賃貸物件の案内は、本人確認をしてから行っています。
よく現地から電話で、「今、現地にいるので、内覧したい」という趣旨の
ことを言われる人がいます。
この場合、案内できません。
借主の本人確認ができていないから、です。
不動産業と案内業とは異なります。
貸主の依頼を受けて物件を預かっているのであり、
どこの誰とも分からない人に物件を内覧させることはできません。
全員が本当の借主とは限らないからです。
貸主の物件を守ることも大事な業務です。
特に空室を狙った事件を防ぐためです。
希望者からは面倒だ、と感じるでしょう。
その都度、全員に理由を伝えています。
真剣な方々は快く来店して頂いています。
貸主、借主ともに問題が無いように常に考えて対応しています。
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直方市の永満寺の土地調査中です。
数年前にこの土地の少し先の土地を売却しました。
知っている場所と内容ですが、あらためて調べます。
今回は古家があったようですが、売主が解体し更地にしてくれています。
一般人であれば、これで完了となると思います。
ここから業者の仕事になります。
解体後の建物の登記が残っていないか。
滅失登記がされているか、です。
もともとの家が登記されていない、未登記であれば解体と同時に終了です。
しかし、登記されていた家であれば滅失登記手続きが必要になります。
境界の確認も同様です。
測量がされていたかどうか、されていても昭和の後半くらいだと、再度の
測量をした方がいい場合がよくあります。
確定測量です。
現在の測量による正しい境界と、隣接する地主の確認が大切です。
代が変わったときに、この確定測量が役立つことがあるからです。
また、埋蔵文化財包蔵地の可能性があります。
再建築時に試掘が必要になることがあります。
何を建築するか、深さが重要になります。
他にも調査項目は色々とありますが、着実に行い売主を安心させ、
良い買主を見つけたいと思います。
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直方市の直方駅前のマンション、4ＬＤＫ、12.5万円/月の募集準備をしています。
近日、新所有者が所有権を移転登記するので、登記完了後に開始します。
飯塚市の鹿毛馬、国道201号線の峠の中央付近にも貸家を募集する予定です。
4ＬＤＫの2階建てと1Ｋの戸建があります。
賃料等の条件は、これから需要から逆算して貸主と調整する予定です。
通常、この時期は賃貸物件は少しでも早く募集をします。
ですが、今年は引越業者の人員が不足しているため、引っ越しができない
状態です。
そのため、募集時期を引っ越し業者が依頼を受けられる時期までずらします。
契約しても引渡と引っ越しがあまりにもずれると、当月賃料のムダなどが生じる
ことになります。
貸主側で日割り賃料の無料化 などはできる場合もありますが、全ての貸主が
応じるわけではありません。
できるだけ貸主、借主に無駄が生じないように調整していきたいと思います。
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以前から何回かこのアパートの貸主から依頼を受けていました。
一般媒介で数社で募集されています。
部屋の写真をデータで持参されました。
ですが、使用できません。
理由は、こちらが必要としている内容ではないから、です。
写真は撮ればいい、ではありません。
借主が必要としている内容を写さないといけません。
広く見える、綺麗に見える、という貸主の主観は役に立ちません。
借りる側にとっては、使い勝手やコンセントの位置・数などが大事になります。
また撮影条件を 分かるようにしておくことも必要です。
照明を点灯している場合、消灯している場合、時間帯で日光の入り具合が変わります。
家具の配置がしやすいかどうか、借主側の視点が求めまれます。
建築当初と現時点で20年位差がある場合、必要な項目が変わっています。
変化に対応しているかどうか、が大切です。
地方で建築物が多く、人口が減少している場合、生き残る物件になるためには
色々な変化や工夫が必須と思います。
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いくつかの記事から投資用シェアハウスの問題について現時点での内容を検討しています。
融資の多くが特定の金融機関で実施されていることがポイントになっています。
その金融機関の過剰融資責任を追及する、という内容です。
返済できないから、その金融機関に返済を行わない旨の書面を提出しています。
金融機関側も財産の差し押さえやブラックリストには載せないようです。
この手続きを行っている弁護士とは別の弁護士の意見も興味深いです。
この別の弁護士は自ら賃貸物件を複数、保有しています。
自分で経営しているので、冷静に分析しているようです。
内容としては、詐欺ではない、ということから始まっています。
自分で経営しなくてもラクに副収入が1,000万円近く増えるという
