From：ななころ
プライベートオフィスより
◆前回のあらすじ
前回の記事では、「戸建投資はスピードが遅い？1棟アパートや1棟マンションと比べてどうなの？」についてお伝えしました。
1棟モノと比べてスピードが遅いと思われがちな戸建投資。
「実際の所はどうなのか？」というところを前回お話しました。
今は不動産投資高騰時代のライバル多数の状況。
そんな状況下でも、戸建投資が自己資金や属性でハンデを負った投資家でも経済基盤を確立するための手段の１つとなりえることが分かって頂けたかと思います。
さらに戸建投資は、1棟モノとは異なる「戸建投資の特性」があります。
この特性を上手に活かすと、さらに安定して大きく稼ぐことができるのです。
実はこれ、第1話目で話した「仕入れ」と並んで、とても重要な「商売成功の鉄則」なのですが、意外と意識している人が少なかったりします。
戸建投資を実際にやっている人でも「戸建投資の特性」を活かしきれていない人もいます。
それでは、1棟モノとは異なる「戸建投資の特性」とは何でしょうか？
＝＝＝【前回までの記事】＝＝＝
2020年06月22日「「不動産投資成功の鉄則」を１つ上げるとしたら？」
2020年06月24日「不動産価格が高騰し、ライバル多数の中で、自己資金が少なく属性も低いサラリーマン投資家が物件を安く仕入れる１つの方法とは？」
2020年06月25日「戸建投資はスピードが遅い？1棟アパートや1棟マンションと比べてどうなの？」
◆商売の鉄則２つ目
不動産投資は投資とはいえ、株やFXとは異なり事業であり「商売」だとななころは考えています。
商売の鉄則を学ぶことが、不動産投資で稼ぐコツだと考えています。
そこで、1話目では商売の鉄則「仕入れ」についてお伝えしました。
不動産をいかに安く仕入れるかがとても重要なのです。
それでは、安く仕入れた不動産（1棟モノや戸建）の利益を最大化するにはどうすればいいでしょうか？
すべての商いに共通する大原則として、儲けを出すには２つの要素の掛け合わせが重要だと言われています。
あなたが扱う商品によって、２つの要素のうち、どちらを重視するか戦略も変わります。
この２つの要素とはなんでしょうか？
◆扱う商品によって戦略が変わる
このブログを読んで下さっている方には簡単すぎたかもしれませんね笑
そうです、答えは「利益率」と「回転率」です。
儲けは利益率と回転率の掛け合わせでできています。
あなたが扱う商品の特性を理解し、利益率と回転率のどちら（あるいは両方）を重視するかの戦略を立てることが重要になってきます。
たとえば、一般的な飲食店の場合、
高級レストランは、お客さんの平均滞在時間が長く、1日の客数も少なくなるため、1品あたりの単価が高いメニューを提供する利益率重視の戦略。
立ち食いそば屋は、1品あたりの単価を安くして、お客さんの平均滞在時間が短くし、1日の客数を多くする回転率重視の戦略になります。
商売の基本のキなので、ご存知の方が多いと思います。
しかし、不動産投資になるとこの基本を忘れがちのようです。
購入した所有物件の特性を理解し、利益率と回転率のどちらを重視するか、戦略を立てていない投資家さんを多く見かけます。
なんとなく相場で家賃を決めてしまう大家さん。
なんとなくで部屋のリフォームをしてしまう投資家さん。
不動産投資も商売である以上、利益率重視なのか回転率重視なのかを意識して取り組みたいところです。
それでは、戸建投資は、利益率重視が良いでしょうか？
回転率重視が良いでしょうか？
◆平均入居期間は？
利益率重視なのか回転率重視なのかを考える場合、あなたの物件の「平均入居期間」を考えると自ずと答えは見つかってきます。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（いわゆる日管協）のデータで、「平均入居期間」データが半期ごとに報告されています。
学生や単身者になるほど平均入居期間は短く、ファミリーや高齢者になるほど平均入居期間は長くなるというデータです。
「2019年10月～2020年3月『日管協短観』」（2020年6月）
また、データは少し古いのですが、戸建賃貸と集合住宅の入居年数比較を出したデータもあります。
集合住宅は60％以上の入居者が5年以内に退去する一方で、戸建賃貸は60％以上の入居者が15年以上済み続けるというデータです。
あなたの所有物件や購入検討物件の平均入居期間を意識して、利益率重視なのか回転率重視にするのかの戦略を立てるのです。
たとえば、単身向けの1棟アパートであれば、回転率重視の戦略になりますし、
ファミリー向けの1棟マンションであれば、利益率重視の戦略になってきます。
このように考えると、一般的に平均入居期間の長い戸建投資は、自ずと利益率重視の戦略でいくことが分かってくるかと思います。
それでは、戸建投資をする場合、どのような利益率重視の戦略があるのでしょうか？
◆戦略の組み立て方が上手な不動産投資家・菊地美佳さん
先日ライフデザイン実践会の定例の勉強会で登壇頂いた菊地美佳さんは、この戦略が実に上手い！
彼女は、戸建８棟・アパート４棟・区分１室の合計２４室を所有しているそうですが、戸建投資からの利益の得方がすごいのです。
彼女を知っている人は、そのエレガントなデザイン力ばかりに目が行きがちですが、この利益率と回転率の戦略の組み立て方が実に上手だと感じた次第です。
それでは、菊地美佳さんのどこがすごいのか？
彼女は所有物件の特性を判断して、どのように利益率と回転率の戦略を組み立てているのか？
（次回につづく）
◆編集後記
恥ずかしい話し、ふるさと納税知りませんでした。。。汗
これまで納税を意識したことはほとんどなかったため、ふるさと納税、あんまり詳しく調べていなかったのです。
しかし、昨日税理士と話していたのですが、1棟目の物件の融資が完済し、2棟目の物件の融資も金利が大幅に下がったこともあり、去年あたりから経費が大幅に足りなくなっていました。
そこで、初めてふるさと納税を検討することになったのですが、いろいろとあるのですね！？驚
さっそく妻に言って欲しい食材をピックアップしてもらい、とりあえず10万円分ほど注文しました。
うーん、まだまだふるさと納税初心者なので、まだまだ良くわからない。。。
もしブログを読んでいる方で、オススメのふるさと納税方法があったら教えて頂けると嬉しいです。