From：ななころ
プライベートオフィスより
◆前回のあらすじ
前回の記事では、相場よりも圧倒的に買うための「大前提」をお伝えしました。
いくらノウハウやテクニックを駆使して相場よりも圧倒的に安く買えたとしても、今後それ以上に価格が下がったらあまり意味がないからです。
実際に物件価格が底だった2012年ごろと現在2020年を比較すると、大きな価格差があることが分かったかなと思います。
区分マンションでは600万円、1棟アパートでは約2300万円、1棟マンションでは約3300万円もの価格差があるのですよね。。。汗
圧倒的に安く買うための台前として、相場推移を意識することが最も重要になってくるわけです。
そのため、ななころは、今が「買い時」なのか「売り時」なのかは、常に意識するようにしています。
2007年～2012年に物件を買って、それ以降物件をまったく買わなかった（or 買えなかった）のは、その理由が一番大きいです。
（買付は毎年何本か入れているんですよ。ただ、無理して買おうとも思っていないのです。）
以上のような大前提を踏まえた上で、どうやって「相場よりも圧倒的に安く買う確率を上げる方法」について、今回はななころが意識している点を３つに絞ってお伝えしていきます。
◆１．物件収集
私たちがすでに大きな金融資産を保有していたり、不動産投資おいて特別なスキルや人脈が無い限り、特別な物件が向こうからやってくることはまずないですよね。
絶対に私たちの方から探しにいかないといけません。
（間違っても「楽に待つ」なんて思っていると、はめ込まれます。。。）
それも「相場よりも圧倒的に安く買える物件」などは、1000件に1件あるかどうかですから、とにかく最初は１つでも多くのソースから物件情報を集めることが大切です。
人と同じような物件収集方法をしていては、相場より安く買える物件は見つからないのです。
楽待や健美家だけを当たっていてはもちろん可能性は低いです。
業者からの紹介を待っているだけなんてのは論外です。
さまざまなサイト、直接訪問、競売、任売、公売、ありとあらゆる手段を使って、できるだけ多くの物件情報を集めることで、相場よりも圧倒的に安く買う確率が上がるのです。
実際に受講生さんは、今年のまさに講座受講中に、まだ販売図面もできあがっていないような掘り出し物を発掘。
5棟一括で利回り30％を超える相続案件を見事引き当て、相場よりも圧倒的な安さで物件を購入することができたのです！
（お宝物件をザクザク掘り出す物件検索のコツについては、以前のブログ記事や毎週金曜配信メルマガ記事を読んでみてくださいね。）
◆２．「３K物件」
以前、「３Kの仕事は儲かる」と言われていたことを聞いたことがあるでしょうか？
「きつい、汚い、危険」の「３K」ですね。
今の時代は必ずしも儲かるとまでは言えなくなっていますが、食いっぱぐれすることはありません。
人が嫌がる仕事だからです。
これは不動産投資においても同じだとななころは思っていて、「きつい、汚い、危険」な物件は他の人が手を出しにくいため、相場よりも圧倒的に安く買える確率が高まります。
不動産投資に置き換えると下記の通りでしょうか。
・「きつい」→ 権利関係が複雑だったりと難易度が高い物件等
・「汚い」→ 修繕がされていなかったり、管理がされていない物件等
・「危険」→ ななころが買った物件のように筋の良くない人が絡む物件等
このような「３K物件」は、敬遠される物件なので買手が現れづらく、相場よりも圧倒的に安く買える可能性が高まります。
実際に今年9月に登壇頂いた必殺大家人さんが紹介してくれた、「スーパーキャッシュマシーン」と呼ぶ物件たちは驚愕でしたね。
◆３．交渉力
そして、３つ目のポイントとして、安く買うための「交渉力」です。
不動産投資の醍醐味は「相対取引（あいたいとりひき）」ですから、極端な話し、売り出し価格はどうでもいいわけです。
最終的に売主が売りたいと思えば、１円で買うこともできます。
逆に、物件所有者からお金をもらって物件を入手している強者もいます。
それは、私たちの「交渉力」にかかっていると言ってもいいかもしれません。
逆の立場ではありますが、エスキモーに氷を売れるような交渉の知識とテクニックが私たちにあれば、相場よりも圧倒的に安く買う確率は高まるのです。
◆交渉力はどうやって向上する？
しかし、「不動産投資に関する交渉」に特化した本は残念ながらないんですよね。。。
ななころもこれまでたくさんの不動産投資本を読んできましたが（たぶん200冊は読んだかな？）、無いんですよね。
部分的に参考になる交渉テクニックが掲載されていたりはするのですが。
歴戦の強者から直接話を聞くとヒントとなることも多いのですが、経験と勘を頼りにしていて、「その人だからできた」という場合も少なくありません。
不動産取引はケースバイケースのとこもあるため当然と言えば当然なのですが、もうちょっと体系的に基本を学べたらなと思ったことがあります。
そこで、いくつかの書籍から、不動産取引で相場よりも安く買う確率を上げるための交渉をまとめたものを次回シェアさせていただこうと思います。
（つづく）
◆編集後記
先週の金曜日にiPhone12ProMaxが予約開始になったので、さっそくポチッとしました。
今週13日に届く予定なので今から楽しみです。
これからのビジネスにおいて、今後さらに「写真」と「動画」がとても重要なキーワードになってくると考え、今思い切って投資しています。
iPhoneのカメラ性能は高性能なため、今回の購入はその一環です。
ビールの売上が、テレビのCMで水滴が垂れるかどうかで大きく変わるように、画像や映像のほんのわずかな違いが大きな差を生むと考えています。
たとえば、物件写真もキレイな方が絶対に注目されます。
何かモノを転売するにしても、キレイな写真の方が高く売れる可能性が高くなります。
よく「神は細部に宿る」などと言いますが、細かい差が大きな違いを生むかもしれませんよね。
それにしても高い・・・汗