欲のために投資判断を見誤っている、という指摘です。
投資家としての能力では防ぎようの無い詐欺事件とは性質が異なる、
という判断をしています。
これには同感です。
冷静に事業内容を分析すれば、成り立つはずがないことを理解できるからです。
できない、しようとしないのは、個人の責任です。
儲かるときは何も言わない、損失が出たら自分は正しい、相手が悪いんだという
考え方としか感じません。
欲にかきたてられた関係者が、責任の押し付け合いをしているように見えます。
販売元、融資をした金融機関、実施した本人ともに同類と思います。
返済をしない、払えないから払わない、が通用するのであれば社会は混乱する
のではないでしょうか。
騙された、知ることが出来なかった、防ぎようがない高度な犯罪であれば、被害者として
救済できるようにしてほしいです。
しかし、十分に対応の余地があった場合、自己責任と思います。
金融機関が自ら悪質だったと感じ、返済の猶予や変更に応じるのは良いことです。
もし、金融機関の内容が通常の内容だった場合、このような返済拒否は通用しないでしょう。
被害者の会として結成されていますが、本当に被害者であるというためには、先のように
防ぎようのない詐欺行為の場合と私は思います。
金融機関も調査中のため、法的な措置は控えていますが、
仮に適法である、瑕疵はないという判断になった場合、融資を受けた所有者（債務者）は、
競売等の手続きをされる可能性はあるでしょう。
担保価値が低く、共同担保に入れている自宅等も手放すことになる恐れがあります。
投資判断でその後の生活が大きく変わる警告の案件と思います。
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通常の物販であればリピーターは大切です。
単価は低くても数で賄うことが出来ます。
不動産の場合、特に売買についてはリピーターは
ほとんど無いでしょう。
多くは一度の売却か、購入で終わると思われます。
私も当初は同じように考えていました。
ですが、15年以上業として行っているうちに、考えが変わりました。
特に最近、リピーターが来店してくれています。
3年前、8年前、そして15年前の顧客が来られました。
単に遊びに来られることは時々ありました。
今回は、売主、買主として来られています。
前回、買主だった人が今回は売主です。
また、売主だった人が買主になって来店されました。
不動産業で再来店して頂くだけでもありがたいのに、再び依頼を
して頂いています。
これほど嬉しいことはありません。
当然、前回の調査内容よりも完成度を高めて重説等を用意します。
顧客の恩に報いるために、現時点で出来る限りのことをします。
今までの顧客を振り返ると、賃貸（借主）→買主になったケースや、
売主→借主になったケースなどがありました。
賃貸での再来店も複数ありました。
不動産業者の中には、二度と会うことはないという前提の対応を
しているところもあるようです。
少なくとも私はそのような対応はしません。
顧客の状況に応じて購入や賃貸、売却、相続対策などを適宜おこなって
いくつもりです。
普段は不動産とは関係なくても、何らかの変化で必要になった時に
適切に対応できるように常に準備していこうと思います。
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4月から改正宅建業法により、中古住宅（既存住宅）の状況調査が追加されます。
実施したかどうか、実施した場合の内容が中心です。
検査をすることができるのは、建築士です。
検査ができる建築士も全員ではありません。
既存住宅状況調査技術者講習を受講し、修了した人に限られます。
免許区分に応じ、建築士が設計できる範囲の内容で検査ができます。
木造・二級・一級で設計できる範囲が異なります。
私の場合、二級ですので、この範囲内で行うことができます。
また、報酬を受けることが出来るのは、事務所登録していることが必須です。
私は建築士事務所としては登録していないので、報酬を得て業とすることはできません。
ですが、自分の重説（重要事項説明）のために行いますので、報酬を別に得ようとは
始めから考えていません。
また、実施される状況調査の内容からは、今までの重説と変わらないか、少ないことが
分かっています。
実施内容は、大きな不具合があるかどうか、を記載するだけです。
具体的な対処方法などは記載されません。
さらに、実務で発生する漏水や配管等の割れ、機器の動作不良などは別項目扱いです。
引き渡してから機器が故障することはあります。
使用していない期間が続き、漏水等の問題もあります。
不具合の特定は調査内容になっていません。
目視で分かる範囲の報告が今回の実施される内容です。
人に例えると、健康診断です。
大きな問題が無いか、調べることになります。
精密検査までは求められていません。
精密検査は個別に実施してください、という内容です。
それでも仲介会社に任せるよりは良い、と思われる売主や買主も多いと思います。
従来、宅建業者は建築分野は得意ではありません。
