From：ななころ
プライベートオフィスより
◆前回までのあらすじ
地方のある都市の鉄骨アパート。
満室想定で720万円。
それが、たったの400万円。
表面利回り180％を超える収支。
修繕費を入れても1年も経たず資金を回収できてしまう計算になります。
（物件情報はややぼやかしています。）
しかし、その物件は、「道路に接していない」という致命的な問題を抱えた物件だったのです。
ところが、この物件を探し出してきた受講生は諦めませんでした。
すると、現地調査でとんでもないことが判明したのです。。。
第一話 2020年2月25日「ものすごいお宝物件が！驚愕」
第二話 2020年2月26日「利回り180％超え1棟アパートの致命的な問題」
第三話 2020年2月27日「満室時家賃収入720万円／年が400万円の鉄骨アパート、なぜこんなに安いのか？」
第四話 2020年2月28日「「なんだこのくそ記事」というコメントをもらいました。致命的な問題は「公売」ではなく・・・」
◆現地に行ってみると・・・
「この物件は止めておいた方がいい」という先生の助言も聞かず（笑）、この受講生は諦めませんでした。
現地に行き調べてみると、なんとっ・・・！？
入手した公図と測量図が、実際と大きくずれていたのです。
敷地、建物、道路の位置関係がメチャクチャ。
測量図があるにも関わらず、実際と合わないのです。
◆なぜ建物を立てることができたのか？
こんなこともあるもんだ！？
公図がずれていることは結構ありますが、測量図までずれているのはななころは初めて見ました。
「止めておいた方がいい」と言いながらも、次のように助言していました。
「もし何らかしらできるような事実が現地調査で判明すれば、検討の価値はありです。」
しかし残念がら、図面はずれているものの、道路に接していないことはたしかでした。。。
また、建物の一部が隣地に越境しています。
致命的な問題が解決するような事実は判明しなかったのです。
それではなぜ、当時は、建物を立てることができのか・・・？
この疑問が残ります。
そこで、法務局や市役所に行き、経緯を調べてみることにしたのです。
すると、当時の経緯が分かってきたのです・・・
◆当時の経緯
建物を建築した当時（30年以上も前）は、この建物の持ち主が「自分の家を建てる」ということで、近隣の人たちも納得していたそうなのです。
道路までの敷地を所有している人も許可していたそうなのです。
しかし、実際に建てられた建物を見てみてびっくり！？驚
自宅ではなく、共同住宅が建てられていたそうなのです。
＜ワンポイント＞
建築基準法上の敷地というのは、所有者や使用者について触れていません。
他人の敷地でも建築確認申請も出せてしまいます。
最近では姉歯事件以降の改正で、検査も厳しくなっているようですが、昔はかなりずさんだったようです。
そんなずさんな検査を良いことに、当時は強引に進めてしまったのかもしませんね。
もしかしたら、測量図まで・・・
そして、近隣住民は大反対。
怒った近隣住民は、道路にバリケードをしたりすることもあったそうです。
その後どうなったかは詳しくは分かりませんが、細々と入居募集をしながら、アパートを運営していったのでしょうか。
過去に入居募集していた履歴は確認できました。
しかし、最終的には税金を払えなくなるほど困窮し、公売になってしまったようです。。。
悪いことをすると、結局は自分に返ってきてしまうものなのですね。
◆落札したらとんでもない事に！？
当時このような経緯があり公売に出された物件。
もし知らない土地の人間が公売で購入したとなったら、また問題が再燃。
高利回りどころか、入居募集すらできない。
にっちもさっちもいかなくなり、結局は手放さなければいかなくなります。
しかし、この受講生は諦めませんでした。
隣地の人にヒアリングをしに行ったのです。
すると・・・
（次回につづく）
◆編集後記
先日の土曜日は第86回の勉強会でした。
「空室対策」というテーマで実施。
コロナ騒動で世の中が大変な中、たくさんの会員が参加してくださいました。
空室に困っている人の中には、当たり的な入居募集をしている人も多く、余計なお金をかけてしまっていることも多いものです。
また、単純に家賃を下げたり、営業に報酬を渡したり、ADを積み増したり、、、
楽をしようとしてしまって、返って自分を苦しめている人も少なくありません。
そこで、ライフデザイン実践会では、そうした場当たり的な入居募集は避けて、再現性の高い入居募集をしていく対策を、ワークを交えて学んでいきました。
また、会員より満室実践例の発表もあり、ななころ自身も大きな学びのある回となりました。
