書類作成

不動産業は書類の作成が多い仕事です。

重要事項説明書、売買契約書などです。

特に、重要事項説明書には100点の基準がありません。

売主に代わり、買主に必要なことを記載します。

法律で義務付けられたことを記載するのは、当然です。

変わってくるのは、任意の事項です。

どこまで、何を記載するのかが作成者や会社によって大きく変わります。

私の場合、売主、買主どちらも後で困らないように、という視点で記載しています。

銀行は融資に必要な内容さえ記載されていれば、通常は何も言いません。

かといって、書けばいいというものでもありません。

説明を受ける、読む側の労力も考慮しないといけないからです。

やたら分厚く、読むのがイヤになるような説明書は、役に立ちません。

当事者が喜ぶ内容が求められます。

法律は増え続け、説明範囲も広がり、実務者には面倒な限りです。

ですが、私の場合、この作成作業を楽しんでいます。

顧客が喜ばれるから、です。

最も恐れるのは「ヒマ」です。

何らかの物件調査や重説作成等を、超高速で進めているときは、傍から見れば

大変そうに見えるかもしれませんが、当人は疲れはしますが喜びのほうが勝っています。

これからも色々な物件で関わりたいと思います。

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嘉麻市の売り家（売地）

嘉麻市下山田の売り家（売地）の契約関係の書類を用意しました。

今の住宅は解体し、新築されます。

売主は、2度目の売却になります。

嘉麻市口春の物件も同様です。

一般的に不動産売買の場合、売主や買主は一度だけの場合が多いでしょう。

ですが、私の場合、2度目、3度目の方々がおられます。

とても嬉しいです。

役目が終われば売却。

そのときに再度の依頼です。

前回の調査がそのまま役に立ちます。

より丁寧にきちんと対応していきたいと思います。

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中古住宅か新築か

中古住宅は価格が魅力の一つです。

維持費も固定資産税が低くなっていることがあり、魅力が増します。

今日は、価格も内容も立地も気に入ったので内覧を希望される人がいました。

しかし、見る事すらできなくなりました。

成約になったからです。

中古の困る点は、同じものがないことです。

そこで、新築を検討することになりました。

この方はいくつかのハウスメーカーの話を聞かれていました。

建売も見学されていました。

そのおかげで話が早かったです。

土地+建物+諸費用でいかに総額を圧縮して希望を満たすか、が私の仕事になります。

今までの施工事例で説明しました。

今回は新築の提案になりそうです。

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同じ物件の手続き

タイトルからは、どこかある物件で手続きが重なったのかな、と思われるかもしれません。

そうではありません。

以前に仲介した物件を、また手続することになりました。

前回の売主→買主の手続きから、売主（前回は買主）から買主（元の売主の関係者）です。

通常は次の買主は全くの別の人のことが多いです。

今回は、前売主の関係者が買主となります。

おそらく、このようなケースは全国的にも稀だと思います。

私個人としては、再度の依頼を頂き、感謝しかありません。

当然、顧客を見つけるという仕事がありませんので、対価は事務費用のみしか頂きません。

最初の売買契約の時も不動産の実務では有り得ないような内容でした。

詳細は省きますが、実務者が聞いたら唖然とするような、業者側の視点であれば

極めて嬉しい内容でした。

今回も同様です。

あえて依頼して頂いたことに対して、可能な限り対応したいと思います。

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飯塚市有井 戸建賃貸

飯塚市有井に戸建賃貸、スエルテタウン有井に3棟空きがあります。

可変型2ＬＤＫの木造2階建ての賃貸住宅です。

この物件は、私の住宅をそのまま賃貸版として建築しました。

ほとんど同じ内容で持家にされた家庭も数件あります。

通常の賃貸住宅は、設計者や貸主は住んだことが無い場合が多いです。

その場合、自分で住んでいないから分からないことが多々でてきます。

中には投資の利益しかみていない貸主もいます。

借主のことを理解するなら、同じ物件に住むことが最も良いと考えました。

また、賃貸の実務から逆算して考えました。

そのため、持家にされる家庭もでてきました。

今は持家でも、いつの日か住み替えるときに安心して賃貸にできるからです。

新築される住宅に、将来、貸家にした場合を想定している人はいるでしょうか。

私は、新築の家庭にこの内容を伝えています。

汎用性のある住宅を建てることを勧めています。

こだわりを強くするほど、新築価格は上がるのに、住宅の価値は下落します。

財産か負債か、この分岐点を実務の視点から伝えています。

中古の場合も同様です。

売れる家、貸せる家を購入することを伝えています。

購入者本人はよくても、相続人が困ることがあってはいけない、と考えるからです。

