From：ななころ
プレイベートオフィスより
◆前回のあらすじ
前回の記事では、あらゆる情報源の当たり物件情報を収集して、受講生が表面利回り180％を超える物件を掘り出してきたことをお伝えしました。
それは、地方のある都市の鉄骨アパート。
満室想定で720万円。
それが、たったの400万円。
1年も経たず資金を回収できてしまう計算になります。
（物件情報はややぼやかしています。）
修繕は必要だとしても十分な収支です。
これだから不動産投資は面白い！
しかし、このアパートには致命的な問題があったのです・・・
2020年2月25日「ものすごいお宝物件が！驚愕」
◆建物や部屋の状態は？
まず、建物状態についてですが、築30年を超えているとはいえ、まだ十分に綺麗です。
自転車置き場も後から作れたのでしょうか、とても綺麗です。
共用廊下もとても綺麗な状態です。
階段の天井が一部剥げ落ちたりしていますが、致命傷ではありません。
部屋はどの部屋も汚く、古さは感じるものの、思った以上に綺麗です。
しばらく全空のはずですが、誰かがこっそりと住んでいたかのようです。
ここから満室にするためには、やはり大規模修繕は必須です。
1部屋80万円～150万円。
外壁、屋根、廊下で500万円～800万円。
安く見積もっても2000万円～3000万円は必要でしょう。
それでも価格が400万円ですから、修繕費を合計しても、表面利回りは20％～30％となります。
収支は十分です。
ワクワクするような物件です。
◆問題は全空？
まず最初に気になったのは、このアパートが全空だということです。
放置されて数年。
入居募集はされていませんでした。
そのため、修繕をしても満室にできる保証はありません。
このエリアについても、入居需要含めてまだまだ分からないことだらけです。
しかし、この問題は、現地調査とヒアリングである程度の判断はできます。
地場の不動産屋や近隣を調査することで、入居需要が分かるからです。
実際に現地で調査をした結果、やり方次第では埋められることが分かりました。
家賃相場もおおよそ3万円程度だということだったのです。
もちろん満室になるとは限りません。
満室にするにも相応の期間が必要でしょう。
それでも、20％～30％の利回りですから、半分埋まっただけで利回り10％～20％です。
3000万円融資を受けたとして、おおよそ１／３の入居があれば、返済できます。
それだけ「高利回り」というのは、リスクヘッジになるのです。
◆何が致命的だったのか？
建物は築３０年以上と古く、全空のアパート。
価格は400万円で、利回り180％。
しかし、ななころは、受講生に言いました。
「残念ながら、この物件は止めておいた方がいいです」
いったい何がこの物件の致命的な問題だったのでしょうか・・・
（次回につづく）
◆編集後記
「怖い・・・」
「やっぱりやめよう・・・」
「失敗したらどうしよう・・・」
なにごとも初めて挑戦する時は怖くなることがある。
大人の私たちでさえ。
今から8年前に11年勤めた会社を退職してサラリーマンをやめる時も、本当は怖くて不安だらけだった。
そして、これからも不安はいっぱい。
でも、それを乗り越えた時に、まったく新しい世界が待っている。
挑戦してみて初めて分かることもある。過去の延長線上の未来になんてしたくない！挑戦せずにやめてしまったらもったいない！
コロナやら何やらで、どんどんリスクを取らない世の中になっていく中、これからももっといろいろなことに挑戦したい！
週末に家族で行った高所のアスレチック。
次男は怖がりながらも、「できる！」と小声で自分に言い聞かせる。
そんな6歳の我が子の挑戦する姿を見ながら、奮い立たされる思いでした。
