From ななころ
都下プライベートオフィスより
「不動産業者が売主のときは、仲介手数料の支払いは不要」
不動産取引において、基本中の基本です。
ですので、詳しい方には退屈な記事になってしまうかなと思います。
しかし、ここ最近、業者が売主になっている取引にも関わらず、仲介手数料や何やら怪しげな料金がプラスされて請求され、それを素直に払ってしまっている相談が多くて愕然とします。。。
昨年末に紹介しましたが、「コンサル料500万円」を請求している事例もあったりします。
◆仲介手数料は仲介してもらう際に支払う手数料
仲介手数料とは、「物件を仲介してもらった時に支払う手数料」です。
ですから、不動産業者が所有している物件を直接購入すれば、仲介手数料の支払いは必要ありません。
新築分譲マンションなんかを購入する場合のことを考えると分かるかなと思います。
新築分譲マンションは、不動産業者から直接買いますので、仲介手数料がかからないですよね。
意外と「新築物件だけ」と思い込んでいる人もいるようですが、「中古物件」でも、業者所有の物件を直接買う場合は仲介手数料の支払いは不要です。
それにも関わらず、先日相談を受けた事例でも、不動産業者の所有物件を直接買ったにも関わらず、仲介手数料を別途請求されていました。（弁護士を通して取り返すことができましたが。）
◆仲介手数料は儲からない？
業者売主の物件は仲介手数料の支払い不要というと、
「仲介手数料をもらわずに業者はどうやって儲けてるの？」
「仲介手数料を支払わなくてもいいなら、そっちの方がお得ですよね？」
という質問を時々いただきます。
ご存知の通り、仲介手数料の上限は宅建業法という法律で決められています。
～ 宅地建物取引業法より ～
（第四十六条）
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
・200万円以下・・・5％
・200万円超～400万円以下・・・4％＋2万円
・400万円超・・・3％＋6万円
～ ここまで ～
宅建業法に書かれている通り、これ以上の報酬を請求する宅建業法違反となります。
（上限ですので、少ない分には構わない）
・5000万円の場合・・・156万円+消費税
・1億円の場合・・・306万円+消費税
上をご覧になってもらうと分かるのですが、1億円の物件を仲介しても、両手で612万円+消費税がMAXとなります。
私たち一般人からしてみると、1億円の物件1つ売っただけで利益で500万円以上ですから、すごい金額に感じるのですが、業者感覚は少し違います。
仲介手数料よりももっと稼ぐ方法はないか？
◆仲介手数料をもらわずに業者が儲ける仕組み
仲介手数料は上限が決めれてしまっているので、もっと稼げる方法を業者は考えます。
それが「自ら売主」になる方法です。
たとえば、売主Aさんから3000万円で物件を購入して（仕入れ）、自らが売主となり、値札を張り替えて5000万円で販売します。
そうすれば、2000万円もの儲けを出すことができます。
仲介手数料よりも遥かに利益は大きくなります。
たしかに買主としては仲介手数料の支払いは不要ですが、仲介手数料よりも遥かに高い金額が乗せられてしまっているケースがほとんどになります。
詳細は省きますが、昨今問題になった「三為（第三者のための取引）」は、この儲けの仕組みの最終型と言ってもいいのかもしれません。
所有権の移転すらしないのですから・・・。
ちなみに三為取引においても仲介手数料は発生しません。
それでも「仲介手数料を払わなくてお得」と思いますか？
◆すべてが悪ではない
こう書くと、業者が売主や三為取引する業者がすべて悪いように思われるかもしれませんが、そんなことはありません。
念のために不動産業者の名誉のために書いておきますが、企業として利益を追求するのは当然と言えば当然のことです。
それ相応の価値を提供していて、買主も納得していればまったく問題ないと思います。
物件を安く仕入れるというのは本当に大変なことですし、企業努力が必要です。
しっかりと勉強する手間と時間とお金をケチって、高値で買ってしまう買主の方にも問題があります。
◆コンサル料や業務委託料は？
しかし、問題なのは、転売益を得ながら、さらに仲介手数料を請求している場合です。
業者売主の物件や三為取引で利益を得ているにも関わらず、さらにそこにオンしているのです。。。
それでは、名目が「仲介手数料」ではなく、「コンサル料」だったり「業務委託料」だったりする場合はどうなのでしょうか？
（つづく）
◆編集後記
5歳の次男が日曜日から熱を出してしまい、今日も看病しています。
風邪の引き始めは、本人もぐったりしていて看病も楽なのですが、熱も下がってある程度元気になってくると大変です。。。汗
「遊ぼ！」「かまって！」と、へばり付いてきます。
このブログもそんな次男を振りほどきながら書いています。
あぁ～、しんどい。。。笑
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