム会社さんに発注した

・グレードの高い設備を導入した

・優先度の低いリフォームもやった

としたら、どうなるでしょうか。

当然、一度かけてしまったコストは、

入居者さんが払う

家賃収入から

回収しなくてはなりません。

---------------------

ここで、簡単な計算をしてみましょう。

物件価格：70万円

リフォーム：120万円

諸費用：20万円

ーーーーーーーーーーー

トータル：210万円

という物件に対し、

実質利回り20％

を達成するには、

月額 3万5千円

の家賃で回りますが、リフォームコストを掛け過ぎた結果、

物件価格：70万円

リフォーム：180万円

諸費用：20万円

ーーーーーーーーーーー

トータル：270万円

になれば、家賃を

月額４万５千円

にアップしなければ、同じ

実質利回り20％

を、キープすることが出来ないのです。

---------------------

月々の家賃が、

３万５千円から

４万５千円へ

１万円アップというのは、借りる側にとって

相当大きなインパクト

ですよね？

多少クオリティが上がろうと、１万円もの差がつくなら、

ある程度妥協してでも

安い家賃の物件を選ぶ

ことになるはずです。

しかし、ボロ物件の大家にとって

リフォーム費用が

60万円アップする

というのは、

・全ておまかせでやってもらう

・大掛かりな工事を追加でやる

などで、

いとも簡単に

起こり得るレベル

なのです。

---------------------

さらに大家は、自分の身銭を切るわけでもなく、

家賃で回収できるから…

などと、安易に考えますから、つい

コスト意識が甘く

なりがちです。

そこにも、

大きな落とし穴

があるんですね。

結局、借主さんと大家における

コスト意識のギャップ

が、賃貸経営を危うくしてしまうのです。

---------------------

希望の実質利回りを得て、借主さんに喜んでもらうためには、

100円〜千円単位でも

コストカット出来る部分に

細かくメスを入れておく

努力が必要です。

たかが100円などと、軽く見てはいけません。

チリも積もれば山となる

ということわざのように、

大きなコストダウンは

小さな努力の積み重ね

から始まるのです。

さらに、コストダウンで資金が浮けば、

・戦略的な賃料設定

・必要な設備を追加

・広告費を増額する

など、経営をより有利に運ぶことも出来ますよね？

高いコストを掛けて

身動きが取れなくなる

前に、やれることは沢山あるのです。

---------------------

コスト意識のお話、いかがだったでしょうか？

お客さんの満足度向上

を狙って、立派なリフォームをしたにもかかわらず、結果的に

高くついたコストを

家賃で回収せざるを得ない

ことになれば、逆に

お客さんを遠ざけてしまう

という、皮肉な結果にもなりかねません。

適切なコストダウンに日々励み、

入居者さんが喜んで

長期入居してくれる

コスパのいい物件を作りたいものですね。

また来週もお付き合いください。

では！

---------------------

☆ママ投資家の岩崎えりさんと、共著を出版しました

【関東在住の育児ママでも成功した“ワッキー流”地方『５万円戸建て』投資！】

「戸建て投資初心者」の育児ママ、岩崎えりさんが、「1年でボロ戸建て投資成功者」になった“ヒミツ”のストーリーに、わたくし脇田による“ワッキー流”投資術を融合させた、読み応えのある１冊に仕上がっています。

Amazonほか全国の書店で、ただいま好評発売中です

☆岩崎えり＆脇田雄太「地方5万円ボロ戸建て投資セミナー」のお知らせ

４月のセミナー＠東京に代わり、６月に東京で、７月に大阪でセミナーを開催する運びとなりました。※

『関東在住の育児ママでも成功した“ワッキー流”地方「５万円戸建て」投資！』（ごま書房新社）を「１冊ご購入」した方は、無料でセミナーに参加いただけます。

また、会場に来られない方は、セミナー当日の音声もお選びいただけます。

参加お申し込みはこちらまで！
https://ws.….net/fgen/S19330917/

満席になりましたので、一旦締め切らせていただきます。
お申し込みいただきましたみなさん、ありがとうございます

※4月のセミナーに参加申し込みされていた方へは、優先的にご案内しております。

【日時】
　・6／20（土）「東京」開催
　・7／ 4（土）「大阪」開催

　・セミナー（共通）＝１３：００～２時間予定
　・懇親会　（共通）＝セミナー終了後２時間予定

【場所】
　・東京駅近辺の会議室（予定）
　・梅田駅近辺の会議室（予定）

【定員】　
　・東京セミナー　先着３０名
　・大阪セミナー　先着１５名

【会費】
　・セミナーのみ＝無料（書籍持参）
　・懇親会も参加＝ +実費 4,000円

　（当日、会場受付にて承ります）

【内容】
　・大阪在住と横浜在住の二人が、長崎のボロ物件投資を行う理由
　・二人が最近買った物件の紹介
　・長崎で現金投資を始める、元フルローン派の投資家が増えている理由
　・長崎のボロ物件投資を始める、東京や大阪のサラリーマンの実例紹介
　・人口減少時代に、物件を増やし続ける理由
　・質疑応答

【対象】
　・二人の著書を読んで、詳しい話を聞いてみたいと思った方
　・これから不動産投資を始めたい方
　・既に不動産投資をしており、長崎のボロ物件投資に関心がある方
　・融資に頼らない、現金買いでの不動産投資に関心のある方
　・不動産投資で成功している人たちと交流したい方　等

新型コロナウイルスの感染拡大による、政府及び東京都・大阪府の要請などにより、延期または中止させて頂く場合があります。
あらかじめご承知おきください。

---------------------

☆脇田１１冊目の著書

「5万円以下のボロ戸建てで、今すぐはじめる不動産投資」

も、好評につき増刷しております