記事「＜速報＞かぼちゃの馬車のオーナーにサブリース賃料停止の案内」
を投稿してから、相談のメールを続々と頂いているため続けます。
メール相談を頂いた方には、
まずは現在の状況について返信してもらっています。
このあと、一緒に物件を見に行き、
短期的に凌ぐ方法と、長期的にどうするかを、
面談しながら考えて行く予定です。
おおよそは把握してはいたのですが、
頂いた返信を確認すると、
あらためてとんでもない状況だということが分かります。
返信の内容はおおよそ以下の通りです。
※プライバシー保護のためぼかしています。
＜物件＞
・所在地：都内の駅から徒歩5分から15分程度
・部屋の広さ（平米数）：おおよそ7平米
・戸数：10戸～16戸
・階数：2階
・構造：木造
・土地：100～150平米
・建物：100～150平米
＜購入＞
・購入時期：2015年～17年
・購入金額：1億円～1.5億円
＜借入＞
・金額：1億円～1.5億円の諸経費込みのオーバーローン
・金利：3.5％、諸経費7.5％
・期間：30年、諸経費15年
・月返済額：50万円～60万円
とんでもない、内容です。。。
一番恐ろしいのは、
その「返済比率」です。
相場の賃料で引きなおすと、
返済比率100％を超えます。
つまり、満室でも赤字。。。
もし仮にサブリースを切り、
自主管理や管理委託し、
満室を30年間続けたとしても、
赤字を垂れ流すことになります。
もちろん担保評価とはかけ離れた融資を受けているため、
売却することはほぼ不可能。
前に進むことも、後ろに進むこともできない。
とんでもない状況なのです。
◆追伸1
とはいえ、何もできないワケではありません。
まずは直近を凌ぐ方法としては、
以下の記事を書きました。
記事「もし自分が当事者（購入してしまったかぼちゃの馬車のオーナー）だったら？」
まずは短期的にやれることをやり、
長期的に安定させる対策を実行していきます。
それでも上手く行かない場合に備えて、
2つの方法のどちらかを取れるようにしておきます。
決して、まっとうでは無い金融機関に相談したり、
家族や友人を巻き込むことはしないでください。
命に関わることも考えてはいけません。
◆追伸2
一般的に返済比率は「50％以下」と言われています。
私は「35％以下」を心がけています。
今後の賃料下落、空室増加、金利上昇などを想定し、
臨機応変に対応できるようにするには、
返済比率の考えは特に重要となります。
1人でも多くの方の参考になれば幸いです。