From：ななころ
プライベートオフィスより
◆前回のあらすじ
前回の記事では、「不動産価格が高騰し、ライバル多数の中で、自己資金が少なく属性も低いサラリーマン投資家が物件を安く仕入れる１つの方法とは？」についてお伝えしました。
今は1棟モノが高騰して、安く仕入れることが難しくなっている状況です。
ましてや自己資金が少なかったり、属性が低かったりすると融資も難しいという状況。
一方で、空き家が増加しており、政府主導で空き戸建を処分するよう働きかけていることもあって、戸建を処分したいと考える所有者も増えています。
1棟モノに比べて、戸建ての方が今は圧倒的に安く仕入れるチャンスが広がっていると言えます。
とはいえ、戸建投資と聞いて、
「１棟モノに比べて規模拡大が遅すぎる・・・」
「キャッシュフロー月100万円を得るには、いったい何年かかるんだい・・・汗」
そんな風に感じらる方もいらっしゃるかと思います。
それでは、戸建投資は1棟モノと比べてどうなのでしょうか？
戸建投資はアリでしょうか？ナシでしょうか？
【前回までの記事】
2020年06月22日「「不動産投資成功の鉄則」を１つ上げるとしたら？」
2020年06月24日「不動産価格が高騰し、ライバル多数の中で、自己資金が少なく属性も低いサラリーマン投資家が物件を安く仕入れる１つの方法とは？」
◆この数字は何でしょう？
いきなりですが、クイズです。
次の数字は何を表しているでしょうか？
鋭い方はすぐに分かったと思いますが、答えは「利回り」です。
すごい利回りですよね！？驚
しかもどんどん利回りが上がっていっていることが分かると思います。
これはライフデザイン実践会の会員でもある戸建投資のスペシャリストが購入した物件の利回りなのですが、どなたか分かった方はいますでしょうか？
答えは、楽待コラムも書かれている「日曜大家」さんが、これまで購入してきた戸建の利回りです。
著書「戸建のDIY再生による不動産投資-家族と一緒に楽しくDIYしながら家賃収入を得る法」から抜粋した数字を取ってきました。
著書に書かれている購入時期はもちろん少し以前のものではありますが、購入エリアは主に千葉県某市で、1棟モノが高騰している現在でも、高い利回りで戸建てを購入していっています。
現在も忙しいサラリーマンとして働きながら、週末は物件を見に行ったり、DIYをしたりしながら、どんどん規模を拡大していっているのです。
◆戸建投資は効率が悪いのか？
それでは、この日曜大家さん、戸建投資の戦績はどうなのでしょうか？
著書(2016/2/12出版)によると以下の通りとなります。
11戸購入して、満室家賃収入が「月63.9万円」となっています。
しかも、総投資額はたったの3,390万円。
1戸あたり平均300万円ほどで購入している計算なります。
ほぼ融資を受けず、自己資金で購入していっているため、満室家賃収入「月63.9万円」がそのままキャッシュフローと考えることができます。
（現在、日曜大家さんはさらに経済基盤は盤石なものになっているようです。）
キャッシュフロー「月60万円」は、1棟モノですと、だいたい表面利回り10%で2億円投資するとようやく達成できる数字です。
＝＝＝ ＜計算条件＞ ＝＝＝
・融資額：2億円、金利2%、期間30年、フルローン
・空室率5%
・経費率：満室家賃の15％
1棟モノと比べてどうでしょうか？
日曜大家さんが購入した11戸・総投資額3390万円というのは、2012年4月から2015年10月のたった3年半の期間で購入した物件の戦績です。
スピードが遅いと感じますでしょうか？
自己資金が豊富だったり、年収2000万円以上とか属性の良い方は、融資というレバレッジを効かせて短期間で達成することも可能でしょう。
しかし、自己資金も少なく、属性に自信が無い方でも、この物件高騰時代に、これだけの戦績を目指すことができるのが戸建投資の魅力です。
戸建投資は決してスピードは遅くはないのです。
実際にライフデザイン実践会でも50名弱の会員が戸建投資グループに所属していて、優秀な戦績を納めている会員が何人もいます。
築年数不明のようなボロボロの戸建物件をタダ同然で購入して、DIYで見事蘇らせて成功している人までいます。
1棟モノを安く仕入れるのが難しい今、自己資金の不足している人や属性の低い人は、戸建投資を検討する価値は十分にあるとななころは考えています。
（この領域になるとかなり変態ですが笑）
◆「戸建投資の特性」とは？
さらに戸建投資は、1棟モノとは異なる「戸建投資の特性」を上手に活かすと、さらに安定して大きく稼ぐことができます。
実はこれ、第1話目で話した「仕入れ」と並んで、とても重要な「商売成功の鉄則」なのですが、意外と意識している人が少なかったりします。
戸建投資を実際にやっている人でも、この1棟モノとは異なる「戸建投資の特性」を活かしきれていない人もいます。
それでは、1棟モノとは異なる「戸建投資の特性」とは何でしょうか？
（次回につづく）
◆編集後記
今日は確定申告や決算を依頼している税理士事務所と会って、その後S信金にコロナ融資相談に行ってきました。
市の融資あっせんで紹介されたS信金さんは今回が初めての取引で、コロナ融資をきっかけに今後プロパー融資につなげていきたいと考えています。
最初、S信金の担当者からは、
「最近不動産関連で不正が問題になったこともあって、今回の取引が初めてになるので、ご自宅や事務所を調査させていただいてからの受付となります。」
と牽制されてしまいました。。。汗
聞いていた通りかなり慎重になっているようです。
（不動産賃貸業というだけで、怪しい人を見るかのような笑）
「これは取引するのは難しいかな・・・」と思ったら、確定申告3期分を提出すると一気に態度が一変。
「私としてはぜひ取引をさせて頂きたいと考えています。」
「確定申告の中身を精査するのに時間を頂きたいので、来週もう一度お会いさせてください。」
という回答を得ました。
ということで来週また行ってきます。