From：ななころ
プライベートオフィスより
◆前回までのあらすじ
地方のある都市の鉄骨アパート。
満室想定で720万円。
それが、たったの400万円。
表面利回り180％を超える収支。
修繕費を入れても1年も経たず資金を回収できてしまう計算になります。
（物件情報はややぼやかしています。）
しかし、その物件は、「道路に接していない」という致命的な問題を抱えた物件だったのです。
さらに公図や測量図が実際と大きく異っていることまで判明。
過去に近隣と揉めたいわくつきの物件だったのです。
それでも、近隣のヒアリングを進めていくと・・・
第一話 2020年2月25日「ものすごいお宝物件が！驚愕」
第二話 2020年2月26日「利回り180％超え1棟アパートの致命的な問題」
第三話 2020年2月27日「満室時家賃収入720万円／年が400万円の鉄骨アパート、なぜこんなに安いのか？」
第四話 2020年2月28日「「なんだこのくそ記事」というコメントをもらいました。致命的な問題は「公売」ではなく・・・」
第五話 2020年3月2日「現地調査でとんでもない事実が判明！？利回り180％超え1棟アパート」
◆訳あり物件どころか・・・
近隣には「自宅を建てる」と騙して強引に建てられたアパート。
測量図までも細工を施した可能性のある曰くつきのアパート。
結局は自分自身の首を締め、アパートの経営が苦しくなったのからなのかは分かりませんが、税金を滞納することとなり、公売に出されることになったのです。
利回り180％を超えるアパートは、訳ありどころか、
・接道していない
・越境している
・近隣とのトラブル
訳あり×３の非常に難易度の高い物件だったのです。
しかし、受講生は諦めませんでした。
隣地や近隣、地元の不動産屋へヒアリングを続けたのです。
◆隣地所有者や近隣の意外な反応
まず隣地所有者に、道路までの土地の使用について、恐る恐る相談してみることにしたのです。
「使用料や通行料といったお金をお支払いすることで、土地をお借りできたりできますか？」
すると、隣地所有者は意外な反応だったのです。
「たしかに過去にそのようなトラブルもあったが、もう時間も経っている」
「あのような形で建物が放置されている状態も良くない」
「どのような案が最適か今は判断できないが・・・」
と前向きに話しを聞いてくれたのです。
そして、近隣の人にもヒアリングを進めると、会えた人たちはみな一様の反応だったというのです。
抵抗を示したり、怒り出すような人もいなかったのです。
接道してない問題や近隣トラブルについては、解決の希望が見つかったのです！
◆さらに、もう1つの問題が浮上・・・
しかし、現地調査を進めると、実はもう一つの問題が浮上しました。
それは「駐車場不足問題」です。
戸数分の駐車場が無いどころか、20戸に対して敷地内に4台分と、まったく足りない状況。
ご存知の方は多いかと思いますが、地方の車社会のエリアでは、駐車場不足は入居募集に直結します。
1戸につき1台の駐車場は必須。
場合によっては、1戸につき2台必要な場合もあります。
また、都心と違って、敷地外の駐車場でも反応は悪くなります。
それでも用意できるだけマシなのですが、隣地や近隣にも駐車場を借りるのが難しい状況だということが分かってきたのです。
なんという難易度の高い物件でしょうか・・・！？汗
◆入札をすべきか？
接道についてや隣地・近隣トラブルが解決できと思ったら、今度は駐車場不足問題が浮上。
現地に足を運び調査する度に新しい問題が浮上します。
すべてをクリアしようにも、刻一刻と時は過ぎ、入札の締切の日が近づいてきます。
入札するかどうか、決断を下さなければいけません。
果たして受講生は入札をするべきでしょうか・・・。
相談を受けているななころも悩みました。
それでも、１つだけ希望があったのです。
その希望とは・・・
（つづく）
◆編集後記
「今日から子供がお休み」
という方も多いのではないでしょうか！？
我が家の息子も今日から学校はお休み。
習い事も一斉にお休みになったため、何もすることがありません。
親の悩みをよそに、本人はウキウキしています（苦笑）
ただ幸いなことに、妻が20年以上勤めた会社を3月末で退職。
そろそろ有給消化に入ります。
「夫婦共働き」から「夫婦共働かず」になります。
（ななころ自身はやりたい事がいっぱいあるので、忙しくしていますが・・・）
ということで、また沖縄にでも行こうかなと思案中です。
（先日ご案内したS銀行情報交換グループについては、7日（土）中までに面談予約が入らなければ、早めに締め切ります。）