From：ななころ
プライベートオフィスより
◆不動産投資成功の鉄則
「不動産投資成功の鉄則とは？」
と尋ねられたなら、あなたは何と答えるでしょうか？
もちろん正解は色々とあります。
その人の不動産投資スタイルによっても答えは違ってくるでしょう。
しかし、不動産投資を”事業”として捉えてみると、不動産投資成功の鉄則は共通してきます。
世の中にある様々な”商い”とも共通する鉄則が浮かび上がってきます。
すべてに商いに共通する大原則とは何でしょうか？
◆すべての商いの大原則
不動産投資成功の鉄則、それは「仕入れ」です。
不動産投資における「仕入れ」、つまり「不動産を安く買う」という原則を守ることさえできれば、失敗することはありません。
その証拠に、こんな事例があります。
ななころが不動産投資を始めた2007年頃、不動産価格は右肩下がりの時代でした。
2008年10月リーマンショックが起こり、2011年にほ東日本大震災が発生。
2012年～2013年に底値をつけるまで、真っ逆さまでした。
実はこの時にも、毎月の収支はほぼ家賃収入と返済がトントンというような、儲からない物件を買ってしまう人はたくさんいました。
利回り8%程度の都心の新築アパートを、スルガ銀行から金利4.5%で融資を受けて買って、「儲からないんだよね」とボヤいていた人も実際いました。
しかし、2014年、不動産価格は大きく上昇します。
アベノマスク、もといアベノミクスによる三本の矢が放たれ、融資がユルユルになっていったからです。
この当たりからスルガ銀行の暴走が始まり、あくどい不動産業者の歯止めが効かなくなります。
すると、購入した価格よりも高値で売れてしまう人が続出。
儲からないとボヤいていた人でさえ、物件を高値で売却し狂喜乱舞していました。
2008年～2014年にかけて物件購入をした不動産投資家は、たとえインカムゲインで損をしていたとしても、何も考えずにキャピタルゲインで利益を出せました。
知らずに不動産投資成功の鉄則である「不動産を安く買う」ことに成功していたのです。
株式投資の格言「麦わら帽子は冬に買え」とも共通していますね。
◆「不動産を安く買う」のが難しい時代
しかし、上記のグラフを見ると分かる通り、不動産価格は右肩上がりで上がり続けたちょうど頂点に位置します。
先日からブログやメルマガでもお伝えしている通り、まだまだ一気に下がりそうもありません。
2018年1月かぼちゃの馬車以降下落の兆候が出始め、2020年4月にコロナの影響で一気に下落と思われたものの、今度はコロナ融資や給付金によってお金がジャブジャブに。
銀行の貸出残高は過去最高となっています。
投資意欲は衰えるどころか、増しているような気さえします。
もちろんコロナの影響で致命的なダメージを負っている企業も多いですし、長期的に見たら下落はしていくことでしょう。
しかし、少なくとも1年～2年は先になりそうです。
そういう状況にあって、不動産投資成功の鉄則「不動産を安く買う」というのは本当に難しい。
楽待や健美家でしかチェックしていないとか、不動産業者に任せきりになっているような投資家が、安く買うことなど到底無理です。
また、自己資金が少ない人も難しい。
楽待のアンケートでもありましたが、自己資金1000万円以上ある人が42%ですからね。
良い物件が出ればたちまち現金でさらわれてしまいます。
それでは、今の時代、安く仕入れることはできないのでしょうか？
自己資金の少ない投資家が、不動産投資で成功するなどできないのでしょうか？
（つづく）
◆編集後記
ななころは「仕入れは練習次第で上達する」と考えています。
普段の買い物から仕入れを意識することで上達します。
たとえば、今の時期に除湿機やエアコンを買っている人は✕です。
今必死にユニクロでエアリズムマスクを並んで買っている人も✕です。
同じマスクであれば、アディダスのマスクを海外から仕入れている人はセンスがあるなぁと思います。
（日本のアディダスで販売されたらたちまち人気になるでしょう）
また、つい衝動買いしてしまう人も注意が必要です。
（ななころはよくIKEAに行って、買いたい衝動を抑えることができるように鍛えています笑）
こうした普段からの練習の積み重ねが、不動産を安く仕入れることにつながると、ななころは考えている次第です。