From：ななころ
プライベートオフィスより
毎日の暑さで食欲も失せ気味ですが、そんな時に助けになるのがカレーです。
カレーはどんなに暑くても毎日食べられちゃうのでインド人すげーと妙に納得している、ななころです。
◆前回あらすじ
いろいろな不動産投資のやり方あれど、もしあなたができるだけ早くサラリーマンをやめること（なるはや脱サラ）を目指すのであれば、
「徹底的に高い利回りにこだわるべき」
ということを繰り返しお伝えしています。
数字上からも経験上からも最低でも表面で15%は欲しいと思っています。
可能であれば20%を求めていきます。
前回の記事では、どんな商売でも成功する共通点は、
「利益率が高い（原価率が低い）」
ということだとお伝えしました。
積算だとか、出口だとか、余計な指標が入ってしまうから判断がおかしくなる場合があります。
難しく考えてしまう人がいます。
それでも、不動産投資も商売である以上、利益率が高い＝利回りの高さが求められます。
その上で原価率が低い＝なるべく安く買うことも重要になってくるのです。
それでは、実際に利回りの差が利益にどのくらいの影響があるのでしょうか？
【過去記事一覧】
「なるはや脱サラ」を目指す不動産投資法（１）
「なるはや脱サラ」を目指す不動産投資法（２）
◆利回りの差はどのくらい利益に影響を及ぼす？
それでは、実際、利回りの差が利益にどのくらいの影響があるかを考えてみたいと思います。
たとえば、6000万円で売りに出されている利回り9％の都心エリア物件Aと、3000万円で売りに出されている利回り15％の地方エリア物件Bがあったとします。
構造は同じ木造。
仮に建物大きさ、土地の広さ、部屋数はまったく同じだとします。
ひとまず融資や空室などの条件は考えないものとします。
20年間持ち続けたとして、利益にどのくらいの差が出るでしょうか？
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【物件A】
・都心エリア
・売値：6000万円
・利回り：9％
【物件B】
・地方エリア
・売値：3000万円
・利回り：15%
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◆都心Aと地方Bの20年後の累積家賃収入は？
20年間所有し続けたとして、20年後の累積家賃収入を計算してみます。
（ものすごく単純化するために、ひとまずはずっと満室だと仮定しています。）
すると、都心物件Aは20年後の累積家賃収入は「1億800万円」となります。
一方で、地方物件Bはというと・・・
累積家賃収入は「1億710万円」です。
得られる家賃収入はたったの90万円しか差がなくなるのです。
6000万円と3000万円で買った金額は倍違うのに、20年間で得られる家賃収入はほぼ同じ。
倍の借金というリスクを負っているのに、得られるリターンが同じなのです。
収益力の差の大きさが実感できるでしょうか！？
◆都心と地方では入居率が違うでしょ？
しかし、こんな反論が返ってきそうです。
「いやいや、ななころさん、都心と地方では入居率が違うでしょ！？」
「地方の方が空室が増えて、空室期間が長くなるでしょ！？」
たしかにおっしゃる通りです。
都心に比べたら、地方の方が空室は増え、空室期間も長くなりがちです。
（ほんとうはそんなことは無いのですが）
そうおっしゃる方のために空室率を加味して比較をしてみたいと思います。
たとえば、都心物件Aは年間の空室率5％、地方物件Bは空室率30％で比較するとどうなるでしょうか？
20年間の累積家賃収入でどれだけ差が出るでしょうか？
今度は両物件とも同じ価格、6000万円で購入したとします。
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【物件A】
・都心エリア
・売値：6000万円
・利回り：9％
・空室率：5％
【物件B】
・地方エリア
・売値：6000万円
・利回り：15%
・空室率：30％
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◆空室率を考慮した場合の比較の結果は？
空室率5％というと、かなりパーフェクトに近い数字です。
一方で、空室率30％というと、地方といえど、よほど入居需要の無いエリアにあるか、募集活動をサボってている場合の数字です。
それにも関わらず、20年間で得られる累積家賃収入は、2000万円以上も地方物件Bが上回りました。
都心物件A・・・1億260万円
地方物件B・・・1億2600万円
利回りでこれだけの差があるので分かるとは思いますが、実際に計算してみて家賃収入を喰らえべてみると、「利益率が高い」ことの重要性がまざまざと実感できますよね。
都心はほぼ完璧に近い数字なので、これ以上収益を上げるのはほぼ不可能です。
一方で、地方は努力して実戦すれば空室率を改善することはいくらでも可能です。
仮に空室率30％を、空室率20％、いや空室率10％にすることができたらどうなるでしょうか？
なんとっ、20年間の累積家賃収入は6000万円も差が出てくるのです。
脱サラして安心して枕を高くして寝るためには、少しでもリスクを減らして、リターンを大きくしたいところですよね。
給与収入が無くなり、家賃収入から得られる利益の一部で生活するのですから、利益率が大きくないと難しいのです。
利益率が高い＝利回りの重要性を実感できるかと思います。
◆出口戦略を考えています
それでも、こう反論する方がいるかもしれません。
「いやいや、私は10年後に売るつもりなんです。」
「だから土地値も家賃も下落しづらく、流動性の高い、都心を買うのです。」
「売却で大きく利益を確定することを考えているのです。」
10年後あたりに売却（出口戦略）を考えている人、多いですよね。
それでは、10年後に売却することを考えて都心と地方とで比較するとどうなのでしょうか？
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◆編集後記
最近は、野球やサッカー以外にも、バスケットボールや卓球などでも「プロリーグ」が誕生し、「スポーツビジネスは盛り上がっている」と感じる人は多いかと思います。
2019年に日本で開催されたラグビーワールドカップによって、一時期はラグビーも盛り上がりました。
しかし、日本のスポーツビジネスの売上規模は伸びていないのです。
ほとんど儲かっていないのです。
実際、スポーツだけで食べている人は、日本ではほんとうに一握りです。
引退しても食べていけるほど稼げる人などほとんどいないのではないでしょうか。
その原因の１つが、「適切な利益を取れていない」ことが原因なんだと思うのです。
どこかの国のように儲け第一主義になるのもどうかと思いますが、士農工商文化の根強い日本です。
「利益を出すことの重要性」を私たち日本人はもっと学ばないといけないんだなと感じている次第です。