From ななころ
都下プライベートオフィスより
前回の記事では、昨年不動産業界に吹き荒れた嵐についてお話ししました。
嵐はまだ過ぎ去ったワケではありませんが、いろいろな所にその爪痕を残していっています。
その1つとして、はめ込まれてしまったサラリーマン投資家たちの所有する物件が、ちょっとづつ競売に登場するようになっています。
どんな物件が出ているのでしょうか。
◆次々と競売に登場するシェアハウス物件
サラリーマン投資家が破綻に追い込まれ競売に出されている代表的なものとして、かぼちゃの馬車の類似のシェアハウス物件です。
そのほとんどが破綻しており、約束されたサブリース賃料は払われず、大きな借金と物件だけが取り残されることとなりました。
以前からこのブログをお読みになっている人はご存知かと思いますが、昨年からシェアハウス物件が競売に登場してきています。
◆年末に競売に登場したシェアハウス物件の開札結果は？
そして、昨年末に競売に出されたシェアハウス物件の開札が先日行われました。
どのような開札結果だったのでしょうか？
この物件の概要を簡単に記すと、下記の通りです。
・所在地・・・東京都足立区舎人５丁目
・最寄駅・・・日暮里・舎人ライナー線「舎人」駅 徒歩約７分
・間取り・・・１階９室、２階１０室
・築年月・・・２０１６年７月
・土地面積・・・２００．０３m2
こちらの物件が、
・負債額・・・約1億6千万円
・売却基準価額・・・約5.8千万円
・買受可能価額・・・約4.6千万円
で競売に出されていました。
約1.6億円の融資を受けて、わずか2年で破綻。。。
室内の写真を見ると、入居者がつかなかったのか、まだ新築のままのような状態です。
購入した人も購入した人ですが、とてもやるせない気持ちになるのは僕だけでしょうか。
とはいえ、僕たち不動産投資家は、こういったところからも学びを得ていかなければならないと考えています。
これからこのような物件たちを競売で拾って助けて上げることも、僕たち不動産投資家の役目なのかもしれません。
あなたがもし入札するとしたら、いくらで入札するでしょうか・・・？
結果は、、、
入札者数「5人」がおり、約6.5千万円での落札となりました。
家賃1部屋3万円/月で貸したとして、満室時の年間家賃収入684万円（表面利回り10％）ですから、かなり躊躇する金額です。
転売目的で儲けを出せる金額でもありませんし、この周辺には競合物件がゴロゴロしています。
法人が落札しているので、私たち一般の投資家には無いなにか勝算があるのかもしれませんね。
◆現在競売に登場しているシェアハウス物件
そして、現在もう1件、シェアハウス物件が競売に出されています。
この物件の概要を簡単に記すと、下記の通りです。
・所在地・・・東京都足立区舎人２丁目
・最寄駅・・・日暮里・舎人ライナー線「舎人」駅 徒歩約７分
・間取り・・・１階７室、２階７室
・築年月・・・２０１６年７月
・土地面積・・・１６５．２９m2
上記の物件が、足立区舎人５丁目で、この物件が２丁目ですから、かなり場所が近い物件です。
・売却基準価額・・・約3.9千万円
・買受可能価額・・・約3.1千万円
という金額で競売に出されています。
写真を見る限り、入居者なのか生活していた後がありますが、現在は全空でサブリース契約も解かれている状況のようです。
裁判所は、土地値だけで約3,6千万円の評価を出していますが、道路付けも悪く、果たしてそこまでの価値を見ていいのかどうか・・・。
あなたがもし入札するとしたら、いくらで入札しますか？
（つづく）
◆編集後記
土曜日は、今年最初のライフデザイン実践会でした。
テーマは「マインドフルネス」だったのですが、本当に有意義な時間となりました。
講師は小学校からの親友で、日本におけるマインドフルネスの第一人者です。
イギリスでは学校の授業に取り入れられるほど普及しており、日本でも広まってきています。
友人が引っ張りだこになって講師をお願いできなくなる前に、ライフデザイン実践会の会員さんに紹介できたことが嬉しく思います。
「不動産投資でなぜマインドフルネスが関係あるの？」
と疑問に思われる方もいるかと思いますが（笑）、実はとても深い意味があるのです。
「どんな意味があるのか？」
開催内容については後日シェアさせて頂きますね。
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