空き家問題の多くは、後のことを考えていなかった結果と思われます。

後で困らない物件の場合、空き家にはなりません。

むしろ空くことを待たれるくらいです。

飯塚市有井の戸建は、ある一定の人数と世代までには重宝されます。

賃貸の要望から建築しているからです。

いまなら選ぶことが出来ます。

なかなか、空室が重なることがありませんでした。

履歴の良い賃貸物件です。

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ますとみ不動産

耳の衰えの予防について

耳が遠い、聞こえにくいという症状は年齢が高くなると起こりやすくなります。

身内からも聞こえにくくなった、という声を聞きます。

書店では簡単な器具を使って耳の機能を回復する本が販売されています。

ＣＤもセットになっています。

機能が衰える前に行うことが、最も効果的のようです。

衰えてから改善しようとしても、効果が現れるのに時間を必要とします。

私のように40代であれば、普通は聞こえないとか、聞こえにくいということは

まずないでしょう。

これが油断の元になるようです。

先のブログの内容にも使いましたが、受けの受けをすべきと思いました。

ことが起きてから対処するのではなく、先に手を打つことです。

それも、もう一つ上の手を打つことです。

聞こえなくなる、聞こえにくくなることを防ぐだけでは、一段防御。

聞こえやすくする、おそろしく良く聞こえるレベルにすること、これが二段防御と

考えました。

耳を衰えから守るだけではなく、さらに良くするにはどうするか、と考えました。

しかも費用対効果が大事です。

やみくもに費用を使うのではなく、常識的な範囲で行うことが肝要と思いました。

誰でもでき、費用もこずかいレベル、でも効果は十分にある、という発想です。

これから毎日、耳を鍛えます。正しくは、耳に関係する神経の鋭敏化です。

地獄耳、これは表現として正しくはないかもしれませんが、良く聞こえる耳に

しようと思います。

人の話を正しく聞き、理解するためにも耳が重要です。

人の話に耳を傾けようとしている行為だけでも、耳は良くなるでしょう。

でもその上、何が何でも聞き逃さないという姿勢が、相手の話を聞くときに

相手が喜ぶことにつながると思います。

先の受けの受けを耳に応用してみました。

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守り（受け）の先の受け

変なタイトルになりました。

受け、は将棋でいう守りの手のことです。

最近、凄まじい速さで昇段している棋士がいます。

昇段速度は過去最速です。

強いです。

ですが、現役時代の大山名人はどうやら次元が違うようです。

攻めと守り、各々の先を読み指します。

言うのは簡単ですが、読むのは非常に疲れます。

現役時代の大山名人は、受けが強いと言われていました。

相手の攻め手を読み、守りの手を指す。

普通は1次防御です。

大山氏は、2段防御だったようです。

防御の受け手のさらに先の受け手を事前に指していた、ということです。

これでは天才集団の棋士とはいえ、指し手がなくなります、いわゆる指しきりです。

戦う前に勝つ、孫子の兵法のようです。

この考え方は経営や学習、健康などに誰でも応用できると思います。

有名な内容では、ノアの方舟でしょう。

山の中に舟を造る、当時の人たちは呆れたことでしょう。

これが先の先を読み、受けの受けを行っていた事例と考えます。

洪水が発生した時には、他の人たちは何もできませんでした。

方舟のみ生き残りました。

二段防御という考え方をすると、日本では戦国時代の信長でしょう。

鉄砲隊が当てはまります。

凄まじい攻撃力の武田の騎馬隊に対し、防御としての鉄砲隊が連続することで、

攻撃を受けきり、勝ちました。

受けが強いことが生き残りの条件と感じます。

現代では経営者の方針が攻めと受けで分かれています。

ある宰相の言葉を引用すると、一利一害です。

私はこの言葉を座右の言としています。

目先の新しいことをして利を上げることを目指すよりも、無駄を省きながら

支出を減らし、害を除くことのほうが大切であると考えています。

これには受けが強い経営が求められます。

事が起きてから慌てない、防御の策。

普通はここまでです。

さらに、もう一段の受けを考えることにします。

この最初の防御で防ぐことが出来ない事象を事前に検討し、対策を講じます。

これも言うのは簡単ですが、どうやって具体策を出すか、かなり悩みます。

悩むのですが、先の先で困らないための方策ですので、考え出します。

健康も同じです。予防医学の先、予防の予防が必要です。

どの人も共通と思います。

二段防御を講じた仕事や学習を行っていると、日本人らしい落ち着きが

得られると思います。

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不動産投資の書籍内容からの考察

自己資金で投資をおこなっている人はリスクはほとんど関係ありません。

プラス、マイナスともに自己資金の範囲だからです。

これを融資金で投資を行うと、いろいろと変わってきます。

投資は融資で行うのが当たり前、と考えられています。

自己資金を指数関数的に増やす可能性があるからです。

融資である以上、返済があります。