不動産と建築は知らない人から見れば似ているように感じるかもしれません。
実際は、水と油のような差があります。
宅建士は誰でも受験できるので、取得者は圧倒的に多いです。
しかし、建築士は受験制限が激しいため、偏った傾向にあります。
責任の押し付け合いのような事例が建築と不動産では起きることがあります。
そこに今回の既存住宅状況調査が加わることは良いことと思います。
建築士の大きな調査を基に、宅建士が重説することになるからです。
個人的には、修復方法や改善にかかる費用等まで事前に答えるべきと感じています。
建築士の受験制限を撤廃し、門戸を広げ、多くの良識のある建築士が増え、宅建士と
兼業するようになると、買主や売主などにとって有益と考えます。
まずは、第一段階の状況調査が始まります。
数年内に基準が引き上げられ、さらに専門性が増すと思われます。
より顧客に安心して頂けるように、学習を続けていきます。
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耳のトレーニングを開始しました。
ヘッドホンで聞くようにしています。
耳の衰えを防ぎ、老化を遅らせることから始めています。
ある程度、繰り返したら耳を良くするようにしようと思っています。
単に聞こえればいいではなく、確実に聞こえることを重視します。
確実に聞こえるように実感できれば、複数の音を同時に聞き分ける
ことを訓練します。
聖徳太子のように10人の話を同時に聞くことまでは望みません。
ですが、実務では来客者が複数の時に電話も重なることがあります。
3人から4人くらいの話を同時に正しく聞き分けるようにしたいと思っています。
その訓練の始まりです。
耳が脳に効果を発揮し、記憶の向上や頭の回転を良くすることが期待できます。
結果として健康管理 にもつながります。
地味ですが着実に続けていきます。
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単身で高齢者の場合、賃貸の条件として厳しくされている事例が多いです。
聞く耳持たず、いきなり断れるケースも耳にします。
昨年10月に改正され施行された法律は興味深いです。
住宅ｾｰﾌﾃｨﾈｯﾄ制度です。
各種の条件はあります。
条件をクリアすると、とても貸しやすく、借りやすくなります。
特に貸主側の問題点がかなりクリアできます。
低所得者の場合の、家賃補助・家賃債務補償支援、
そして代理納付です。
低賃料の物件ほど、滞納問題が発生します。
実務者の悩む点です。
特に生活保護のように住宅の費用は給付されているのに、
滞納するケースです。
一般人からは不思議に思うでしょう。
最も取りはぐれがないと感じるはずです。
これが実務では、多数発生しています。
ここで代理納付が重要になります。
代理納付されれば、生活保護にも貸しやすくなります。
滞納問題が発生しなくなるから、です。
国の財政問題がありますが、低所得者や所得はあるが単身で
身寄りがないケースなどに、この改正法が役に立つと思います。
実務上の注意点は色々とありますが、取り組んでいきます。
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地方の不動産には、売却が困難な物件があります。
法令上の問題や需要によるものです。
そうなると、相続人は相続することをやめ、放棄しようと考えることがあります。
放棄すれば、固定資産税や維持管理の問題から解放されると思うからです。
ここで、実務上の注意点があります。
借金の場合は放棄することが賢明でしょう。
資産と負債を比較し、負債の方が大きすぎる場合は放棄が得策です。
しかし、不動産の場合はよく考えてからしないといけません。
理由は、放棄したら二度と売却することができなくなるから、です。
放棄したのだから、売却なんか関係ないだろ、と普通は考えるでしょう。
これが法律では、厄介な内容が付属しています。
管理責任です。
民法940条に、放棄しても次の相続人となる者が相続財産の管理を
始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって
その管理を継続しなければならない、と定められています。
これが危険なのです。
次が見つからない限り、維持管理責任が続くのです。
しかも放棄しているので、手放すことができないのです。
裁判所が選定した財産管理人に引き継げば完了します。
ここも注意。
相続財産管理人の選任申し立てを行う場合、家裁に予納金が必要になります。
ボロ家の管理から逃げたくて、予納金100万円を納付して相続財産管理人の選任申し立て
をしたのに、裁判所から引き受け手が見つからず、予納金の積み増しを要求されることも
あります。
相続には、単純承認・限定承認・放棄があります。
期間が限られています。
相続人が困らないように、事前に整理しておくことも大切なことと思います。
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