皆様おはようございます。
雲海です。
今回は前回記事にも上げましたが、土地を手に入れる裏技、です。
元々土地探しの記事として
こんな記事を上げていますが、初心者用があるということは上級者用がある訳です。
ただ、この記事を今まで上げていなかった事には理由があります。
それはひとえに
リスクがあるから
です。
でもどうしても広い土地が欲しいけど、お金が…だとか。
あるいは家にお金を掛けたいから土地は安く…であるとか。
リスクを取ってでも安く土地を手に入れたい方も居るでしょう。
今回はそんな方の為に本件記事を上げます。
今回紹介する土地探しにおける最後の手段は競売物件の購入、です。
皆さん競売にかけられる、といった言葉を聞いた事があるかと思います。
これは住宅ローンや事業者向けのローンを組んだ時に、抵当権を家や土地にかけたりしますが、支払いが滞り、裁判所によって差し押さえられ、競売物件として売りに出されてしまうことだと了解してもらえると良いと思います。
この場合、大体の目安ですが、本来の周辺土地の売買より
5割〜7割
の価格で売られる事が多いようです。
実際、僕の買った土地も買値が1650万だったりするのですが、元々100坪前後あった土地を競売で1000万以下で手に入れた不動産屋が元々あった建物を建て壊し、更に土地を4分割して売りに出した1区画を買った状態になります。
つまり、僕の家の土地の場合は、ですが建物の解体費、水道等の配管の導入、改修費等を競売に掛かった価格に足して、更にそれを4分割出来るように司法書士に登記申請してもらって、更に測量等も行って、と諸経費がかかってはいるものの、4区画売り払えた場合には不動産屋には4000万近い儲けが出てるかもしれませんね。
なら何故そんな安く手に入れる方法をみんなやらないのか。
それは単純に消費者として普段守られている権利が一部無かったりするからです。
例えば瑕疵担保責任という物が土地に関してはあります。
過去に記事の中で土地の埋没物について書いた事がありましたが、通常売主がいる土地の売買契約においては、購入者は消費者ですので、特約或いは免責事項として瑕疵担保責任を免じる、となっていない限りは売主に埋没物の除去にかかった費用を請求することが出来ます。
しかし、競売物件の場合は売主がいません。(裁判所が売りに出している為)
ですので、もしリフォームして住もうと家付きの競売物件や土地を購入した場合で、家にカビやシロアリ被害等の重大な欠陥が見つかった場合でも請求する先が無いということになります。
また、厄介なのが占有者有りとなっている物件の場合です。
通常住宅ローンが焦げ付いたとしても、その家には居住者が居る事が多いです。
昔のバブル期を知っている方なんかは分かるかもしれませんが、昔居座り屋という反社な職業がありました。
民法では居住権(家に住む権利ですね)というのはかなり重たい権利であり、これを侵害するのはなかなか難しい事ですし、昔は裁判所に引渡し命令や強制執行を求めても(特に強制執行ですね)なかなか認められず、居座り屋に追加で〜百万握らせて出ていってもらう、という事もままありました。
ただ、本来競売物件を買った人(買受人と言います)がこんな被害を受けるのはおかしいよね、という事で今は強制執行の求めを申し立てた場合、普通に認められるようにはなっています。
ただ、その場合でも追い出した後、元の占有者が住む場所が無く、結局一度は追い出しされたもののまた不法占拠に戻ってきてしまい、解体する際にトラブルになってしまう、といった案件は今でもあります。
そういった意味では占有者がちゃんと社会通念上きちんとした生活が出来るように地域の福祉に掛け合ってみたり(生活保護の申請等ですね)、新しい住居の手配をする等の配慮が必要になる可能性もあります。
まだリスクはあるのですが、残りは次回としたいと思います。
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