返済金よりも収入が多い＝プラスとなります。

逆はマイナスです。これは内容によっては大変なことになります。

私の場合、投資の中でも自分で理解して確実に行うことが出来るのは、

本業の不動産のみです。

株や債券、仮想通過などはど素人です。

不動産については正しく分析できるようになってきている、と感じています。

書籍もいろいろと発行されています。

投資なので勝つことをタイトルにしている本が散見されます。

常勝などの用語が目につきます。

多くは自分の成功事例を記載しています。

内容は参考にできる部分を自分用に抽出しています。

1冊あたり2％、程度と思います。

この2％の内容をそのまま利用することも、まずありません。

事象の一つなので、判断材料の要素の一つにするだけです。

鵜呑みにはしません。

理由は、著者の10年後の姿を想像するからです。

執筆時の前提条件が少しでも変わればどうなっているか、を考えるからです。

著者の中には専門職は淘汰され消えゆく、と断定した表現も見られます。

私は疑問に思います。

その著者が自分で専門職を少なくとも10年以上行っているのであれば、検討します。

ですが、ほとんどの著者は無資格、無免許の素人です。

素人が何を根拠に述べているのか、理解に苦しみます。

評論家という職業を否定はしません。

肯定する時は、評論する者が専門家である場合です。

実体験なく一方的に個人的な主張をする人の意見は、役に立たないことが多いと感じます。

融資を利用した投資のようにリスクを伴う場合、安易に勧めるべきではないと思います。

事実だけを伝えてほしいです。

研究などのようにデータを収集した場合、そのデータのみ公表してほしいです。

そのデータからどのように理解するかは個々の判断です。

国会でもデータを正しく使用しない事例がありました。

都合の良い解釈は不要です。

人の意見に流されるのではなく、その上をいく読解力と判断力を養うように

努力していきたいです。

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火災保険の更新

火災保険は以前であれば長期（30年など）が可能でした。

しかし、現在は最長でも10年になりました。

また、災害が多く発生しているため保険料も上がっています。

引き受ける保険会社も合併が続いています。

保険会社も生き残るために合併せざるをえない社会状況になりました。

今回の更新は、火災保険です。

建物の所有者が加入する保険です。

火災保険と家財はセット、地震保険はよく検討したうえで加入を勧めています。

何を検討するのか。

地震保険は、火災保険と同じではないからです。

地震保険は、再建費用ではなく、一時金であることを伝えています。

地震発生のリスクを知り、加入したほうが良いと思われるケースでは勧めています。

ただし、加入したほうが良いケースの場合、保険料は他の地域よりも高い場合が多いです。

費用対効果と精神的な安堵感のバランスで判断してもらっています。

保険は正しく知り、理解して加入することを勧めます。

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シェアハウスと融資

間借りの現代版がシェアハウスという感じです。

共同生活の部分と、自分のスペースを分けています。

学生だけなら寮や下宿が近いです。

社会人で女性限定のシェアハウスは関東地区を中心に一気に増えました。

投資対象になりました。

そのため、経営能力がなくてもサブリース（転貸借）方式で安易に始めるケースが

増えました。

最近、話題になってきました。あるシェアハウスの問題です。

何が問題なのか。

借主兼転貸人であるサブリース会社から賃料を減額する通知が一方的に送られ、

さらに減額された賃料すら送金されなくなった、問題です。

賃料が入らない理由、この企業は入居者がいないから、ということです。

誰でも分かる理由です。

入居者がいないから、賃料が無い。

しかし、借主兼転貸人なので、貸主（所有者）には入居者の有無に関係なく

賃料は支払わないといけません。

当然、借り上げ賃料は転貸料より「低い」のですが、それでも払えません。

さて、貸主（所有者）は大きな問題に直面します。

現金購入や正しい相続税対策物件であれば、自分で募集すればいいだけです。

ですが、投資対象として高金利で全額に近い融資で行っている場合、返済に迫られます。

平均すると、1件（1棟）あたり1億程度の融資がされています。

現在の一般的な銀行のアパートローンより2％くらいは高い金利で実行されています。

毎月の返済額は、100～150万円です。

これが自己資金で返済しないといけない状態になっています。

訴訟が個人ではなく、集団で行われるようです。

ここで大事なのは、訴訟で勝っても資金が残っていなければムダだということです。

受け取るはずの賃料の回収は当然として、まず行うべきは正しい経営です。

これが生き残るか、共同担保で入れた他の不動産まで失うことになるかの境界線と感じます。

この事例だけではなく、類似した案件もでてくると思いますので、今後の動向を注視しようと

思います。

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