From：ななころ
プライベートオフィスより
◆給湯器故障で入居者からクレーム
給湯器が入手しずらくなっている状況下での給湯器故障。
以前だったら給湯器が壊れたら在庫からすぐ出して対応できるところ、今は1週間はかかります。
場合によっては1ヶ月かかってしまうケースもあるようです。
給湯器には絶対に壊れてほしくない時に、まさかの壊れちゃいました。
所有する物件の中で、一番家賃の高い部屋の給湯器が・・・涙
そして、入居者から給湯器が故障してお風呂に入れなかった期間の「家賃の減額」と「銭湯代」を請求されました。
銭湯代23,600円、そして家賃減額代は・・・
みなさんだったらどのように対応しますか？
お風呂代を全額払ってあげますか？
いくら家賃を減額しますか？
対応①・・・お風呂代全額負担 ＋ 家賃７日分100％減額
対応②・・・お風呂台全額負担 ＋ 家賃７日分50％減額
対応③・・・お風呂台50％負担 ＋ 家賃７日分10％減額
対応④・・・上記以外
あなたが大家さんだったら、どの対応を選びますか？
※前回記事「給湯器不足の状況で、給湯器が壊れて入居者から大クレーム・・・汗」
◆家賃減額分はいくら？
入居者さんのクレームメールの中で、
「2020年の民放改正による、「設備の一部滅失による賃料減額」項目の・風呂が使えない・・・減額割合（月額）：免責日数：3日」
とあります。
それではいったいいくら家賃を減額すれば良いのでしょうか？
「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」の出している「貸室・ 設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」に以下のようにあります。
「ガスが使えない」 → 賃貸減額割合「10％」、免責日数「3日」
つまり、減額分は「日割り家賃の10％」のみです。
さらに3日が免責されます。
わずか1000円ちょっとの減額で良いのです。
ちょうど上記ガイドラインの例が、今回のケースに近くなります。
月額賃料10万円の部屋の場合、減額分は1000円と例がありますね。
不安に思っていたよりも安くて驚きましたが、今回のケースでも減額分は1000円ちょっとで良さそうです。
これガイドラインをちゃんと調べずに対応していたら大変でした。。。
◆銭湯代はいくら払う？
それでは、銭湯代はいくら払ってあげれば良いでしょうか？
現在請求されているのは、給湯器が交換されるまでの7日分の銭湯代です。
銭湯代23,600円になります。
月額家賃の１/４もの割合です。
これは明確な正解というのはないため、管理会社さんに相談しました。
上記ガイドラインで3日間は免責となっていますので、「半分程度」を負担してあげれば良いのではないでしょうか、ということでした。
ということで、請求されている額の半分をお支払いするということで、管理会社から入居者さんには話してもらうことになりました。
結果、入居さんも納得されて、無事解決しました。
◆まとめ
このように、今後も給湯器やエアコンなど、なかなか入手しづらい設備が今後増えれやもしれません。
なかなか交換対応できず、大クレームに発展してしまう可能性もあります。
ですが、大家としては民法改正なども良く勉強し、管理会社と連携して、
入居者からの焦って言い分を鵜呑みにするのではなく、無茶なクレームにも毅然と対応していきたいなと感じた次第です。
◆編集後記
昔に比べてネットで情報を調べやすくなったお陰で、入居者さんも詳しくなっていますよね。
もともと「入居者保護」が強いですから、やっかいな入居者に出会うと悲惨です。
大家としては追い出すわけにもいかず、苦痛を味わう可能性もあります。
不動産投資は儲かるか儲からないかの分岐点は、買う時よりも買った後なんですよね。
買った後にいかに上手に運営していくが、昔よりもずっと重要になってきていますね！
すでに不動産投資経験者の方や実践している方向けの記事は「メルマガ」で書いていきます。
週1回配信しているメルマガをお読みくださいね！
▼毎週金曜配信のメルマガ登録 → コチラ
※登録は無料です。即解除もできます。